Le renouvellement est acquis, le loyer est arrêté — à l’amiable ou par le juge des loyers commerciaux — et il ne resterait qu’à signer le bail reprenant les mêmes clauses que le contrat expiré. Pourtant, le bailleur ne signe pas : il tarde, se dérobe, ou pose ses conditions. La scène est banale, l’inconfort bien réel. Privé d’écrit, le preneur peine à céder son bail, à financer son fonds, à faire valoir ses droits. Encore faut-il distinguer deux hypothèses que tout oppose : l’exercice légitime d’un droit du bailleur, ou un refus fautif — ce dernier étant, aujourd’hui, le plus fréquent, souvent déguisé en « mise en conformité Pinel ».
Cet article prolonge, sous l’angle du refus de régulariser l’écrit, mon guide complet du renouvellement du bail commercial.
Le bail renouvelé existe déjà, même sans signature
Le bail commercial est un contrat consensuel : il se forme par le seul accord sur la chose et sur le prix, sans qu’un écrit soit exigé pour sa validité. La Cour de cassation juge de longue date que la promesse d’un bail commercial vaut bail dès lors qu’il y a accord sur le local et sur le loyer (Cass. 3e civ., 28 mai 1997, no 95-17.953). Une fois le renouvellement acquis et le loyer fixé, le bail renouvelé existe donc : le refus de signer ne l’anéantit pas, et le preneur demeure dans les lieux à titre de locataire, non d’occupant sans droit.
Ce bail renouvelé est un bail nouveau, qui prend effet à l’expiration du précédent (article L. 145-12 du code de commerce) et s’opère de plein droit aux clauses et conditions du bail expiré, seul le loyer étant révisable dans les limites du plafonnement du loyer commercial. La règle est ferme, et protège les deux parties : « aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses d’un bail renouvelé » (Cass. 3e civ., 30 mai 1984, no 83-12.500). Le bailleur ne peut donc imposer de nouvelles clauses au preneur ; mais le preneur ne peut davantage contraindre le bailleur à en accepter. Chacun reste libre de refuser un projet d’acte qui ne serait pas conforme au bail expiré.
Si l’écrit n’est pas une condition de validité, il demeure un titre précieux : preuve des clauses et de la prise d’effet, enregistrement, opposabilité aux tiers, cession du bail ou du fonds, nantissement. Un bail de plus de douze ans doit même être passé par acte authentique et publié au fichier immobilier. L’intérêt à régulariser est partagé, mais il pèse le plus souvent sur le preneur, dont il conditionne la cessibilité du fonds.
Quand le refus du bailleur est légitime
Le statut réserve au bailleur des prérogatives dont l’exercice peut expliquer, et justifier, qu’il ne signe pas. La première est le droit d’option : lorsque le loyer a été fixé par le juge, le bailleur qui le trouve trop bas peut, dans le mois de la décision définitive, refuser le renouvellement plutôt que de signer, à charge de payer au preneur évincé l’indemnité d’éviction (article L. 145-57 et article L. 145-14 du code de commerce). Son refus n’est alors pas une faute : c’est un droit, dont la contrepartie est l’indemnisation, et qui devient irrévocable une fois exercé (article L. 145-59).
Symétriquement, le bailleur qui avait refusé peut se raviser grâce au droit de repentir, dans les quinze jours de la décision fixant l’indemnité (article L. 145-58). Il peut encore refuser le renouvellement sans indemnité pour un motif grave et légitime. Le calendrier de la signature peut donc légitimement dépendre de ces facultés. La jurisprudence ne sanctionne, du reste, que le refus dépourvu de motif légitime : le refus de signer un bail sans motif légitime justifie la condamnation du bailleur à des dommages et intérêts (CA Paris, 16e ch. A, 11 juin 2003, no 2002/08432). Tout se joue donc sur l’existence, ou non, d’un tel motif.
Le vrai sujet : le refus illégitime, déguisé en « réactualisation Pinel »
Là est le cœur du problème, tel qu’on le rencontre en pratique. Le refus le plus courant n’est pas un « non » franc : c’est un refus déguisé. Alors même que le renouvellement et le loyer sont définitivement acquis, le bailleur subordonne sa signature à une refonte du bail, présentée comme une « mise en conformité » avec la loi Pinel. Sous ce couvert, il tente de réintroduire ou d’aggraver des clauses que le bail renouvelé n’autorise pourtant pas à rouvrir : réimputation au preneur des grosses réparations de l’article 606, des honoraires de gestion ou d’impôts dont le bailleur est le redevable légal ; durcissement de la clause d’indexation, de destination, de la clause résolutoire. Le levier est toujours le même : exploiter le besoin de titre du preneur pour arracher un consentement qui ne pourrait être imposé autrement.
Ce refus est illégitime, et donc fautif. D’abord parce que le bail renouvelé se transmet aux mêmes clauses et conditions : ce que le juge lui-même ne peut modifier, le bailleur ne saurait se l’arroger sous couleur d’actualisation. Ensuite parce que les dispositions impératives de la loi Pinel s’appliquent de plein droit : les clauses contraires sont réputées non écrites, et l’action tendant à les faire écarter est imprescriptible, comme je l’explique dans mon commentaire sur la clause réputée non écrite du bail commercial. Aucun nouvel écrit n’est donc nécessaire pour « appliquer Pinel » : le prétexte tombe. Mieux, l’inventaire précis et limitatif des charges et la liste des charges non imputables au preneur jouent en faveur de ce dernier : réimputer ces charges « au nom de Pinel » revient à faire dire à la loi l’exact inverse de ce qu’elle prescrit. Enfin, les mesures Pinel ne régissent que les baux conclus ou renouvelés après leur entrée en vigueur : un bail renouvelé auparavant y échappe (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, no 20-12.844).
La jurisprudence fournit, du reste, l’argument décisif : une offre de renouvellement assortie de conditions nouvelles s’analyse en un refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, no 22-20.872) — un mécanisme que je décris dans mon analyse de la requalification de l’offre de renouvellement à de nouvelles conditions. Conditionner la remise de l’écrit à l’acceptation de clauses nouvelles, c’est, en droit, refuser de renouveler aux conditions acquises. La ligne de partage est nette : intégrer à l’écrit les mentions que la loi impose désormais, à droit constant, est parfaitement légitime ; s’en servir pour retirer un droit au preneur, lui transférer une charge ou durcir une clause ne l’est pas.
Les recours du preneur face à un refus injustifié
Lorsque le renouvellement est définitivement acquis et qu’aucun motif légitime ne soutient le refus, le preneur n’est pas démuni. Si le loyer a été fixé par le juge, la loi neutralise elle-même l’inertie du bailleur : faute pour lui d’envoyer à la signature, dans le mois de la décision définitive, un projet de bail conforme, ou à défaut d’accord dans le mois de cet envoi, « l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail » (Cass. 3e civ., 11 décembre 2013, no 12-29.020). La décision tient alors lieu de titre.
En l’absence d’instance, lorsque tout s’est fait à l’amiable, aucun texte n’offre cet automatisme. Le bail existe, mais le preneur n’a pas d’écrit ; il lui appartient alors de saisir le tribunal judiciaire pour faire constater le bail renouvelé et ordonner sa régularisation, au besoin sous astreinte, et d’obtenir des dommages et intérêts, le défaut d’écrit rendant difficile voire impossible la cession du bail ou du fonds. On veillera à saisir la bonne juridiction : le juge des loyers commerciaux n’a qu’une compétence de fixation du prix, tandis que la régularisation de l’écrit et la responsabilité relèvent du tribunal statuant au fond.
La marche à suivre
La méthode se résume en trois temps. D’abord, sécuriser la preuve que le renouvellement est acquis et le loyer arrêté : demande de renouvellement ou congé avec offre, réponse du bailleur, mémoires et décision de fixation, échanges de courriers — sans négliger, en amont, la vérification de la condition d’immatriculation au RCS, dont dépend le droit au renouvellement. Ensuite, mettre le bailleur en demeure de signer un projet strictement conforme, en offrant soi-même un écrit reprenant les clauses antérieures augmentées des seules normes impératives. Enfin, à défaut de régularisation, agir : sur le fondement de l’article L. 145-57 si le loyer a été fixé par le juge, ou en régularisation forcée sous astreinte assortie de dommages et intérêts dans les autres cas.
Bailleur ou preneur, dès lors que le renouvellement est acquis, la régularisation de l’écrit ne devrait être qu’une formalité ; elle tourne parfois au bras de fer. Le cabinet vous accompagne pour sécuriser votre bail renouvelé, refuser une refonte déguisée comme y répondre, et obtenir, s’il le faut, la régularisation sous astreinte devant le juge compétent. Vous êtes confronté à un bailleur qui ne signe pas ? Parlons-en.
Nadia TIGZIM
Avocat en baux commerciaux · Barreau de Paris
FAQ — Refus de signer le bail commercial renouvelé
Le bailleur peut-il refuser de signer le bail commercial renouvelé ? Pas sans motif légitime. Le bail renouvelé, consensuel, existe dès l’accord sur le local et le loyer. Un refus injustifié engage la responsabilité du bailleur et peut être surmonté par la régularisation forcée, au besoin sous astreinte.
Le bail commercial renouvelé existe-t-il sans écrit ? Oui. La promesse de bail vaut bail (Cass. 3e civ., 28 mai 1997). Une fois le renouvellement acquis et le loyer fixé, le bail existe ; l’écrit reste utile comme titre, notamment pour la cession ou la publicité foncière.
Que faire si le bailleur refuse de régulariser le bail renouvelé ? Si le loyer a été fixé par le juge, l’article L. 145-57 prévoit que la décision vaut bail. Sinon, saisir le tribunal judiciaire pour ordonner la régularisation sous astreinte et obtenir des dommages et intérêts.
Le bailleur peut-il modifier les clauses au renouvellement ? Non. Le bail renouvelé reprend les clauses et conditions du bail expiré ; aucune juridiction ne peut les modifier (Cass. 3e civ., 30 mai 1984). Seul le loyer est révisable.
La loi Pinel oblige-t-elle à refaire le bail au renouvellement ? Non. Les dispositions Pinel s’appliquent de plein droit, les clauses contraires étant réputées non écrites. Aucun bail neuf n’est nécessaire, et le bailleur ne peut s’en servir pour renégocier le contrat.
Peut-on augmenter le loyer au renouvellement ? Oui, mais dans la limite du plafonnement (variation de l’indice), sauf motif de déplafonnement. La hausse peut alors être lissée.
