Droit d’option lors du renouvellement du bail commercial

Le droit d’option, prévu à l’article L. 145-57 du Code de Commerce, permet au bailleur et au preneur commercial , de renoncer à un renouvellement  de bail commercial acceptée par l’une ou l’autre des parties afin de reprendre ou de restituer des locaux commerciaux loués.

Il est le pendant du droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce qui permet au bailleur de revenir sur son refus de renouvellement, afin notamment de ne pas payer l’indemnité d’éviction.

Lorsque c’est le preneur qui fait valoir son droit d’option, il perd alors son droit au bail et doit restituer les lieux loués. Lorsque c’est le bailleur qui exerce son droit d’option, il est redevable envers son locataire de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Plusieurs arrêts de 2014 et 2015 ont précisé et réactualisé le régime de ce droit d’option.

Le silence du bailleur n’entraine pas la perte de son droit d’option

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement de son bail par le locataire, le bailleur doit lui faire savoir s’il accepte le renouvellement ou s’il le refuse, ce refus devant être motivé.

A défaut de réponse dans le délai de trois mois imparti, et selon les dispositions de l’article L 145-10 al 4 du Code de Commerce, le bailleur est censé avoir accepté le principe du renouvellement MAIS sous réserve de l’exercice ultérieur de son droit d’option.

En effet, la Cour de Cassation a rappelé dans un arrêt du 16 septembre 2015 que le bailleur qui ne répond pas dans les trois mois à la demande de renouvellement du bail ne renonce pas pour autant à la faculté d’exercer son droit à option et à reprendre son local moyennant le versement d’une indemnité d’éviction.

Dans l’affaire en cause, l’avocat du locataire avait soutenu avec succès devant la Cour d’appel de REIMS qu’en raison de son silence dans les trois mois ayant suivi la demande de renouvellement du bail par le locataire, le bailleur avait perdu son droit d’option, le bail étant poursuivi par tacite reconduction pour une durée de 9 ans.

La Cour de cassation a fermement censuré cette décision : le principe du renouvellement du bail commercial en raison du silence gardé par le bailleur n’a qu’un caractère provisoire et n’exclut pas que celui-ci, passé le délai de trois mois, exerce son droit d’option en refusant le renouvellement du bail assorti du paiement d’une indemnité d’éviction.

Le droit d’option existe tant le loyer renouvelé n’est pas définitivement fixé

L’hypothèse la plus fréquente d’exercice de ce droit d’option (mais ce n’est pas la seule) est lorsque l’une des parties s’aperçoit que le loyer du bail renouvelé ne lui convient pas.

En effet, le droit d’option peut être exercé à tout moment par chacune des parties, dès lors que le loyer du bail renouvelé n’a pas encore été définitivement fixé :

  • par un accord parfait des parties sur le montant du loyer,
  • par une décision judiciaire devenue définitive ayant fixé le montant du loyer lorsque les parties ne sont pas parvenues à un accord,
  • par le jeu de la prescription biennale, aucune action visant à faire fixer le montant du loyer renouvelé ne pouvant plus être exercé à l’issue d’un délai de deux ans à compter du congé mettant fin à l’ancien bail.

Dès lors que le loyer est fixé selon les modalités ci-dessus, le nouveau bail renouvelé et son loyer se trouvent définitivement fixés  et ne peuvent plus être remis en cause. Le droit d’option n’existe plus.

En revanche, tant que le loyer n’est pas définitivement fixé dans les conditions ci-dessus, le bail renouvelé n’est que provisoire en raison de l’existence du droit d’option que le bailleur peut encore exercer en refusant le renouvellement quant bien même il l’aurait accepté expressément ou par son silence durant le délai de trois mois.

Droit d’option du bailleur après la fixation du loyer en justice

En cas de désaccord persistant sur le prix du bail renouvelé, la partie la plus diligente peut saisir le juge des loyers afin de le faire fixer en justice. Or, ce désaccord laisse subsister le droit d’option jusqu’à l’issue de la procédure judiciaire fixant le prix du bail renouvelé.

En effet, selon l’article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce “dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail”.

Par deux arrêts très importants successivement rendus en 2013 et 2015, la Cour de Cassation a précisé dans quels délais ce droit d’option peut également être exercé et remettre en cause le renouvellement du bail acquis dans les conditions précisées ci-avant.

Dans un arrêt du 11 décembre 2013, la Cour de Cassation a tout d’abord précisé, en contradiction avec la solution retenue par la Cour d’Appel de Paris, que le droit d’option prévu à l’article L 145-57 du Code de Commerce permettant au locataire de renoncer à son droit au renouvellement et au bailleur de refuser le renouvellement à condition de payer l’indemnité d’éviction, pouvait être exercé à tout moment au cours de l’instance judiciaire entre les parties et non uniquement, comme le soutenait l’avocat du locataire dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision de justice devenue définitive.

Dans un second arrêt du 14 janvier 2015 la Cour de Cassation a également précisé ce qu’elle entendait par “signification de la décision définitive”

Elle met un terme à une jurisprudence ancienne qui prévoyait une double signification d’abord pour faire courir le délai d’appel puis pour faire courir le délai d’option (Cass. com., 20 avr. 1953 : Gaz. Pal. 1953, 2, p. 45).

Cette double signification est dorénavant inutile, la signification du délai d’appel faisant également courir le délai d’option d’un mois prévu à l’article L 145-57 du Code de commerce.

Nadia TIGZIM

Avocat en droit des baux commerciaux