Indemnité d’éviction : simplification de la procédure

La troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt le 7 février 2019 venant modifier l’appréhension de la demande de paiement de l’indemnité d’éviction en matière de bail commercial.

Dans cette affaire, un bailleur avait signifié un congé à la société occupant les locaux, avec effet au 30 novembre 2011. Outre le déni de renouvellement du bail commercial, le bailleur refusait le versement d’une quelconque indemnité d’éviction. Le preneur refusant de quitter les lieux, le bailleur l’a assigné en justice afin de faire appliquer la clause résolutoire du contrat, tout en requérant la prise d’effet du congé à lui délivré. C’est sans surprise que la société preneuse a entendu contester ces deux éléments.

Dans cette affaire, le locataire s’est d’abord contenté de contester le congé par ses conclusions en défense du 3 avril 2013 dans le litige qui l’opposait à son bailleur. Ce n’est que plus tard qu’il a ensuite demandé le paiement de l’indemnité d’éviction.

Pour rappel, en matière de congé et de demande en paiement d’une indemnité d’éviction l’article L. 145-9 du Code de commerce précise que le locataire doit, dans le délai de deux ans, saisir le tribunal de sa demande.

Cet arrêt du 7 février 2019 est riche en apports procéduraux pour les praticiens et avocats en droit des baux commerciaux. Il confirme d’abord que, lorsque la contestation du congé a été effectuée dans les délais, le délai d’action en demande du paiement d’une indemnité d’éviction est interrompu en raison de la première action (I).

L’arrêt simplifie également les modalités de demande du preneur puisque désormais, la simple signification de conclusions vaut « saisine » du tribunal au sens de l’article L. 145-9 du Code de commerce (II).

Cet arrêt lourd de conséquences pratiques nous livre une approche nouvelle de l’article L145-9 alinéa 3 du Code de commerce qui conduit à accroitre les modalités d’interruption du délai de prescription en la matière.

La contestation du congé interrompt la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Pour rappel, l’indemnité d’éviction est la somme que le bailleur doit verser à son locataire commerçant en cas de refus de renouvellement de son bail commercial. L’indemnité d’éviction est de droit : elle comprend notamment la valeur du fonds de commerce, ou encore, les frais et droits de mutation.

A titre exceptionnel, le bailleur peut s’y soustraire s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur, ou de l’état de délabrement manifeste des lieux, voire de leur caractère dangereux, les rendant impropres à toute occupation.

Il est fréquent, lorsque le bailleur entend faire jouer un motif exonératoire, que le locataire s’y oppose en justice pour obtenir le paiement de l’indemnité. Cette action doit être intentée dans un délai de deux ans.

Avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, le délai de deux ans visé par les articles L. 145-9 et L. 145-10 du Code de commerce était un délai de forclusion ce qui impliquait que le délai ne pouvait pas être suspendu.

La loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 est venue modifier la rédaction de ce texte en supprimant les termes « à peine de forclusion ». Désormais, l’action en fixation de l’indemnité d’éviction se trouve donc régie par la prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

En transformant la sanction du dépassement du délai de la forclusion à la prescription, la loi LME est venue réformer l’essence du délai lui-même ; dès lors, le preneur ne se retrouve plus enfermé dans un délai fixe de deux ans pour réaliser sa demande de paiement, ce délai étant susceptible d’être influencé par des éléments extérieurs.

En se basant sur ce raisonnement, la Cour de cassation a considéré que si le locataire conteste les motifs ou la validité du congé lui-même dans le délai de 2 ans, cette première action interrompt la prescription de la seconde action, qui porte sur le paiement de l’indemnité d’éviction.

La règle est donc désormais clairement posée : le preneur à bail commercial qui a contesté dans le délai de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, la validité du congé délivré par le bailleur peut ultérieurement solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction sans se voir opposer la prescription de l’article L. 145-9 du code de commerce.

Ainsi, le délai de deux ans laissé au bénéfice du preneur à bail pour exercer sa demande en paiement, analysé aujourd’hui comme un délai de prescription, offre davantage de souplesse à ce dernier. En effet, contrairement au délai de forclusion, plus rigide, la prescription est susceptible d’interruption ou de suspension. De fait, certains actes de la part de l’une ou l’autre des parties sont de nature à prolonger ce délai de deux ans. C’est notamment le cas de la saisine du tribunal par le locataire : le délai de deux ans n’est ainsi plus un délai absolu et immuable.

La signification de conclusions au tribunal interrompt la prescription de l’action en contestation du congé

A son cinquième alinéa, l’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Le texte laissait penser que seule une saisine du tribunal permettait de contester efficacement le congé et, notamment, d’interrompre le délai de prescription de l’action.

Il aura fallu près de dix ans pour que la Cour de cassation ait l’opportunité – sinon la volonté – de donner tout son effet à l’article L145-9 du Code de commerce. En effet, le présent arrêt admet que les conclusions du preneur sont de nature à interrompre le délai de deux ans offert à ce dernier pour exercer sa demande d’indemnité d’éviction.

Ainsi, la Cour estime que la signification de conclusions saisit le tribunal de la demande qui y est exprimée, notamment lorsqu’elle s’analyse en une demande reconventionnelle ou additionnelle.

Le locataire assigné en expulsion peut donc former, à titre reconventionnel, une demande en nullité du congé, ou une demande en paiement de l’indemnité d’éviction, et cette demande interrompt le délai biennal de prescription de l’action.

Cet arrêt invite par conséquent les praticiens et avocats à reconsidérer l’assertion selon laquelle “conclure n’est pas saisir”.

Maître Nadia TIGZIM, avocate en droit commercial et droit des baux commerciaux, accompagne les bailleurs et les locataires de bail commercial dans les litiges qui peuvent les opposer à leur cocontractant, notamment en matière de contestation des congés ou de l’indemnité d’éviction.

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Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux