Article publié le 13 septembre 2015 — mis à jour en juin 2026.
Le renouvellement du bail commercial donne fréquemment lieu à des négociations relatives à la fixation du loyer commercial à venir. A défaut d’accord entre les parties sur le montant du nouveau loyer, la voie judiciaire s’impose.
Or, les parties ne disposent que de deux ans à compter de l’acceptation du renouvellement du bail par le bailleur pour demander la fixation judiciaire du prix du bail commercial. A défaut d’avoir introduit sa demande dans ce délai par l’envoi d’un mémoire préalable à l’action devant le juge des loyers, aucune des deux parties ne peut plus demander cette fixation judiciaire. Mais qu’en est il lorsqu’un vice encourant la nullité affecte le mémoire effectivement adressé dans le délai de deux ans prescrit?
C’est à cette question qu’a répondu un arrêt de la Chambre Commerciale en date du 8 juillet 2015
Rappelons tout d’abord qu’à l’inverse du loyer initial librement fixé selon la volonté des parties, les bailleurs et locataires ne sont pas totalement libres, sauf nouvel accord, pour fixer le nouveau loyer du bail commercial lors de son renouvellement.
En effet, sauf accord contraire des parties et pour éviter des variations trop brutales des loyers affectant la stabilité des commerces, la fixation du loyer commercial d’un bail normalement renouvelé au terme des 9 ans est calculé par référence à la variation de l’indice en vigueur dans ce bail et uniquement selon cette variation qui constitue un plafond.
Cependant, à défaut d’accord entre locataire et bailleur sur le montant du nouveau loyer et lorsqu’une des parties peut faire valoir un motif de déplafonnement tel qu’il est prévu aux articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce, c’est au Président du Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal de Grande Instance), statuant en qualité de juge des loyers, qu’il revient de fixer ce loyer.
La procédure démarre par l’envoi d’un mémoire (article R. 145-23 du Code de commerce) précisant les prétentions financières de l’une ou l’autre des parties. Cette action en fixation du loyer commercial renouvelé est cependant prescrite au bout de deux ans à compter de l’expiration du bail initial. Faute d’action dans ce délai, le bail est renouvelé au même loyer que celui en vigueur au jour de l’expiration du bail échu.
L’envoi de ce mémoire est une formalité impérative qui :
- interrompt la prescription de deux ans pour demander la fixation judiciaire du loyer;
- conditionne la validité de la saisie postérieure du juge des loyers à tel point qu’à défaut de mémoire préalable, le juge ne peut être valablement saisi.
L’arrêt du 8 juillet 2015 est par conséquent particulièrement intéressant car il confère malgré tout un effet interruptif de la prescription de deux ans à un mémoire qui était cependant affecté d’une grave nullité.
En effet, pour écarter la procédure en fixation du loyer et en conséquence voir le loyer maintenu à son montant initial, le locataire s’était prévalu d’une irrégularité affectant le mémoire envoyé par le bailleur. Selon son argumentaire, le juge saisi ultérieurement n’avait pu l’être valablement en raison de la nullité affectant le mémoire préalable de sorte que l’action du bailleur en fixation du loyer était prescrite.
La Cour de Cassation a rejeté cet argumentaire. Même affecté d’une nullité de fond, le mémoire introduit dans les délais a un effet interruptif de prescription dès lors que l’irrégularité est ensuite couverte par les actes de procédure ultérieurs.
Mise à jour (juin 2026) : l’effet interruptif du mémoire est subordonné à la saisine du juge des loyers
La portée de l’effet interruptif du mémoire préalable a depuis été précisée par un arrêt important. Par une décision du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., n° 21-20.009, publiée au bulletin), la troisième chambre civile a jugé que la notification du mémoire prévu par l’article R. 145-23 du Code de commerce n’interrompt la prescription biennale que lorsque la contestation relative à la fixation du loyer est effectivement portée devant le juge des loyers commerciaux.
La Cour relève en effet que ce mémoire ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du Code civil et qu’il ne tient son effet interruptif que du texte spécial régissant la procédure de fixation. À défaut de saisine ultérieure du juge des loyers, la simple notification du mémoire ne suffit donc pas à interrompre la prescription, et l’action en fixation se trouve prescrite.
La prudence commande par conséquent, après l’envoi du mémoire, de saisir effectivement le juge des loyers dans le délai utile : l’effet interruptif n’est définitivement acquis qu’à cette condition. Combinée à l’arrêt du 8 juillet 2015, la solution se résume ainsi : un mémoire même irrégulier conserve son effet interruptif si l’irrégularité est ensuite couverte, mais encore faut-il que le juge des loyers ait bien été saisi.
Nadia Tigzim
Avocat en fixation du loyer commercial
