Article publié le 28 août 2015 — mis à jour en juin 2026.
Le déplafonnement du loyer commercial est soumis à des critères précis limitativement énumérés par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce qui posent le principe du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail commercial à moins d’une modification de la valeur locative.
En effet et aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée par les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité ou encore les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
L’article L. 145-34 du Code de commerce poursuit en affirmant que, à moins d’une modification notable des facteurs énumérés à l’article L. 145-33, « le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. »
Précisons que, depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’indice du coût de la construction a été remplacé, pour le calcul de ce plafonnement, par l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou, pour les activités tertiaires, par l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), publiés par l’INSEE (article L. 145-34 du Code de commerce, version en vigueur).
Les conditions posées à l’article L 145-33 du code de commerce sont limitatives ainsi que l’a rappelé un arrêt rendu le 6 mars 2013 (Cass. 3e civ., 6 mars 2013, n° 11-27.331).
Déplafonnement du loyer progressif par palier
Dans cette affaire la Cour de cassation était en effet interrogée sur le point de savoir si le plafonnement du loyer commercial était également applicable lorsqu’une clause du précédent bail prévoyait un loyer progressif par paliers.
Le bailleur estimait en effet qu’en application de cette clause de loyer progressif par paliers, le prix du loyer du bail renouvelé devait être déplafonné et que la règle de l’article L. 145-34 prévoyant le plafonnement du loyer commercial devait être écartée. La Cour d’appel de Paris avait, dans un arrêt du 9 novembre 2011, suivi ce raisonnement.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel en rappelant que « pour la fixation du prix du bail renouvelé, la variation indiciaire prévue par l’article L. 145-34 du code de commerce doit être appliquée au loyer initial acquitté par le preneur lors de la prise d’effet du bail à renouveler, nonobstant la fixation dans le bail expiré d’un loyer progressif par paliers »
En conséquence et à moins d’une modification des caractéristiques posées à l’article L.145-33 du Code de Commerce, le loyer est plafonné, lors du renouvellement du bail commercial, à l’indice en vigueur au moment du renouvellement et ce, même si le précédent bail a fait application, de façon libre et contractuelle, d’un loyer progressif par paliers.
Le contraire aurait en effet conduit à créer de toute pièce un nouveau motif de déplafonnement non prévu par la législation des baux commerciaux.
Déplafonnement du loyer et révisions triennales
De surcroît, la fixation du nouveau loyer déplafonné dans les conditions posées à l’article L.145-33 ne peut tenir compte des révisions triennales qui n’ont pas été régulièrement demandées.
Il n’est en effet pas possible, par une sorte de rattrapage, de fixer le nouveau loyer en tenant compte de ces révisions omises ainsi que le précise l’arrêt rendu le 1er juillet 2015 (Cass. 3e civ., 1er juillet 2015, n° 14-13.056).
Dans cette dernière affaire, les motifs de déplafonnement prévus à l’article L.145-33 du Code de Commerce existaient indéniablement mais de surcroît, aucune révision triennale n’avait été demandée au cours du bail expiré. La Cour d’Appel avait par conséquent admis le déplafonnement et avait fixé le montant du nouveau loyer en tenant compte de ces révisions triennales omises.
Elle est par conséquent partiellement censurée par la Cour de Cassation qui rappelle que dès lors qu’un motif de déplafonnement existe, le nouveau loyer doit être fixé uniquement en se basant sur la valeur locative et non sur des « occasions manquées » de révision triennale qui n’ont pas été demandées en temps et selon les formes prévues aux articles L145-37 et R145-20 du Code de Commerce.
Rappelons enfin pour mémoire qu’en vertu de la Loi dite PINEL parue le 18 juin 2014, lorsque le loyer déplafonné est fixé à la valeur locative, la hausse du loyer qui en résulte est échelonnée sur la durée du bail avec une limite de 10% par an et ce, jusqu’à ce que la valeur locative soit atteinte.
Cette nouvelle disposition, prévue pour éviter toute hausse brutale des loyers, vient conforter une jurisprudence et une loi qui tente de préserver un juste équilibre entre les intérêts parfois contradictoires des bailleurs et de leurs locataires.
Déplafonnement du loyer commercial : les précisions récentes de la jurisprudence
Ce mécanisme d’étalement issu de la loi Pinel, parfois appelé « plafonnement du déplafonnement », a depuis lors été précisé tant par le Conseil constitutionnel que par la Cour de cassation.
Le Conseil constitutionnel a tout d’abord jugé, dans sa décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020, que le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du Code de commerce était conforme à la Constitution, le législateur ayant poursuivi un objectif d’intérêt général en évitant que le loyer de renouvellement ne connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales.
La Cour de cassation a ensuite précisé, par un arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.943), que ce dispositif n’est pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent convenir de l’écarter, et qu’il leur appartient, à elles seules et non au juge des loyers commerciaux dont la compétence est limitée à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, d’établir l’échelonnement de la hausse du loyer déplafonné.
Enfin, s’agissant des motifs mêmes de déplafonnement, la troisième chambre civile a jugé, par un arrêt publié du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288), que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur, indépendamment de son impact effectif sur le commerce exploité dans les lieux. Le bailleur n’a donc pas à démontrer que le locataire a réellement profité de cette évolution : il lui suffit d’établir que celle-ci était de nature à favoriser son activité.
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Nadia Tigzim
Avocat en fixation du loyer commercial
