Article publié le 1er avril 2022 — mis à jour en juillet 2026.
L’indemnité d’éviction, prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce, est l’indemnité à laquelle peut prétendre le preneur à un bail commercial dont le renouvellement est refusé ou dans l’hypothèse d’un congé délivré par le bailleur. Elle vise à indemniser le preneur du préjudice résultant du non-renouvellement de son bail.
Tout l’enjeu est de connaître le montant de ce préjudice. Pour ce faire, il convient préalablement de revenir sur la notion de fonds de commerce et sur l’importance que revêt pour lui le droit au bail. L’indemnité d’éviction comprend à titre principal soit une indemnité de remplacement (si le fonds de commerce disparaît), soit une indemnité de déplacement (si le fonds de commerce est préservé), à laquelle viennent s’ajouter des indemnités accessoires qui peuvent se cumuler.
Ce guide reprend, étape par étape : le préjudice indemnisé, la méthode de calcul des indemnités principales avec un exemple chiffré, les indemnités accessoires, la date d’évaluation, les cas où l’indemnité n’est pas due, le délai pour agir — souvent fatal aux preneurs mal conseillés — et le traitement fiscal de l’indemnité.
I – L’indemnité d’éviction compense le préjudice causé par le non-renouvellement du bail
Le fonds de commerce est constitué d’éléments corporels (matériel, marchandises…) et incorporels (clientèle, droit au bail, enseigne…). Parmi eux, la clientèle et le droit au bail occupent une place déterminante : c’est l’emplacement du local, protégé par le droit au bail, qui fixe bien souvent la clientèle. Refuser le renouvellement du bail, c’est donc priver le preneur d’un élément essentiel de son fonds.
Le préjudice peut être total : la perte du droit au bail entraîne la disparition du fonds de commerce lui-même, lorsque la clientèle est attachée à l’emplacement. Dans ce cas, l’indemnité versée équivaudra à la valeur marchande du fonds de commerce afin de permettre au preneur d’acquérir un fonds de valeur identique : on parle d’indemnité de remplacement ou de perte de fonds de commerce.
Ce préjudice peut également résulter simplement du coût supplémentaire de loyer que devra supporter le preneur, sans qu’il y ait perte totale et définitive de la clientèle. Ce préjudice donnera lieu à une indemnité de déplacement, aussi appelée indemnité de transfert.
La vigilance s’impose d’ailleurs jusque dans la rédaction du congé : la Cour de cassation a jugé qu’un congé comportant une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-20.872, publié au bulletin). Le bailleur qui entend seulement mettre à jour certaines clauses de son bail à l’occasion du renouvellement s’expose ainsi, s’il en fait une condition de son offre, au paiement d’une indemnité d’éviction.
II – L’indemnité de remplacement ou de perte de fonds de commerce
L’indemnité de remplacement a vocation à indemniser la valeur marchande du fonds de commerce disparu. Il n’existe pas de dispositions spéciales, ni de méthode particulière imposée pour procéder à cette évaluation. Cependant, dans la pratique, on retrouve toujours les mêmes éléments pour déterminer le montant de l’indemnisation :
- Le résultat d’exploitation, c’est-à-dire le chiffre d’affaires réalisé par l’exploitant durant les 3 dernières années [Cass. 3e civ., 20 mars 2007]. Seules sont prises en compte les activités exploitées expressément visées par la clause de destination du bail.
- La valeur du droit au bail du local loué [Cass. 3e civ., 15 juillet 1971] : cette valeur dépend des caractéristiques du local et notamment de sa taille, du prestige de son lieu de situation, des modalités d’accès au local.
En pratique, la valeur marchande du fonds est le plus souvent déterminée par application au chiffre d’affaires moyen des dernières années d’exploitation d’un pourcentage tiré des barèmes en usage dans la profession considérée, ou par référence à l’excédent brut d’exploitation, ces méthodes étant habituellement confrontées entre elles par l’expert dont la désignation est fréquente en la matière. Le juge n’est toutefois lié par aucune méthode et apprécie souverainement la valeur du fonds, étant rappelé que la valeur du droit au bail constitue le plancher de l’indemnité : même lorsque le fonds ne présente plus de valeur, le preneur évincé perd son droit au bail, qui doit être indemnisé.
Exemple chiffré (à titre purement illustratif)
Prenons un commerce de détail parisien réalisant un chiffre d’affaires moyen de 300 000 € TTC sur les trois derniers exercices. Si le barème en usage dans la profession retient une fourchette de 50 à 80 % du chiffre d’affaires annuel, la valeur du fonds se situera entre 150 000 € et 240 000 € ; l’expert confrontera ce résultat à l’approche par la rentabilité (multiple de l’excédent brut d’exploitation) et à la valeur du droit au bail, qui sert de plancher. À cette indemnité principale s’ajouteront les indemnités accessoires (frais de réemploi, trouble commercial, déménagement…), qui représentent souvent 10 à 20 % supplémentaires. Chaque dossier étant particulier — emplacement, activité, bail, comptabilité —, seul un chiffrage contradictoire, préparé avec un avocat et le cas échéant un expert, permet d’aboutir à un montant défendable devant le juge des loyers commerciaux.
III – L’indemnité de déplacement ou de transfert
L’indemnité de déplacement correspond à la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local, à laquelle on applique un coefficient prenant en compte la qualité de l’emplacement de l’ancien local et la nature de l’activité exercée par le preneur.
Les éléments utilisés pour déterminer la valeur de l’indemnité de déplacement sont donc :
- Le coût du transfert du fonds, c’est-à-dire les conséquences de l’installation du locataire dans de nouveaux locaux ;
- La valeur du droit au bail de l’ancien local ;
- Le coût du pas-de-porte pour entrer dans le nouveau local [Cass. 3e civ., 20 juin 1979].
En tout état de cause, l’indemnité est plafonnée à la valeur de remplacement du fonds de commerce : si l’indemnité de déplacement excède le montant de l’indemnité de remplacement, le bailleur ne sera tenu d’indemniser qu’à hauteur de cette dernière.
L’évaluation de l’indemnité de remplacement ou de déplacement repose sur des critères divers et peut se révéler difficile ; elle nécessite le recours à un avocat pratiquant la matière, à même de vous conseiller sur la valeur du fonds de commerce et sur celle du droit au bail.
IV – Les indemnités accessoires
Les indemnités de remplacement et de déplacement sont qualifiées d’indemnités principales. Elles constituent un minimum auquel s’ajoutent des indemnités accessoires qui peuvent se cumuler, faisant grimper le montant de l’indemnité d’éviction. Ce système est prévu par l’article L. 145-14, alinéa 2, du Code de commerce : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »
Ces indemnités accessoires dédommagent le preneur des :
- Frais de déménagement (coût du déménageur notamment) ;
- Frais de réinstallation, pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l’ancien fonds [Cass. 3e civ., 6 novembre 1969] ;
- Frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds de commerce [Cass. com., 27 décembre 1961] ;
- Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l’éviction entraîne leur licenciement [Cass. 3e civ., 16 mars 1976] ;
- Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d’habitation ;
- Frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats ;
- Préjudice lié à la perte d’activités accessoires ;
- Indemnité de trouble commercial, destinée à compenser la gêne due à l’éviction — notamment la perte de chiffre d’affaires subie durant la période de déménagement et de réinstallation ;
- Frais de double loyer, lorsque, durant la période de réinstallation, le preneur paie à la fois le loyer de l’ancien et du nouveau local.
Vous êtes preneur et votre bailleur vient de vous donner congé ? La liste des indemnités accessoires est longue et il est vivement recommandé de vous faire assister d’un avocat qui pourra vous aiguiller sur vos droits, et notamment sur les frais dont vous pouvez demander le dédommagement auprès de votre bailleur.
V – Date d’évaluation, maintien dans les lieux et droit de repentir
Le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction, c’est-à-dire au jour du départ effectif du locataire, ou à la date de la décision du juge si le locataire se trouve encore dans les lieux.
Le bailleur dispose alors d’un délai de 15 jours, à compter du jour où la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée, pour mettre en œuvre son droit de repentir, c’est-à-dire revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail (article L. 145-58 du Code de commerce), à la condition toutefois que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas déjà loué ou acheté un autre local destiné à sa réinstallation.
En outre, le preneur n’est pas tenu de quitter les locaux tant qu’il n’a pas perçu l’indemnité d’éviction. En revanche, une fois l’indemnité versée au preneur lui-même, ou la notification qui lui est faite du versement de l’indemnité entre les mains d’un séquestre, le preneur a 3 mois pour quitter les lieux (article L. 145-29 du Code de commerce). Une fois ce délai dépassé et après mise en demeure, le séquestre retient 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité (article L. 145-30 du Code de commerce) : passé 100 jours de retard, le preneur qui se maintient dans les lieux peut ainsi perdre l’intégralité de son indemnité d’éviction.
Pendant cette période de maintien dans les lieux, le preneur est redevable, en lieu et place du loyer, d’une indemnité d’occupation déterminée d’après la valeur locative (article L. 145-28 du Code de commerce). La Cour de cassation a précisé que lorsque le bailleur exerce son droit d’option et refuse finalement le renouvellement dont il avait d’abord accepté le principe, cette indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail (Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219, publié au bulletin).
VI – Cas dans lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due
L’article L. 145-17 du Code de commerce prévoit deux cas pour lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due au preneur :
- Lorsque l’immeuble loué doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou lorsqu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état ;
- Lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur.
Un troisième cas résulte de la spécificité même du droit au bail, aussi appelé par les praticiens « propriété commerciale ». Cette propriété commerciale n’est accordée qu’à un certain type de locataires respectant des conditions précises : si le preneur ne remplit plus l’une de ces conditions, il ne peut plus bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial.
Vous êtes bailleur et vous venez de refuser le renouvellement du bail à votre preneur ? Il vous est recommandé de vous faire assister d’un avocat pour déterminer si vous êtes dans l’une de ces trois situations vous permettant d’échapper au versement de l’indemnité d’éviction.
Le piège du délai : le preneur n’a que deux ans pour agir
Le droit à indemnité ne vaut que si l’action est engagée à temps. Le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans. La Cour de cassation vient de rappeler la rigueur de cette prescription biennale : le locataire doit saisir le tribunal dans les deux ans de la date d’effet du congé, même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et la mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend ce délai ; à l’expiration, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au bulletin).
Sur les modalités de cette action — et notamment l’assouplissement permettant de demander l’indemnité par simples conclusions en cours d’instance —, voyez mon article consacré à la procédure de demande de l’indemnité d’éviction, qui analyse l’arrêt du 7 février 2019.
Négocier ou plaider ? L’accord amiable reste souvent la meilleure issue
La fixation judiciaire n’est pas un passage obligé. Dans un grand nombre de dossiers, l’indemnité d’éviction se négocie : le bailleur a intérêt à récupérer ses locaux rapidement et à éviter des années de procédure et de maintien dans les lieux ; le preneur a intérêt à obtenir un paiement rapide plutôt qu’une créance lointaine. Un protocole transactionnel, préparé sur la base d’un chiffrage sérieux (barèmes professionnels, comptabilité, valeur du droit au bail), sécurise les deux parties : montant, date de restitution des locaux, sort des indemnités accessoires, garanties de paiement.
À défaut d’accord, le juge des loyers commerciaux est saisi et une expertise judiciaire est le plus souvent ordonnée pour évaluer le fonds. La qualité du dossier comptable et la stratégie d’expertise — choix des méthodes, critique du rapport, préparation des dires — pèsent alors directement sur le montant obtenu. Dans les deux voies, amiable comme judiciaire, l’accompagnement par un avocat pratiquant régulièrement la matière fait la différence.
Quelle fiscalité pour l’indemnité d’éviction ?
Le traitement fiscal dépend de ce que l’indemnité répare. Pour le preneur, la fraction qui compense la perte du fonds de commerce (indemnité de remplacement) relève en principe du régime des plus-values professionnelles ; les fractions qui compensent des charges ou un manque à gagner (trouble commercial, double loyer, frais divers) sont en principe imposables comme un profit d’exploitation — les frais correspondants étant, eux, déductibles. Pour le bailleur, la déductibilité de l’indemnité versée dépend de l’objectif poursuivi par l’éviction. Ces règles comportent de nombreuses nuances : un chiffrage net d’impôt doit être établi avant toute négociation, avec l’appui de votre expert-comptable.
FAQ — Indemnité d’éviction
Comment calculer l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ? Si le fonds disparaît, l’indemnité correspond à la valeur marchande du fonds (barèmes professionnels appliqués au chiffre d’affaires, confrontés à la rentabilité), avec pour plancher la valeur du droit au bail ; si le fonds est transférable, elle correspond au coût du transfert. S’y ajoutent les indemnités accessoires.
Qui paie l’indemnité d’éviction ? Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave et légitime ni reprise pour insalubrité.
Le locataire doit-il quitter les lieux avant d’être payé ? Non : le preneur bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement (ou à la consignation) de l’indemnité, moyennant une indemnité d’occupation. Il dispose ensuite de 3 mois pour partir.
Dans quel délai faut-il agir ? Deux ans à compter de la date d’effet du congé — même si le congé comporte une offre d’indemnité. Passé ce délai, le droit est perdu.
L’indemnité d’éviction est-elle imposable ? En principe oui, selon un régime qui dépend de ce qu’elle répare (plus-value professionnelle pour la perte du fonds, profit imposable pour les indemnités compensant des charges). Un chiffrage net d’impôt est recommandé avant de signer.
L’indemnité d’éviction est l’une des matières les plus techniques du statut des baux commerciaux : évaluation du fonds, indemnités accessoires, délais de prescription, stratégie d’expertise et fiscalité s’y combinent. Preneur menacé d’un congé, ou bailleur souhaitant récupérer vos locaux : le cabinet vous assiste du chiffrage à la négociation, et devant le juge des loyers commerciaux si nécessaire.
Nadia TIGZIM
Avocat en indemnité d’éviction
