Loyers impayés et carence du bailleur

En cas de loyers impayés par le locataire du bail commercial, la responsabilité du bailleur peut elle être recherchée?

Dans un arrêt rendu le 5 mars 2013, la Cour de cassation s’est interrogée sur la caractérisation de la négligence du bailleur qui réclame tardivement des loyers impayés.

En l’espèce, en 2004, cinq ans après la signature d’un bail commercial, le locataire initial du bail a cédé son fonds de commerce à un locataire. Le nouveau locataire n’a pas procédé au paiement des loyers et a été expulsé en 2009. Le bailleur lui a alors réclamé l’arriéré de loyers mais a également assigné le locataire initial en vertu d’une clause de garantie de loyers impayés insérée à l’acte de cession du fonds de commerce.

Dans un arrêt du 21 juin 2011, la Cour d’appel de Paris a débouté le bailleur en soutenant que “la contestation élevée par le preneur initial sur la négligence du bailleur à poursuivre efficacement le recouvrement des loyers auprès du locataire était sérieuse.” En effet, le bailleur s’était contenté de délivrer quatre lettres simples de relance et, alors que le loyer était impayé depuis janvier 2005, avait attendu le 10 avril 2007 pour mettre en demeure le preneur, puis janvier 2008 pour délivrer un commandement de payer.

Le bailleur se pourvoit néanmoins en cassation, mais dans un arrêt rendu le 5 mars 2013 par sa troisième chambre civile, la Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve le caractère sérieux de la contestation du preneur initial. La caractérisation de la négligence du bailleur est donc laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Attention : il s’agit d’un arrêt rendu en référé, la solution aurait peut-être été différente si les parties avaient agi au fond dans la mesure où la contestation sérieuse aurait été tranchée par les juges du fond.

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Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux