Article publié le 2 avril 2015 — mis à jour en juin 2026.
Le bénéfice du statut des baux commerciaux nécessite la présence de plusieurs conditions cumulatives:
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- Existence d’un bail voire même d’une sous-location portant sur un immeuble ou un local,
- Existence d’un fonds de commerce,
- Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés du propriétaire du fonds,
- Application légale ou contractuelle du statut des baux commerciaux;
Ces conditions, qui résultaient à l’origine du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, sont aujourd’hui fixées par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce : le statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce ou artisanal est exploité, dès lors que ce fonds appartient à un commerçant ou à un artisan immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
De surcroît, par une décision rendue le 26 février 2014, le Conseil d’Etat, saisi d’un contentieux fiscal, a cependant décidé que le statut des baux commerciaux ne pouvait reposer sur les seules indications inscrites au bail et sur la seule qualification donnée par les parties à leur convention.
Le Conseil d’Etat a ainsi considéré que « l’objet et la consistance de la location litigieuse portaient sur un terrain aménagé en golf et ses équipements et qu’en particulier, les stipulations de l’article 9 du bail signé en 2003 admettaient implicitement que le parcours de golf disposait des équipements nécessaires à son fonctionnement, même si ces derniers devaient donner lieu à une rénovation ; qu’en déduisant de ces seules stipulations contractuelles que la location litigieuse présentait un caractère commercial, sans rechercher si le terrain mis en location disposait effectivement de l’essentiel des équipements nécessaires à son exploitation commerciale, la cour a commis une erreur de droit »
Pour pouvoir relever du statut des baux commerciaux, le local donné à bail doit également disposer des équipements indispensables à son exploitation commerciale. Faute d’équipements de cet nature, le statut des baux commerciaux doit être écarté en dépit de la signature d’un bail soumettant son application au décret de 1953.
Les implications de cette décision sont importantes dans la mesure où cette jurisprudence pourrait fragiliser des situations de soumission purement volontaire au statut du bail commercial sans que le local mis en location n’ai été doté des équipements nécessaires faute d’une exploitation commerciale effective. Dans cette hypothèse, une des parties pourrait parfaitement revenir sur le statut protecteur du décret de 1953 en faisant valoir ultérieurement et pour des motifs qui lui sont propres (souhait par exemple d’exclure le droit au renouvellement) que le statut des baux commerciaux est inapplicable.
La prudence est donc de mise.
Nadia Tigzim
Avocat en baux commerciaux
