Révision d’un loyer variable et bail commercial

Lors de la conclusion d’un bail commercial, les parties peuvent négocier et décider que le loyer sera fixe ou variable. Dans cette dernière hypothèse, est insérée au bail une clause de loyer variable (également appelée clause de loyer binaire ou clause-recette) qui sera totalement ou partiellement indexée au chiffre d’affaires du locataire.

Ce type de clause n’étant pas une clause d’indexation, elle n’est pas soumise aux dispositions et révisions prévues par l’article L. 145-39 du Code de commerce.

C’est ce qu’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2013.

En l’espèce, le bail commercial prévoyait un loyer binaire, c’est-à-dire partiellement variable puisque qu’il comportait :

  • une partie variable déterminée par un pourcentage du chiffre d’affaires de la société.
  • une partie fixe déterminée par un loyer minimum garanti révisé annuellement à la date anniversaire du bail.

Le locataire a ultérieurement entrepris de demander la révision du loyer conformément aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce, révision à laquelle le bailleur s’est opposé au motif que le loyer était variable.

Le locataire a alors saisi le juge des loyers commerciaux en demandant que soit déclarée non-écrite la stipulation d’un loyer variable révisé annuellement, puisque cette stipulation est contraire aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de Commerce dans la mesure où la stipulation d’un loyer minimum garanti ne permet pas de solliciter une révision à la baisse du loyer.

Dans un premier arrêt du 5 octobre 2011, la Cour d’appel de Paris a rejeté sa demande aux motifs que les parties s’étaient soumises par contrat à ce loyer binaire, dérogeant ainsi aux règles du Code de commerce.

Dans l’arrêt du 5 mars 2013, la Cour de cassation a approuvé l’arrêt d’appel en affirmant qu’après “de longues négociations, les parties s’étaient librement accordées sur chacune des composantes du loyer comportant une partie fixe et une partie variable, celles-ci formant un tout indivisible “

Elle en a déduit que “la fixation du loyer révisé d’un bail stipulant un loyer binaire n’était régie que par la convention des parties et échappait aux dispositions régissant le statut des baux commerciaux”

Conformément à une jurisprudence constante, les parties peuvent donc déroger contractuellement aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce et se prémunir d’une révision du loyer en déterminant celui-ci selon un mode variable ou binaire.

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Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux