Article publié le 25 octobre 2024 — mis à jour en juillet 2026.
La résiliation du bail commercial peut être obtenue de deux façons :
- soit par la voie rapide de la procédure de référé dès lors que le bail comporte une clause résolutoire dont l’interprétation très stricte permet de rompre le bail en présence de manquements fautifs de l’un ou l’autre des contractants ;
- soit par la voie classique en faisant constater, dans le cadre d’une procédure au fond, une inexécution par l’une ou l’autre des parties d’une clause quelconque du bail.
CE QUE JUGE LA COUR DE CASSATION EN 2026 : L’ARRÊT DU 5 MARS 2026
Par un arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation vient de renforcer sensiblement les moyens de défense du locataire face à la clause résolutoire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au bulletin).
Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis fait constater l’acquisition de celle-ci, la locataire n’ayant, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge d’une demande de délais. La cour d’appel avait jugé qu’une fois la clause résolutoire acquise, il était « vain » pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution tirée des manquements de la bailleresse — qui n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus.
La Cour de cassation censure ce raisonnement : lorsque le locataire, assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. Autrement dit, si le défaut de paiement était justifié par les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, le commandement est privé de cause et la clause résolutoire ne peut pas jouer.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 18 septembre 2025, également publié au bulletin, qui a jugé que le preneur peut refuser de payer ses loyers, sans mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux sont, du fait des manquements du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au bulletin). Nous avons consacré une analyse détaillée à l’exception d’inexécution en matière de bail commercial.
RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL PAR UNE CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Ce type de clause résolutoire est réglementé par l’article L. 145-41 du Code de commerce qui prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
L’avantage de cette clause dite résolutoire est connu : elle permet d’obtenir, par une procédure rapide en référé, la résiliation de plein droit du bail dès lors que les causes du commandement préalable délivré par commissaire de justice n’ont pas été honorées. La résiliation du bail produit son plein effet à l’issue d’un délai d’un mois au cours duquel le locataire n’a pas répondu favorablement aux demandes du bailleur (souvent des loyers impayés…).
Délai minimal d’un mois pour se conformer aux obligations du bail
À la question de savoir si les parties pouvaient dans le cadre du contrat de bail prévoir un délai inférieur, la Cour de cassation a répondu nettement par la négative par un arrêt du 8 décembre 2010.
En conséquence, une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois serait nulle avec pour conséquence pratique d’obliger le bailleur, même en cas de manquement avéré et incontestable du locataire à ses obligations, à recourir à une procédure longue et aléatoire afin d’obtenir la résiliation du bail signé entre les parties.
À l’inverse, un délai contractuel de plus d’un mois prévu au bail est parfaitement légal et doit être respecté par le bailleur sous peine de nullité du commandement (CA Grenoble, 4 février 2016, n° 15/04629). Plus largement, le bailleur doit respecter scrupuleusement les stipulations du bail avant d’engager sa procédure : nous avons commenté un cas d’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir respecté la procédure contractuelle préalable.
Saisi par le bailleur à l’issue du délai minimal d’un mois, le juge prononcera la résiliation du bail dès lors que les manquements sont avérés et que le locataire est resté taisant.
Suspension des effets de la clause à l’issue du délai d’un mois
Toutefois, le locataire a encore la possibilité, devant le juge, de solliciter la suspension des effets de cette clause dès lors qu’il le demande expressément et qu’il s’est conformé à ses obligations.
Cependant, faute pour le locataire d’avoir sollicité expressément la suspension de la clause résolutoire, le juge, qui ne peut se substituer aux demandes des parties, est contraint de prononcer la résiliation du bail demandée par la bailleresse alors même que les manquements reprochés ont été régularisés.
En effet, pour la Cour de cassation, le locataire, dans une affaire où les manquements reprochés portaient sur des loyers non payés intégralement régularisés, « n’ayant pas présenté, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, une demande aux fins que lui soient accordés des délais et que la réalisation et les effets de la clause résolutoire soient suspendus, la cour d’appel ne pouvait ordonner d’office une telle mesure ».
Depuis les arrêts de 2025 et 2026 analysés en ouverture, cette rigueur est toutefois tempérée : la demande de délais n’est pas le seul moyen de défense du locataire. Celui qui justifie que son défaut de paiement procédait d’une exception d’inexécution — parce que le bailleur manquait à ses propres obligations — peut faire échec à la clause résolutoire, même s’il n’a pas saisi le juge dans le mois du commandement.
Interprétation très stricte de la clause résolutoire
C’est la raison pour laquelle la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, parce qu’elle entraîne automatiquement la résolution du bail pour les manquements qu’elle vise, est d’interprétation stricte. Par voie de conséquence, une telle clause ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail et uniquement si ce manquement est clairement visé et stipulé.
À titre d’exemple, on citera l’obligation d’exploiter le fonds de commerce qui est une condition d’application du statut des baux commerciaux. Son inexécution ne peut cependant entraîner la résiliation du bail commercial en l’absence d’une clause spéciale imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. En conséquence, si le bail est muet sur ce point, le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation du fonds dans les lieux loués.
Enfin, la mise en œuvre de la clause résolutoire doit être appréciée avec la réserve de la bonne foi : la clause ne peut être invoquée de mauvaise foi par le bailleur, même si la Cour de cassation juge que la mauvaise foi ne peut plus remettre en cause une acquisition déjà constatée par une décision passée en force de chose jugée — nous avons analysé cette limite dans notre article sur l’acquisition de la clause résolutoire et la mauvaise foi du bailleur.
RÉSILIATION JUDICIAIRE DU BAIL COMMERCIAL EN L’ABSENCE DE CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Cette voie, qui est moins rapide et plus aléatoire, est utilisée en cas d’absence dans le bail commercial de toute clause résolutoire (ce qui est peu fréquent…), en cas de bail verbal non écrit, ou bien lorsque le manquement visé par le demandeur à la résiliation n’est pas prévu par la clause résolutoire.
Le demandeur peut ainsi se prévaloir d’une inexécution, par le locataire ou le propriétaire, des obligations du bail ou des obligations issues du statut des baux commerciaux.
La mise en demeure préalable à la demande de résiliation n’est pas nécessaire sauf clause contraire du bail, et l’action doit être portée devant le tribunal judiciaire du lieu de situation des lieux loués. Les juges disposent d’un large pouvoir d’appréciation pour décider si la résiliation peut ou non être prononcée.
Ils doivent en effet examiner si la partie qui sollicite une telle résiliation dispose d’un motif suffisamment grave et légitime pour entraîner une telle sanction :
- non-paiement des loyers ;
- exercice dans les lieux loués d’activités complètement différentes de celles prévues par le bail, sans autorisation préalable du propriétaire ;
- sous-location irrégulière ou cession du bail réalisée au mépris de la clause exigeant l’agrément du cessionnaire par le propriétaire ;
- non-exploitation régulière du fonds de commerce dès lors que l’obligation d’exploiter le fonds est expressément prévue au bail.
LES EFFETS DE LA RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL
Qu’elle résulte de l’acquisition de la clause résolutoire ou d’une décision au fond, la résiliation met fin au bail : le locataire perd le bénéfice du statut des baux commerciaux — et notamment tout droit à indemnité d’éviction — et doit restituer les locaux. S’il se maintient dans les lieux après la résiliation, il est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.
Le contentieux de la résiliation obéit par ailleurs à des règles de délais strictes : sur la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce et son articulation avec le droit commun, nous renvoyons à notre étude sur la prescription en matière de baux commerciaux.
FAQ — RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL
Comment résilier un bail commercial pour loyers impayés ?
Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice ; à défaut de paiement dans le mois, il peut saisir le juge, y compris en référé, pour faire constater la résiliation de plein droit. À défaut de clause résolutoire, il doit demander la résiliation judiciaire au fond.
Quel est le délai du commandement visant la clause résolutoire ?
Un mois minimum, à peine de nullité : l’article L. 145-41 du Code de commerce est d’ordre public et un délai contractuel inférieur est nul (Cass. 3e civ., 8 décembre 2010). Un délai contractuel plus long s’impose en revanche au bailleur.
Le locataire peut-il échapper à la clause résolutoire ?
Oui, de deux manières : en sollicitant du juge des délais de paiement avec suspension des effets de la clause (article 1343-5 du Code civil), ou en justifiant d’une exception d’inexécution — le juge doit alors en vérifier le bien-fondé, même si aucune demande de délais n’a été formée dans le mois du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820).
Une mise en demeure est-elle nécessaire avant la résiliation judiciaire ?
Non, sauf clause contraire du bail : la demande de résiliation judiciaire pour inexécution peut être portée directement devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
Quels manquements justifient la résiliation judiciaire du bail ?
Le juge apprécie la gravité du manquement : impayés persistants, exercice d’une activité non autorisée, sous-location irrégulière, cession sans agrément, ou défaut d’exploitation du fonds lorsque le bail l’impose expressément.
Nadia TIGZIM — Avocat en bail commercial
