Un dépôt de garantie qui représente six mois de loyer, un loyer exigible par trimestre entier, une clause d’indexation dont on ne sait jamais si elle survivra au prochain contentieux : voilà le quotidien de nombreux commerçants locataires. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, s’attaque précisément à ces points de friction. Ses articles 61 à 63 ne bouleversent pas le statut des baux commerciaux, mais ils modifient des règles que bailleurs et preneurs manient au quotidien : droit de préemption du locataire, paiement du loyer, indexation, dépôt de garantie et clause résolutoire. Encore faut-il savoir quelles mesures s’appliquent aux baux en cours, lesquelles ne concernent que les baux futurs, et ce qu’il faut faire dès maintenant.
Une réforme ciblée, validée par le Conseil constitutionnel
Adoptée au terme d’un parcours parlementaire de plus de deux ans, la loi de simplification de la vie économique a fait l’objet d’un contrôle du Conseil constitutionnel, qui a censuré vingt-cinq articles dans sa décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026, mais aucune des dispositions relatives aux baux commerciaux : les articles 61, 62 et 63, regroupés dans le titre X consacré au développement des commerces, sont donc entrés en vigueur.
Le fil conducteur de ces trois articles est double : fluidifier les relations entre bailleurs et locataires, et desserrer la pression que le bail commercial exerce sur la trésorerie des commerçants, contraints jusqu’ici de payer des loyers trimestriels et de constituer des dépôts de garantie considérables.
Droit de préemption du locataire : le champ d’application enfin défini (article 61)
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le locataire commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds : l’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose au bailleur qui envisage de vendre de notifier son projet au locataire, cette notification valant offre de vente. Mais le texte visait les locaux « à usage commercial ou artisanal » sans les définir, ce qui a nourri des hésitations persistantes, notamment pour les locaux à usage de bureaux.
L’article 61 de la loi met fin à cette incertitude en insérant une définition dans le texte. Le local à usage commercial s’entend désormais de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal est défini de façon parallèle, par renvoi à une liste d’activités qui sera fixée par décret en Conseil d’État, à l’exclusion, là encore, des entrepôts.
La conséquence pratique est nette : la vente d’un local à usage exclusif de bureaux ou d’un entrepôt échappe désormais clairement au droit de préemption du locataire, tandis que la boutique, l’atelier ou le local de prestation de services y demeure pleinement soumis. Cette clarification ne vaut que pour les mutations intervenant après le 26 mai 2026 ; les ventes antérieures restent régies par le texte ancien et la jurisprudence rendue sous son empire.
Loyer : la mensualisation devient un droit et les clauses « tunnel » sont validées (article 62)
Le paiement mensuel du loyer, un droit d’ordre public
C’est la mesure la plus visible de la réforme. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par l’article 62 de la loi, dispose que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur en fait la demande. Le bailleur ne peut pas s’y opposer, et toute clause du bail qui ferait obstacle à cette faculté est réputée non écrite, l’article L. 145-15 du Code de commerce ayant été modifié pour ériger ce droit en règle d’ordre public.
Deux conditions encadrent ce droit. D’abord, il est réservé aux baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal : les locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage en sont exclus. Ensuite, le preneur doit être à jour du paiement des loyers et charges, sauf arriéré ayant fait l’objet d’une contestation préalable. La demande prend effet à compter de l’échéance de paiement suivante prévue par le bail.
Le texte ne précise pas la forme de la demande. Dans le silence de la loi, la lettre recommandée avec demande d’avis de réception s’impose en pratique : elle date la demande et évite toute discussion sur l’échéance à compter de laquelle la mensualisation s’applique.
Les clauses d’indexation « tunnel » expressément autorisées
Les clauses d’échelle mobile font varier automatiquement le loyer selon un indice, le plus souvent l’indice des loyers commerciaux (ILC). La Cour de cassation juge de longue date que la clause qui ne joue qu’à la hausse est réputée non écrite, ce qui a fragilisé de nombreuses rédactions. Restait une zone grise : la clause « tunnel », qui plafonne la variation annuelle de l’indice dans les deux sens, par exemple entre −2 % et +2 %.
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce lève le doute : par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, est autorisée la clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce. La symétrie est la condition de validité : un tunnel asymétrique, qui limiterait davantage la baisse que la hausse, resterait exposé à la sanction du réputé non écrit. On notera que le texte ne vise que l’ILC ; le sort des clauses encadrant d’autres indices, comme l’ILAT, reste discuté.
Dépôt de garantie : plafonné, transmis avec l’immeuble et restitué dans les trois mois (article 62)
Un plafond de trois mois de loyer
Jusqu’ici, le montant du dépôt de garantie relevait de la seule liberté contractuelle, et il n’était pas rare de voir exiger l’équivalent de six mois de loyer, voire davantage. L’article L. 145-40 du Code de commerce, complété par la loi, plafonne désormais les sommes payées à titre de garantie : elles ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Le plafond englobe les biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail, ce qui interdit de contourner la règle en cumulant dépôt et sûretés complémentaires au-delà de trois mois de loyer. Ce plafonnement est toutefois réservé, comme la mensualisation, aux locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Une contrepartie mérite d’être soulignée : la loi précise que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, là où le dépôt excédant deux termes de loyer produisait auparavant des intérêts. Le locataire y gagne en trésorerie ce qu’il perd en rémunération.
En cas de vente du local, la dette de restitution suit l’immeuble
La Cour de cassation considérait jusqu’à présent que la restitution du dépôt de garantie constituait une dette personnelle du bailleur d’origine : le locataire dont le local avait été vendu devait réclamer son dépôt à un ancien propriétaire parfois introuvable ou insolvable. La loi renverse cette solution : en cas de mutation du local, à titre gratuit ou onéreux, l’obligation de restituer le dépôt est transmise au nouveau bailleur. La mutation entraîne par ailleurs de plein droit la caducité des autres garanties consenties, le cédant devant restituer les documents afférents et procéder aux mainlevées dans un délai de six mois. Ce dispositif s’applique aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Une restitution encadrée dans le temps
Dernier apport, et non des moindres : le dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, effectuée en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire. Le bailleur peut en déduire les sommes qui lui restent dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Les autres garanties doivent être restituées dans un délai de six mois, mainlevées comprises. La forme de la remise des clés n’est pas un détail : c’est elle qui fait courir le délai, et le preneur a tout intérêt à se ménager une preuve datée.
Clause résolutoire : des délais de grâce sous conditions (article 63)
Lorsqu’un bailleur met en œuvre la clause résolutoire pour loyers impayés, le juge peut, on le sait, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. Les juges du fond disposaient en la matière d’un large pouvoir d’appréciation. L’article 63 de la loi encadre ce pouvoir : l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont désormais subordonnés, aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à une double condition : le preneur doit avoir la capacité de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le message est clair pour le locataire en difficulté : reprendre le paiement du loyer courant avant la première audience n’est plus seulement un argument d’opportunité, c’est une condition légale du sursis. Pour le bailleur, la mesure sécurise la résiliation judiciaire du bail commercial face aux débiteurs qui ne peuvent démontrer aucune perspective sérieuse d’apurement, et elle complète utilement les outils du recouvrement des loyers commerciaux impayés. Ces nouvelles conditions s’appliquent aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi ; le texte harmonise au passage la terminologie en visant les clauses « résolutoires » et non plus les clauses « de résiliation ».
Application dans le temps : quel calendrier pour quels baux ?
C’est le point le plus délicat de la réforme, chaque mesure suivant son propre régime transitoire.
S’appliquent immédiatement, y compris aux baux en cours : la mensualisation du loyer, que tout preneur éligible peut demander dès maintenant avec effet à la prochaine échéance, et les nouvelles conditions d’octroi des délais de grâce, pour les demandes de suspension de la clause résolutoire introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi.
S’appliquent aux opérations postérieures à la loi : la définition des locaux soumis au droit de préemption, pour les mutations intervenant après le 26 mai 2026, et le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette même date — un bail en cours conservera donc son dépôt de six mois jusqu’à son renouvellement, ce qui donne un relief particulier aux discussions entourant le refus de signer le bail commercial renouvelé.
S’appliquent à compter du 26 août 2026, soit trois mois après la promulgation : la transmission de la dette de restitution du dépôt au nouveau propriétaire, pour les mutations intervenant à compter de cette date, et le délai de restitution de trois mois, applicable aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient à compter de cette date.
Quant aux clauses tunnel, la loi ne prévoit pas de disposition transitoire particulière : leur validité est acquise pour les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur du texte, et la consécration légale conforte l’analyse des clauses existantes, même si leur sort exact continuera d’alimenter la discussion.
Conséquences pratiques pour bailleurs et preneurs
Côté preneur, trois réflexes s’imposent. Demander la mensualisation du loyer, par lettre recommandée, si la trésorerie le justifie : c’est un droit, non une faveur. Vérifier, à l’occasion de tout renouvellement, que le dépôt de garantie stipulé n’excède pas trois mois de loyer, toutes garanties confondues — le renouvellement devient le moment clé pour remettre le contrat en conformité, ce qui rejoint plus largement l’intérêt de bien préparer le renouvellement de votre bail commercial. Enfin, soigner la remise des clés en fin de bail, en mains propres contre récépissé ou par lettre recommandée, pour faire courir le délai de restitution du dépôt.
Côté bailleur, la vigilance se déplace. Les trames de baux doivent être mises à jour : clause de dépôt de garantie plafonnée pour les locaux concernés, clause d’indexation rédigée en tunnel symétrique si un encadrement est souhaité, suppression des clauses imposant le paiement trimestriel. Lors de la vente d’un local loué, l’acte devra désormais traiter du sort du dépôt de garantie, puisque la dette de restitution suivra l’immeuble : le vendeur avisé transférera les fonds à l’acquéreur ou organisera contractuellement leur imputation sur le prix. Et face à un locataire en impayé, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 offre un levier sérieux pour s’opposer à des délais de grâce dilatoires.
Un exemple concret
Une commerçante exploite une boutique de prêt-à-porter à Paris en vertu d’un bail conclu en 2019, moyennant un loyer trimestriel de 9 000 euros et un dépôt de garantie de 18 000 euros, soit six mois de loyer. Dès aujourd’hui, elle peut demander à payer 3 000 euros par mois au lieu de 9 000 euros par trimestre : la mensualisation est de droit, dès lors qu’elle est à jour de ses loyers, et prendra effet à l’échéance suivante. Son dépôt de 18 000 euros, en revanche, reste acquis au contrat : le plafond de trois mois ne s’imposera qu’au renouvellement du bail, où le dépôt devra être ramené à 9 000 euros. Si son bailleur vend le local en octobre 2026, l’acquéreur deviendra automatiquement débiteur de la restitution du dépôt. Et si elle restitue les clés par lettre recommandée à la fin de son bail, le bailleur disposera de trois mois au plus pour lui rendre les fonds, déduction faite des seules sommes justifiées.
La loi du 26 mai 2026 n’a l’air de rien — quelques alinéas ajoutés au Code de commerce — mais elle modifie des équilibres concrets : trésorerie du preneur, rédaction des baux, sécurisation des ventes de locaux loués, stratégie contentieuse autour de la clause résolutoire. Chaque situation mérite d’être examinée au regard du calendrier d’application propre à chaque mesure. Pour faire le point sur votre bail, votre projet de renouvellement ou un impayé en cours, n’hésitez pas à me contacter.
Nadia TIGZIM
FAQ : la loi de simplification et votre bail commercial
Puis-je exiger dès maintenant le paiement mensuel de mon loyer commercial ?
Oui, si votre local est destiné à une activité de commerce de détail ou de gros ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, et si vous êtes à jour de vos loyers et charges. La mensualisation est de droit et s’applique aux baux en cours ; votre demande prend effet à la prochaine échéance prévue par le bail. Privilégiez la lettre recommandée avec avis de réception.
Le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois s’applique-t-il à mon bail en cours ?
Non. Le plafond de trois mois de loyer, toutes garanties confondues, ne concerne que les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Un dépôt de six mois stipulé dans un bail antérieur demeure valable jusqu’au renouvellement, moment auquel il devra être mis en conformité.
Que devient mon dépôt de garantie si le bailleur vend le local ?
Pour les ventes intervenant à compter du 26 août 2026, l’obligation de restituer le dépôt est transmise au nouveau propriétaire : c’est à lui que vous réclamerez les fonds en fin de bail. La vente rend par ailleurs caduques les autres garanties consenties au vendeur, qui doit restituer les documents et effectuer les mainlevées dans les six mois.
Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
Dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, effectuée en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur ne peut déduire que les sommes dûment justifiées. Cette règle s’applique aux baux en cours dès lors que la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.
Un locataire en impayé peut-il encore obtenir des délais pour échapper à la clause résolutoire ?
Oui, mais à des conditions durcies : le juge ne peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire pour non-paiement que si le locataire a la capacité de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Un locataire qui laisse courir l’impayé jusqu’à l’audience se prive désormais de tout sursis.
