Résiliation judiciaire du bail commercial

La résiliation judiciaire du bail commercial peut etre obtenue de deux façons :

  • soit par la voie rapide de la procédure de référé dès lors que le bail comporte une clause résolutoire dont l’interprétation trés stricte permet de rompre le bail en présence de manquements fautifs de l’un ou l’autre des contractants.
  • soit par la voie classique en faisant constatant dans le cadre d’une procédure de fond une inexécution par l’une ou l’autre des parties d’une clause quelconque du bail.

Résiliation judiciaire du bail commercial par une clause résolutoire

Ce type de clause résolutoire est réglementé par l’article L145-41 du code de commerce qui prévoit que ” Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

L’avantage de cette clause dite résolutoire est connu : elle permet d’obtenir, par une procédure rapide en référé, la résiliation de plein droit du bail dès lors que les causes du commandement préalable délivré par huissier n’ont pas été honorées. La résiliation du bail produit son plein effet à l’issue d’un délai d’un mois au cours duquel le locataire n’a pas répondu favorablement aux demandes du bailleur ( souvent des loyers impayés……).

  • Délai minimal d’un mois pour se conformer aux obligations du bail

A la question de savoir si les parties pouvaient dans le cadre du contrat de bail prévoir un délai inférieur, la Cour de Cassation a répondu nettement par la négative par un arrêt du 8 Décembre 2010.

En conséquence, une clause résolutoire d’un délai inférieur à un mois serait nulle avec pour conséquence pratique d’obliger le bailleur, même en cas de manquement avéré et incontestable du locataire à ses obligations, à recourir à une procédure longue et aléatoire afin d’obtenir la résiliation du bail signé entre les parties.

A l’inverse, un délai contractuel de plus d’un mois prévu au bail est parfaitement légal et doit être respecté par le bailleur sous peine de nullité du commandement (CA Grenoble 4-2-2016 n° 15/04629)

Saisi par le bailleur à l’issue du délai minimal d’un mois, le juge prononcera la résiliation du bail dès lors que les manquements sont avérés et que le locataire est resté taisant.

  • Suspension des effets de la clause à l’issue du délai d’un mois

Toutefois, le locataire a encore la possibilité, devant le juge, de solliciter du juge la suspension des effets de cette clause dès lors qu’il le demande expressément et qu’il s’est conformé à ses obligations.

Cependant, faute pour le locataire d’avoir sollicité expressément la suspension de la clause résolutoire le juge qui ne peut se substituer aux demandes des parties, est contraint de prononcer la résiliation du bail demandé par la bailleresse alors même que les manquements reprochés ont été régularisés.

En effet, pour la Cour de Cassation, le locataire, dans une affaire où les manquements reprochés portaient sur des loyers non payés intégralement régularisés “n’ayant pas présenté, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, une demande aux fins que lui soient accordés des délais et que la réalisation et les effets de la clause résolutoire soient suspendus, la cour d’appel ne pouvait ordonner d’office une telle mesure “

  • Interprétation trés stricte de la clause résolutoire

C’est la raison pour laquelle, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, parce qu’elle entraîne automatiquement la résolution du bail pour les manquements qu’elle vise est d’interprétation stricte. Par voie de conséquence, une telle clause ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail et uniquement si ce manquement est clairement visé et stipulé.

A titre d’exemple, on citera l’obligation d’exploiter le fonds de commerce qui est une condition d’application du statut des baux commerciaux.Son inexécution ne peut cependant entraîner la résiliation du bail commercial en l’absence d’une clause spéciale imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. En conséquence, si le bail est muet sur ce point, le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation du fonds dans les lieux loués.

Résiliation judiciaire du bail commercial en l’absence de clause résolutoire

Cette voie qui est moins rapide et plus aléatoire est utilisée en cas d’absence dans le bail commercial de toute clause résolutoire ( ce qui est peu fréquent……), en cas de bail verbal non écrit ou bien lorsque le manquement visé par le demandeur à la résiliation n’est pas prévu par la clause résolutoire.

Le demandeur peut ainsi se prévaloir d’une inexécution, par le locataire ou le propriétaire, des obligations du bail ou des obligations issues du statut des baux commerciaux.

La mise en demeure préalable à la demande de résiliation n’est pas nécessaire sauf clause contraire du bail et doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués. Les juges disposent d’un large pouvoir d’appréciation pour décider si la résiliation peut ou non être prononcée.

Ils doivent en effet examiner si la partie qui sollicite une telle résiliation dispose d’un motif suffisamment grave et légitime pour entraîner une telle sanction :

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Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux