Article 606 du Code civil et bail commercial : les grosses réparations

Article publié le 9 juillet 2019 — mis à jour en juillet 2026.

Dans un bail commercial, une question revient sans cesse : qui, du bailleur ou du locataire, doit payer les travaux ? Le principe est simple à énoncer. Les réparations d’entretien et les réparations courantes incombent au locataire ; les grosses réparations, elles, restent à la charge du bailleur.

La difficulté commence lorsque le bail cherche à transférer ces grosses réparations sur le locataire. Longtemps admise, cette pratique est aujourd’hui strictement encadrée : depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur ne peut plus faire supporter au preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Cet article fait le point, dans l’ordre : ce qu’est une grosse réparation et la liste exacte issue de l’article 606, la répartition des charges depuis la loi Pinel, les charges que le bailleur ne peut jamais transférer, puis l’éclairage des derniers arrêts de la Cour de cassation, illustré par un exemple chiffré.

QU’EST-CE QU’UNE GROSSE RÉPARATION ? LA LISTE DE L’ARTICLE 606 DU CODE CIVIL

L’article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations. En relèvent :

• les gros murs (murs porteurs et structure des façades) ;
• les voûtes ;
• le rétablissement des poutres, c’est-à-dire les travaux touchant à la charpente ;
• le rétablissement des couvertures entières : la réfection complète de la toiture, par opposition aux réparations ponctuelles ;
• le rétablissement, en entier, des digues ;
• le rétablissement, en entier, des murs de soutènement et de clôture.

Cette liste est le point de départ de tout : seuls les travaux qu’elle vise sont des grosses réparations. Toutes les autres réparations sont des réparations d’entretien, qui incombent en principe au locataire. Ne relèvent donc pas de l’article 606, par exemple, les peintures et revêtements, l’entretien des équipements (chauffage, sanitaires, compteurs), les réparations ponctuelles de couverture ou la plomberie courante.

La Cour de cassation veille avec constance au caractère limitatif de cette liste. Elle censure les décisions qui y rangent des travaux qui n’y figurent pas — ainsi du remplacement de canalisations de chauffage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 novembre 2002, n° 01-12.816). À l’inverse, les travaux d’étanchéité — toiture, charpente, chenaux — s’y rattachent lorsqu’ils intéressent la structure et la solidité générale de l’immeuble, comme l’a confirmé un arrêt du 4 septembre 2025 analysé plus loin.

LA RÉPARTITION DES CHARGES DEPUIS LA LOI PINEL

Avant la loi Pinel : la liberté contractuelle

Avant 2014, le bailleur pouvait librement insérer dans le bail une clause mettant les grosses réparations à la charge du preneur. La répartition des travaux relevait de la seule liberté contractuelle.

Depuis la loi Pinel : l’interdiction de transférer les grosses réparations

La loi Pinel a mis fin à cette pratique. Le statut des baux commerciaux interdit désormais au bailleur de laisser à la charge du preneur les dépenses de grosses réparations de l’article 606 du Code civil.

Cette interdiction figure à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce : il est interdit au bailleur de faire supporter au preneur « certaines dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ». La règle est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger.

Elle s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, date d’entrée en vigueur du décret du 3 novembre 2014. Pour les baux antérieurs, la liberté contractuelle demeure et une clause transférant les grosses réparations au preneur reste en principe valable — mais les juges l’interprètent strictement, au regard de la seule liste de l’article 606, de sorte que le bailleur ne peut s’en prévaloir pour des travaux qui n’y figurent pas.

Une seule marge subsiste pour le bailleur : mettre conventionnellement à la charge du preneur les réparations liées à la vétusté du local, à condition qu’elles s’analysent en réparations d’entretien.

La loi Pinel impose en outre au bailleur une obligation d’information. L’article R. 145-36 du Code de commerce l’oblige à adresser chaque année au locataire un état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. L’article R. 145-37 lui impose, à chaque échéance triennale et dans les deux mois, de communiquer un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années à venir, assorti d’un budget, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années écoulées, avec leur coût.

LES CHARGES QUI NE PEUVENT JAMAIS ÊTRE MISES À LA CHARGE DU LOCATAIRE (ARTICLE R. 145-35)

L’article R. 145-35 du Code de commerce dresse la liste des dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire :

1. les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux ;
2. les travaux destinés à remédier à la vétusté ou à mettre le bien en conformité avec la réglementation, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ;
3. les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal, notamment la contribution économique territoriale ; en revanche, peuvent être mis à la charge du locataire la taxe foncière, ses taxes additionnelles et les impôts liés à l’usage du local ou à un service dont il bénéficie ;
4. les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;
5. dans un ensemble immobilier, les charges et coûts de travaux relatifs aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Dans un ensemble immobilier, la répartition des charges et du coût des travaux entre locataires doit par ailleurs se faire en fonction de la surface exploitée.

Une clause qui méconnaît cette interdiction d’ordre public est réputée non écrite : elle ne produit aucun effet. La Cour de cassation ajoute que l’action tendant à la faire réputer non écrite n’est enfermée dans aucun délai de prescription (Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 juin 2021, n° 19-23.038). Le locataire peut donc, à tout moment en cours de bail, faire écarter une telle clause, sans que le bailleur puisse lui opposer l’écoulement du temps ; la restitution des sommes déjà versées obéit, elle, aux règles de la répétition de l’indu.

En pratique, la répartition issue de la loi Pinel peut se résumer ainsi :

CE QUE JUGE LA COUR DE CASSATION EN 2025

Deux arrêts récents renforcent la protection du preneur et illustrent concrètement ces règles.

Par un arrêt du 4 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte un éclairage précieux sur la répartition des travaux (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 septembre 2025, n° 23-14.257). Le bail portait sur un immeuble entier — commerce au rez-de-chaussée, appartements sur trois étages — et obligeait la locataire à remettre les appartements en « état d’habitabilité ». Faute d’exécution, les bailleurs lui avaient délivré un commandement visant la clause résolutoire.

La Cour rejette leur pourvoi. Elle retient d’abord que les bailleurs ne pouvaient invoquer une clause de prise des lieux « en l’état » pour se soustraire à leur obligation de délivrance (article 1719 du Code civil). Elle juge ensuite que les travaux assurant l’étanchéité du bâtiment — remplacement des menuiseries, des poteaux en bois et des chenaux, réfection de la toiture — relevaient des grosses réparations restées à la charge des bailleurs, faute de clause expresse les transférant à la locataire.

L’enseignement est double. D’une part, les travaux qui touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble, dont l’étanchéité, sont des grosses réparations à la charge du bailleur. D’autre part, le locataire ne commet aucun manquement tant que les travaux structurels qui conditionnent les siens n’ont pas été réalisés par le bailleur : le commandement visant la clause résolutoire délivré dans ces conditions est privé d’effet. Sur ce point procédural, on rapprochera cette solution de notre analyse de l’irrecevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Dans le même esprit protecteur, un arrêt du 18 septembre 2025, publié au bulletin, juge que le preneur peut cesser de payer ses loyers, sans mise en demeure préalable, dès le jour où les locaux deviennent, du fait des manquements du bailleur à ses obligations d’entretien, impropres à l’usage prévu (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au bulletin). Nous y consacrons une étude dédiée à l’exception d’inexécution en matière de bail commercial.

EXEMPLE CONCRET : LA RÉFECTION DE LA TOITURE D’UNE BOUTIQUE

Une société exploite une boutique dans un immeuble ancien, en vertu d’un bail commercial conclu en 2018. Des infiltrations récurrentes imposent la réfection complète de la couverture, chiffrée à 48 000 euros. Le bail stipule que « le preneur supportera toutes les réparations, quelle qu’en soit la nature ».

La réfection complète de la couverture est une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil (« couvertures entières »). Le bail ayant été conclu après le 5 novembre 2014, la clause qui en transfère la charge au preneur est réputée non écrite : le bailleur doit supporter les 48 000 euros, honoraires de maîtrise d’œuvre compris. Si le locataire a déjà réglé tout ou partie de ces sommes au titre des charges, il peut en demander la restitution, et l’action pour faire déclarer la clause non écrite peut être exercée à tout moment. Enfin, tant que le bailleur n’a pas réalisé ces travaux structurels, il ne peut reprocher au locataire l’inexécution des obligations d’entretien qui en dépendent, comme l’a rappelé l’arrêt du 4 septembre 2025.

La question se pose avec une acuité particulière au moment du renouvellement du bail commercial : le renouvellement fait courir un nouveau bail, qui soumet les baux anciens au régime issu de la loi Pinel.

CONCLUSION

La répartition des travaux dans le bail commercial obéit désormais à une logique clairement protectrice du preneur. L’article 606 du Code civil fixe une liste limitative de grosses réparations, la loi Pinel interdit d’en transférer la charge au locataire, et l’article R. 145-35 verrouille définitivement certaines dépenses. Les arrêts rendus en 2025 confirment cette orientation et sanctionnent le bailleur qui cherche à contourner ses obligations.

En pratique, tout se joue à la rédaction : c’est au moment de la conclusion ou du renouvellement du bail que les clauses de charges et de travaux doivent être examinées de près. Une clause dépassée, héritée d’un ancien bail, peut être réputée non écrite et ouvrir droit à la restitution des sommes indûment versées. Avant de signer un bail ou d’engager un litige sur la répartition des travaux, il est prudent de faire auditer les clauses de charges et de travaux de votre bail.

Nadia TIGZIM

Avocat en bail commercial