Un locataire qui met à disposition de ses clients des bureaux équipés, avec des prestations de services, consent-il une sous-location au sens du statut des baux commerciaux ? Avec le développement du coworking, la question est fréquemment posée par les bailleurs, et la Cour de cassation y a répondu dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823). Elle juge en effet que la qualification de sous-location doit être écartée lorsque le prix, fixé globalement, rémunère de manière indissociable la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques. Cette solution sécurise l’activité des bureaux partagés, mais elle oblige aussi les bailleurs comme les locataires à revoir la rédaction de leurs contrats.
I. Le cadre : l’interdiction de principe de la sous-location
Contrairement au droit commun du louage (article 1717 du Code civil), l’article L. 145-31 du Code de commerce interdit par principe toute sous-location, totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Même autorisée, la sous-location reste enserrée dans un formalisme substantiel : information préalable du bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée AR, puis appel du bailleur à concourir à l’acte — exigence dont l’autorisation stipulée au bail ne dispense pas le locataire (Cass. 3e civ., 27 septembre 2006, n° 05-14.700).
Les enjeux financiers sont considérables. Si le sous-loyer excède le loyer principal, le bailleur peut exiger un réajustement correspondant de celui-ci (L. 145-31, alinéa 3). Et la sous-location irrégulière expose le locataire à la résiliation du bail ou au refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans versement de l’indemnité d’éviction. On mesure dès lors tout l’intérêt, pour le locataire, d’échapper à cette qualification — et pour le bailleur, de l’obtenir.
II. L’affaire : des bureaux équipés, des services et une demande de réajustement
En l’espèce, une SCI avait donné à bail des locaux commerciaux à une société qui concluait avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à disposition de bureaux » : bureaux équipés, accueil, entretien, sécurité, assurance, wifi. Invoquant des sous-locations irrégulières, la bailleresse demandait le réajustement du loyer principal sur le fondement de l’article L. 145-31, alinéa 3.
La cour d’appel lui avait donné raison. Pour les juges du fond, la prestation essentielle fournie par la locataire était la mise à disposition de bureaux équipés ; les autres services n’étaient qu’accessoires ; et la contrepartie financière était fixée en fonction de la surface occupée — autant d’indices d’une sous-location déguisée.
III. La solution : le critère de l’indissociabilité du prix
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle pose en principe que la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31, est exclue lorsque le locataire met les locaux à disposition de tiers « moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques recherchées par les clients ».
Il en résulte que, pour savoir s’il y a sous-location, le juge ne recherche pas si les prestations sont essentielles ou accessoires, ni si la redevance est calculée en fonction de la surface occupée. Ce qu’il convient de vérifier, c’est si le prix rémunère de manière indissociable les locaux et les services. Si tel est le cas, c’est-à-dire si la redevance globale rémunère à la fois les locaux et les services que recherchent les clients, il n’y a pas de sous-location. Le bailleur ne peut donc pas obtenir le réajustement du loyer principal, les formalités de l’article L. 145-31 n’ont pas à être respectées, et le client qui occupe les locaux ne peut se prévaloir ni du statut des baux commerciaux ni du droit au renouvellement prévu par l’article L. 145-32.
IV. La portée : sécurisation du coworking, vigilance contractuelle
Cet arrêt a des conséquences à la fois pour les locataires qui exploitent des espaces de coworking et pour les bailleurs.
A. Pour les locataires exploitants : un modèle sécurisé
Les opérateurs de coworking, les centres d’affaires et les tiers-lieux voient leur activité confortée, puisque la mise à disposition d’espaces accompagnée de services, facturée de manière globale, n’est pas soumise au régime de la sous-location. Attention cependant : encore faut-il que les services soient réels, spécifiques et recherchés par les clients. Si les services ne sont que symboliques, ou si la redevance est divisée entre une part « loyer » et une part « services », le juge pourra requalifier le contrat en sous-location. Il en résulte que la rédaction du contrat, mais aussi la façon dont il est exécuté en pratique, sont déterminantes.
B. Pour les bailleurs : reprendre la main par le bail
Pour les bailleurs, l’arrêt doit être lu comme un avertissement. En effet, le bailleur ne pourra pas obtenir le réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-31, alinéa 3, lorsque son locataire met les locaux à disposition de tiers avec des services indissociables. Il appartient donc au bailleur de prévoir dans le bail une interdiction expresse de toute mise à disposition des locaux à des tiers, sous quelque forme que ce soit, et pas seulement une interdiction de sous-louer. A défaut, il perdra en partie le contrôle de l’occupation des lieux.
En pratique : le locataire qui souhaite proposer une offre de bureaux flexibles dans ses locaux doit prévoir dans son contrat un prix global, qui rémunère de manière indissociable les locaux et des services réels (accueil, équipements, entretien, connectique), et il doit conserver la preuve que ces services sont effectivement fournis. Le bailleur qui veut garder la maîtrise de l’occupation des locaux doit, quant à lui, viser expressément dans le bail toute forme de mise à disposition à des tiers, et non la seule sous-location. Dans les deux cas, il est vivement recommandé de faire vérifier le bail et les contrats d’occupation par un avocat avant de lancer l’activité.
Nadia Tigzim Avocat en bail commercial
