Bail commercial et clause résolutoire

Le locataire peut-il se prévaloir d’une clause résolutoire insérée au bail commercial pour mettre fin à son bail commercial ? C’est à cette question que la Cour de Cassation a répondu par son arrêt du 27 avril 2017 en confirmant une jurisprudence constante.

Le preneur ne peut en effet mettre fin à un bail commercial avant le terme prévu que pour des motifs encadrés par la loi et en respectant diverses procédures et conditions légales.

Il ne lui est en effet possible de mettre fin à son bail que par délivrance d’un congé dans les 6 mois précédant la période triennale ou le terme prévu dans le bail, ou en donnant congé en cas de départ à la retraite, invalidité ou décès.

Enfin, en présence d’une inexécution contractuelle quelconque de la part de son bailleur, il lui est également possible d’obtenir de la part du Tribunal saisi par ses soins, la résiliation judiciaire du bail commercial avant son terme naturel.

En somme, pour que le locataire puisse mettre fin à un bail commercial, il doit attendre la fin de la période triennale pour donner congé, ou justifier d’un départ à la retraite, d’une invalidité, d’un décès ou enfin d’une inexécution contractuelle du bailleur.

Ces conditions peuvent se révéler très contraignantes : dans l’espèce soumise à la Cour, le locataire avait alors tenté de déroger à ces modes de résiliation de droit commun en exploitant la clause résolutoire insérée au bail signé entre les parties.

Qu’est ce qu’une clause résolutoire ?

La clause résolutoire permet une rupture anticipée du bail commercial si le locataire manque à ses obligations contractuelles. Le bailleur a donc, par application de cette clause, la possibilité de mettre fin au bail de façon anticipée si le locataire ne respecte pas les termes du bail sanctionnés par ladite clause.

La clause est applicable par exemple, lorsque le locataire n’honore plus le paiement des loyers, modifie les lieux loués ou encore lorsqu’il cesse son activité commerciale.

Cette clause peut présenter une certaine insécurité pour le locataire, elle est donc de ce fait étroitement encadrée.

Ainsi, l’article L145-1 du code de commerce prévoit une procédure précise et dispose que: « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Pour que la clause résolutoire puisse être mise en œuvre, le locataire doit manquer aux obligations expressément visées par la clause.

Le bailleur doit ensuite délivrer à son locataire un commandement et lui laisser un délai d’un mois pour se mettre en conformité.

De plus, ce commandement doit :

  • être signifié par acte d’huissier,
  • mentionner le délai d’un mois et la date à laquelle le manquement devra avoir cessé,
  • reproduire la clause résolutoire,
  • indiquer les manquements reprochés au locataire.

Ce même article prévoit une possibilité pour les juges saisis en constatation des effets de la clause, de permettre au locataire de réparer son manquement en lui octroyant un nouveau délai ou encore en suspendant les effets de la clause.

Le locataire dispose ainsi de plusieurs possibilités de régulariser sa situation et d’échapper à la résolution du bail par application de la clause résolutoire, à l’inverse, il ne peut cependant pas se prévaloir de cette clause pour échapper à ses obligations comme l’a confirmé la Cour de Cassation dans son arrêt du 27 avril 2017.

Le locataire peut-il se prévaloir de la clause résolutoire pour mettre fin au bail ?

La Cour de cassation a dans un arrêt du 27 avril 2017 confirmé la jurisprudence existante en affirmant que seul le bailleur stipulé dans la clause, pouvait s’en prévaloir et confirmer sa volonté de mettre fin au bail en cas de manquement du locataire.

En l’espèce, le propriétaire d’un local commercial loué avait assigné son locataire après délivrance d’un commandement de payer les arriérés de loyer visant la clause résolutoire mais prétendait uniquement à une provision à valoir sur les arriérés. Cependant, le locataire par une demande reconventionnelle présentée par son avocat, avait sollicité la résolution du bail par application de la clause résolutoire.

La Cour de cassation a alors répliqué que: «la clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, (…) la locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause ;»

Il en résulte que la non-régularisation de son manquement par le locataire suite au commandement ne conduit pas à la résolution du bail de plein droit. En effet, le bailleur doit confirmer son intention d’activer la clause et de mettre fin au bail.

Cela signifie que le locataire qui souhaite mettre fin au bail ne peut intentionnellement manquer à ses obligations afin que soit mise en œuvre la clause résolutoire, seul le bailleur peut confirmer son intention de mettre fin au bail.

L’enjeu en est en réalité le paiement des loyers à venir : en effet, dans la mesure où le bailleur n’a pas sollicité la résiliation anticipée du bail, le locataire sera non seulement condamné à réparer le manquement ayant déclenché la mise en oeuvre de la clause résolutoire mais restera également redevable des clauses, conditions et loyers à venir jusqu’au terme naturel du bail faute pour le bailleur d’avoir sollicité sa résiliation anticipée.

Nadia TIGZIM

Avocat en droit des baux commerciaux