La demande de requalification en bail professionnel en bail commercial peut-elle échapper à la prescription en s’appuyant sur le régime des clauses réputées non écrites (art. L. 145-15 du Code de commerce) ? Non, tranche la Cour de cassation dans un arrêt du 7 décembre 2022 (3e civ., pourvoi n° 21-23.103, publié au Bulletin). Cette décision, rendue dans une affaire relative à la location d’un terrain nu, clarifie l’articulation entre requalification du bail, prescription biennale et fraude au statut des baux commerciaux.
Les faits : une location de terrain nu soumise à la prescription
Par acte du 16 juillet 2009, une société commerciale a donné à bail un terrain nu pour une durée de sept ans. Le terrain était destiné à accueillir une station de lavage entièrement démontable. En novembre 2015, la bailleresse a notifié son congé pour le 30 juin 2016, puis a assigné la locataire en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation devant le Tribunal de Grande Instance.
Pour se défendre, la locataire a formé en décembre 2018 une demande reconventionnelle. Elle entendait faire annuler le congé en soutenant que la convention aurait dû être qualifiée de bail commercial soumis au statut — ce qui aurait imposé une durée minimale de neuf ans et rendu le congé irrégulier.
La Cour d’appel de Pau, dans son arrêt du 29 juillet 2021, a déclaré cette demande prescrite depuis le 16 juillet 2011 ( deux ans), en la requalifiant comme une action en requalification du contrat en bail commercial.
L’article L. 145-15 du Code de commerce : le régime des clauses réputées non écrites
L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites — et donc attaquables sans délai — les clauses ou stipulations qui contreviennent aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, notamment :
• le droit au renouvellement du bail commercial ;
• la durée minimale du bail (art. L. 145-4) ;
• les règles de révision et de fixation du loyer (art. L. 145-37 à L. 145-41) ;
• les conditions de résiliation (art. L. 145-42, al. 1er) ;
• les règles de déspécialisation (art. L. 145-47 à L. 145-54).
L’enjeu pratique est considérable : si une clause est réputée non écrite, l’action pour la contester est imprescriptible. En l’espèce, la locataire entendait se prévaloir de cette imprescriptibilité pour contourner la prescription biennale.
La décision : l’article L. 145-15 est inapplicable à la requalification en bail commercial
La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Pau et rejette le pourvoi :
« La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que l’article L. 145-15 du Code de commerce réputant non écrites certaines clauses d’un bail, n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial. ».
La logique est simple : l’article L. 145-15 ne vise que les baux déjà soumis au statut des baux commerciaux. Or, une demande de requalification consiste précisément à faire reconnaître qu’un contrat relève du statut — il n’y est pas encore. On ne peut donc pas appliquer les protections du statut à un contrat dont on cherche encore à établir la nature commerciale.
La prescription biennale : un obstacle souvent rédhibitoire
En application de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. La Cour de cassation confirme une jurisprudence constante : ce délai court à compter de la date de conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-24.715).
En l’espèce, le contrat avait été conclu le 16 juillet 2009. La demande reconventionnelle n’a été formée qu’en décembre 2018 — soit neuf ans après la conclusion du bail. L’action en requalification était donc prescrite depuis juillet 2011, bien avant l’introduction de la demande.
La fraude au statut : seul recours pour le locataire tardif
Face à cette prescription biennale, le locataire n’est pas totalement sans recours. La Cour de cassation reconnaît que la fraude suspend le délai de prescription, en application du principe général fraus omnia corrumpit.
Dans un arrêt du 23 septembre 2021 (n° 20-10.812), la troisième chambre civile a cassé une décision ayant déclaré irrecevable une action en requalification, sans avoir vérifié si une fraude du bailleur était susceptible de suspendre la prescription biennale.
Qu’est-ce qu’une fraude au statut des baux commerciaux ?
La fraude est caractérisée lorsque le bailleur a délibérément contourné le statut des baux commerciaux en habillant le contrat : fausse dénomination, clauses de mobilité ou de durée stipulées dans le seul but d’évincer le locataire du bénéfice du statut.
Dans une affaire emblématique (Cass. 3e civ., 19 novembre 2015, n° 14-13.882), la Cour d’appel de Paris avait retenu une telle fraude : le contrat était faussement intitulé « contrat de prestations de services réciproques », et ses clauses avaient pour but exclusif de faire échec au statut. La Cour de cassation avait approuvé cette analyse, validant la suspension de la prescription.
En pratique, rapporter la preuve d’une intention frauduleuse du bailleur reste difficile.
📋 À retenir
• Prescription biennale : toute demande de requalification en bail commercial se prescrit par 2 ans à compter de la conclusion du contrat (art. L. 145-60 C. com.).
• Article L. 145-15 inapplicable : les clauses réputées non écrites ne concernent que les baux déjà soumis au statut — pas les demandes de requalification.
• Seule issue : la fraude au statut peut suspendre la prescription biennale, à condition d’en apporter la preuve.
📋Questions fréquentes
La demande de requalification en bail commercial est-elle soumise à prescription ?
Oui. Elle se prescrit par deux ans à compter de la date de conclusion du contrat, en application de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Passé ce délai, l’action est irrecevable, sauf fraude.
L’article L. 145-15 sur les clauses réputées non écrites peut-il suspendre ce délai ?
Non. La Cour de cassation l’a clairement établi : l’article L. 145-15 ne s’applique qu’aux baux déjà soumis au statut des baux commerciaux, pas aux demandes visant à obtenir la requalification d’un contrat en bail commercial.
Que faire si le délai de prescription biennale est dépassé ?
Il est possible d’invoquer la fraude du bailleur pour obtenir la suspension de la prescription. Il faut démontrer que le contrat a été délibérément conçu pour échapper au statut des baux commerciaux. Cette preuve est exigeante et suppose une analyse approfondie des clauses et des circonstances de conclusion du contrat.
Nadia Tigzim
Avocat en bail commercial
