La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, comporte plusieurs dispositions relatives aux baux commerciaux. Ses articles 61 à 63 ne remettent pas en cause le statut des baux commerciaux, mais ils modifient des règles qui intéressent directement les bailleurs et les preneurs : le droit de préemption du locataire, le paiement du loyer, l’indexation, le dépôt de garantie et la clause résolutoire.
De nombreux commerçants sont en effet tenus de verser un dépôt de garantie représentant six mois de loyer, de payer leur loyer par trimestre entier, et ne savent pas toujours si la clause d’indexation de leur bail résistera à un éventuel contentieux. Il convient donc de déterminer quelles mesures s’appliquent aux baux en cours, lesquelles ne concernent que les baux futurs, et ce qu’il y a lieu de faire dès à présent.
Une réforme ciblée, validée par le Conseil constitutionnel
La loi a été adoptée au terme d’un parcours parlementaire de plus de deux ans. Saisi, le Conseil constitutionnel a censuré vingt-cinq articles dans sa décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026, mais aucune des dispositions relatives aux baux commerciaux. Les articles 61, 62 et 63, qui figurent au titre X consacré au développement des commerces, sont donc entrés en vigueur.
Ces trois articles poursuivent un double objectif : simplifier les relations entre bailleurs et preneurs, d’une part, et alléger la charge que représente le bail commercial pour la trésorerie des commerçants, jusqu’ici tenus de payer des loyers trimestriels et de constituer des dépôts de garantie importants, d’autre part.
Droit de préemption du locataire : le champ d’application enfin défini (article 61)
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le locataire commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce impose en effet au bailleur qui envisage de vendre de notifier son projet au locataire, cette notification valant offre de vente. Toutefois, le texte visait les locaux « à usage commercial ou artisanal » sans les définir, ce qui a suscité des difficultés d’interprétation, en particulier s’agissant des locaux à usage de bureaux.
L’article 61 de la loi met fin à cette incertitude. Le local à usage commercial s’entend désormais de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal est défini de la même façon, par renvoi à une liste d’activités qui sera fixée par décret en Conseil d’État, les entrepôts étant là encore exclus.
Ainsi, le locataire d’un local à usage exclusif de bureaux, ou d’un entrepôt, ne pourra plus se prévaloir du droit de préemption si son bailleur vend le local. En revanche, le locataire d’une boutique, d’un atelier ou d’un local de prestation de services conserve ce droit. Attention cependant : cette nouvelle définition ne vaut que pour les ventes intervenues après le 26 mai 2026. Les ventes antérieures restent soumises à l’ancien texte, tel qu’il a été interprété par la jurisprudence.
Loyer : la mensualisation devient un droit et les clauses « tunnel » sont validées (article 62)
Le paiement mensuel du loyer, un droit d’ordre public
Il s’agit sans doute de la mesure la plus attendue par les commerçants. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par l’article 62 de la loi, prévoit que le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur en fait la demande. Le bailleur ne peut pas s’y opposer et toute clause contraire est réputée non écrite, l’article L. 145-15 du Code de commerce ayant été modifié en ce sens.
Ce droit est cependant soumis à deux conditions. D’une part, il ne concerne que les baux portant sur un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage. D’autre part, le preneur doit être à jour du paiement de ses loyers et charges, sauf s’il a contesté l’arriéré au préalable. La mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le bail.
La loi ne précise pas la forme que doit revêtir la demande. Il est néanmoins vivement recommandé de l’adresser par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de pouvoir justifier de sa date et donc de l’échéance à compter de laquelle le loyer devient mensuel.
Les clauses d’indexation « tunnel » expressément autorisées
Les clauses d’échelle mobile permettent de faire varier automatiquement le loyer en fonction d’un indice, le plus souvent l’indice des loyers commerciaux (ILC). La Cour de cassation juge depuis longtemps que la clause qui ne joue qu’à la hausse est réputée non écrite, ce qui a fragilisé de nombreuses clauses. Une incertitude demeurait s’agissant de la clause dite « tunnel », qui limite la variation annuelle de l’indice dans les deux sens, par exemple entre −2 % et +2 %.
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce tranche la question. Par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, est désormais autorisée la clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’ILC prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce. La clause doit donc être symétrique : un tunnel qui limiterait davantage la baisse que la hausse resterait exposé à la sanction du réputé non écrit. Il faut également relever que le texte ne vise que l’ILC, de sorte que la validité des clauses encadrant d’autres indices, comme l’ILAT, reste discutée.
Dépôt de garantie : plafonné, transmis avec l’immeuble et restitué dans les trois mois (article 62)
Un plafond de trois mois de loyer
Avant la réforme, le montant du dépôt de garantie était librement fixé par les parties, et il arrivait fréquemment que le bailleur exige l’équivalent de six mois de loyer, voire davantage. Désormais, l’article L. 145-40 du Code de commerce, tel que complété par la loi, prévoit que les sommes versées à titre de garantie ne peuvent pas excéder le montant des loyers dus pour un trimestre. Il convient de préciser que ce plafond vise l’ensemble des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés au preneur pour assurer la bonne exécution du bail, de sorte que le bailleur ne peut pas contourner la règle en cumulant un dépôt et des sûretés complémentaires dont le total dépasserait trois mois de loyer. Attention cependant : comme la mensualisation, ce plafonnement ne concerne que les locaux destinés au commerce de détail ou de gros et aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
En contrepartie, la loi précise que ces sommes ne produisent pas d’intérêts au profit du preneur, alors qu’auparavant le dépôt qui excédait deux termes de loyer portait intérêt. Le locataire gagne donc en trésorerie ce qu’il perd en rémunération de son dépôt.
En cas de vente du local, la dette de restitution suit l’immeuble
Jusqu’à présent, la Cour de cassation jugeait que la restitution du dépôt de garantie était une dette personnelle du bailleur d’origine, si bien que le locataire dont le local avait été vendu devait réclamer son dépôt à l’ancien propriétaire, qui était parfois introuvable ou insolvable. La loi met fin à cette solution puisqu’en cas de mutation du local, à titre gratuit ou à titre onéreux, l’obligation de restituer le dépôt est transmise au nouveau bailleur. Par ailleurs, la mutation entraîne de plein droit la caducité des autres garanties qui avaient été consenties, le cédant étant tenu de restituer les documents correspondants et de procéder aux mainlevées dans un délai de six mois. Ces règles s’appliquent aux mutations intervenant à compter du 26 août 2026.
Une restitution encadrée dans le temps
Enfin, la loi impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable, qui ne peut pas excéder trois mois à compter de la remise des clés, celle-ci devant être faite en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au bailleur ou à son mandataire. Le bailleur peut déduire du dépôt les sommes qui lui restent dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Quant aux autres garanties, elles doivent être restituées dans un délai de six mois, mainlevées comprises. Il en résulte que la forme de la remise des clés a une réelle importance, puisque c’est elle qui fait courir le délai de restitution : le preneur a donc tout intérêt à se ménager une preuve datée de cette remise.
Clause résolutoire : des délais de grâce sous conditions (article 63)
Lorsque le bailleur met en œuvre la clause résolutoire pour des loyers impayés, le juge peut accorder des délais de paiement au preneur et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. Les juges du fond disposaient jusqu’ici, sur ce point, d’un large pouvoir d’appréciation. L’article 63 de la loi vient encadrer ce pouvoir. Désormais, aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le juge ne peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers qu’à une double condition : le preneur doit avoir la capacité de régler sa dette locative, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Pour le locataire en difficulté, il en résulte que la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience n’est plus seulement un argument à faire valoir devant le juge : c’est devenu une condition légale pour obtenir un sursis. Pour le bailleur, cette mesure sécurise la résiliation judiciaire du bail commercial lorsque le débiteur ne peut justifier d’aucune perspective sérieuse d’apurement de sa dette, et elle vient compléter les outils dont il dispose pour le recouvrement des loyers commerciaux impayés. Ces nouvelles conditions s’appliquent aux demandes de suspension introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi. On notera également que le texte harmonise la terminologie, puisqu’il vise désormais les clauses « résolutoires » et non plus les clauses « de résiliation ».
Application dans le temps : quel calendrier pour quels baux ?
C’est sans doute le point le plus délicat de la réforme, car chaque mesure obéit à son propre régime transitoire.
Certaines mesures s’appliquent immédiatement, y compris aux baux en cours. Il s’agit de la mensualisation du loyer, que tout preneur éligible peut demander dès à présent, la demande prenant effet à la prochaine échéance, ainsi que des nouvelles conditions d’octroi des délais de grâce, pour les demandes de suspension de la clause résolutoire introduites depuis l’entrée en vigueur de la loi.
D’autres mesures ne s’appliquent qu’aux opérations postérieures à la loi. C’est le cas de la nouvelle définition des locaux soumis au droit de préemption, pour les mutations intervenant après le 26 mai 2026, et du plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer, pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Il en résulte qu’un bail en cours conservera son dépôt de six mois jusqu’à son renouvellement, ce qui donne une importance particulière aux discussions relatives au refus de signer le bail commercial renouvelé.
Enfin, à compter du 26 août 2026, c’est-à-dire trois mois après la promulgation, s’appliquent la transmission au nouveau propriétaire de la dette de restitution du dépôt, pour les mutations intervenant à compter de cette date, et le délai de restitution de trois mois, qui concerne également les baux en cours lorsque la remise des clés a lieu à compter de cette date.
S’agissant des clauses tunnel, la loi ne prévoit aucune disposition transitoire. Leur validité est donc acquise pour les baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur du texte, et cette consécration légale conforte l’analyse des clauses existantes, même si leur sort exact continuera sans doute d’être discuté.
Conséquences pratiques pour bailleurs et preneurs
Le preneur doit avoir trois réflexes. Tout d’abord, si sa trésorerie le justifie, il peut demander la mensualisation de son loyer par lettre recommandée, car il s’agit d’un droit et non d’une faveur du bailleur. Ensuite, il lui appartient de vérifier, lors de chaque renouvellement, que le dépôt de garantie prévu au bail n’excède pas trois mois de loyer, toutes garanties confondues : le renouvellement devient en effet le moment où le contrat doit être mis en conformité, ce qui rejoint plus largement l’intérêt de bien préparer le renouvellement de votre bail commercial. Enfin, en fin de bail, il convient de soigner la remise des clés, en mains propres contre récépissé ou par lettre recommandée, afin de faire courir le délai de restitution du dépôt.
Le bailleur doit, quant à lui, mettre à jour ses modèles de baux : clause de dépôt de garantie plafonnée pour les locaux concernés, clause d’indexation rédigée sous forme de tunnel symétrique s’il souhaite encadrer la variation du loyer, et suppression des clauses imposant un paiement trimestriel. En cas de vente d’un local loué, l’acte de vente devra désormais régler le sort du dépôt de garantie puisque la dette de restitution suivra l’immeuble : le vendeur aura donc intérêt à transférer les fonds à l’acquéreur ou à prévoir leur imputation sur le prix. Enfin, face à un locataire qui ne paie pas, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 permet au bailleur de s’opposer plus efficacement à des demandes de délais purement dilatoires.
Un exemple concret
Une commerçante exploite depuis 2019 une boutique de prêt-à-porter à Paris. Son bail prévoit un loyer de 9 000 euros payable par trimestre, et elle a versé à la signature un dépôt de garantie de 18 000 euros, ce qui correspond à six mois de loyer.
Dès lors qu’elle est à jour de ses loyers, elle peut demander dès maintenant à son bailleur de payer son loyer au mois, soit 3 000 euros par mois au lieu de 9 000 euros par trimestre. Le bailleur ne peut pas le lui refuser, et le paiement mensuel s’appliquera à compter de l’échéance suivante.
En revanche, elle ne peut pas exiger dès maintenant que son dépôt de garantie soit réduit de moitié. En effet, le plafond de trois mois ne s’appliquera à son bail qu’au moment du renouvellement, et c’est à ce moment là que le dépôt devra être ramené à 9 000 euros.
Si le bailleur vend le local en octobre 2026, c’est l’acquéreur qui deviendra débiteur de la restitution du dépôt. Enfin, lorsqu’elle quittera les lieux, si elle remet les clés par lettre recommandée, le bailleur aura trois mois au plus pour lui rendre son dépôt, dont il ne pourra déduire que les sommes qu’il justifie.
La loi du 26 mai 2026 ne modifie que quelques alinéas du Code de commerce, mais ses conséquences pratiques sont importantes, qu’il s’agisse de la trésorerie des preneurs, de la rédaction des baux, de la vente des locaux loués ou des procédures fondées sur la clause résolutoire. Il convient en outre de vérifier, dans chaque dossier, quelle date d’entrée en vigueur s’applique, puisque chaque mesure a son propre calendrier.
Vous êtes locataire ou bailleur d’un local commercial et vous vous interrogez sur l’application de ces nouvelles règles à votre bail, à un renouvellement ou à un impayé ? Il est vivement recommandé de vous faire assister d’un avocat. N’hésitez pas à me contacter.
Nadia TIGZIM
FAQ : la loi de simplification et votre bail commercial
Puis-je exiger dès maintenant le paiement mensuel de mon loyer commercial ?
Oui, si votre local est destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Il faut en outre que vous soyez à jour de vos loyers et de vos charges. Le bailleur ne peut pas s’y opposer, et la règle s’applique aux baux en cours : le paiement mensuel commencera à la prochaine échéance prévue au bail. Il convient d’adresser votre demande par lettre recommandée avec avis de réception, afin de pouvoir en justifier.
Le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois s’applique-t-il à mon bail en cours ?
Non. Le plafond de trois mois de loyer, qui englobe toutes les garanties demandées au preneur, ne vaut que pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026. Si votre bail a été signé avant cette date avec un dépôt de six mois, ce dépôt reste donc valable. Il devra en revanche être mis en conformité lors du renouvellement.
Que devient mon dépôt de garantie si le bailleur vend le local ?
Si la vente a lieu à compter du 26 août 2026, c’est le nouveau propriétaire qui devra vous restituer le dépôt à la fin du bail, et non plus le vendeur. Quant aux autres garanties consenties au vendeur, elles deviennent caduques du fait de la vente : le vendeur doit restituer les documents correspondants et procéder aux mainlevées dans un délai de six mois.
Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?
La loi impose désormais un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser trois mois à compter de la remise des clés, à condition que cette remise soit faite en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur peut retenir sur le dépôt les sommes qui lui sont encore dues, mais seulement s’il les justifie. Cette règle concerne aussi les baux en cours, dès lors que les clés sont remises à compter du 26 août 2026.
Un locataire en impayé peut-il encore obtenir des délais pour échapper à la clause résolutoire ?
Oui, mais c’est désormais plus difficile. Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, le juge ne peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire pour non-paiement que si deux conditions sont réunies : le locataire doit être en mesure de régler sa dette locative, et il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. A défaut, le locataire qui laisse l’impayé se poursuivre jusqu’à l’audience ne pourra pas obtenir de sursis.
