Accueil / Baux commerciaux
Assistance complète sur l’ensemble du cycle de vie du bail commercial, pour les bailleurs comme pour les preneurs.
Beaucoup de difficultés commencent par une clause signée sans y prêter attention, une échéance laissée passer, un loyer devenu difficile à payer ou, côté bailleur, un loyer manifestement trop bas, un locataire qui ne paie plus et qu’on ne parvient pas à faire partir. Dans tous ces cas, le temps joue contre vous : la plupart des actions liées au bail commercial se prescrivent par deux ans, et chaque mois perdu réduit les solutions. Ma règle est d’intervenir le plus tôt possible, de saisir le tribunal sans attendre quand il le faut, et de négocier en parallèle. Le bail commercial est une matière très technique. Je la pratique depuis plus de vingt ans et je reste disponible quand la situation l’exige.
Rédaction et négociation du bail, révision du loyer, résiliation pour faute du preneur, congé pour travaux ou reprise, indemnité d'éviction.
Négociation des conditions d'entrée, droit au renouvellement, contestation du déplafonnement, cession du bail, indemnité d'éviction.
Loyer, charges, travaux, destination, garanties : ce que vous signez vous engage pour neuf ans. Je relis et négocie chaque clause avant la signature, côté bailleur comme côté preneur. Je vous aide aussi à choisir entre bail commercial, bail dérogatoire, convention d’occupation précaire ou bail professionnel, selon votre projet.
Le loyer du bail renouvelé vaut pour neuf ans. Quand le bailleur demande un déplafonnement, je conteste ses motifs et, si nécessaire, je fais fixer le loyer par le juge. J’anticipe l’échéance du renouvellement du bail pour que vous ne subissiez pas le calendrier du bailleur.
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d’éviction, souvent proche de la valeur du fonds. Je la chiffre, je conteste les refus de statut et je surveille l’usage du droit de repentir et du droit d’option. Côté bailleur, une faute du locataire peut lui faire perdre cette indemnité.
Les charges et les travaux sont une source fréquente de litige. Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil restent en principe à la charge du bailleur, et certaines charges ne peuvent pas être refacturées au locataire. Je vérifie ce que chacun doit réellement et je conteste les refacturations injustifiées.
Céder votre droit au bail ou sous-louer vos locaux suppose souvent l’accord du bailleur. Le bail peut aussi lui réserver un droit de préférence et faire du cédant le garant du repreneur. Je vérifie ces clauses avant la cession du bail et je rédige l’acte de cession.
Loyers impayés, commandement de payer, locaux dégradés ou inexploitables : j’agis vite, en référé quand c’est possible, pour préserver votre exploitation ou récupérer vos locaux. Je vous assiste aussi en cas de résiliation triennale.
Décisions présentées de manière anonymisée. Chaque affaire est différente : un résultat passé ne préjuge pas de l’issue d’un autre dossier.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans (le « 3-6-9 »). Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, sauf clause contraire, tandis que le bailleur est en principe tenu par les 9 ans.
Lors du renouvellement, le loyer est en principe « plafonné » selon l'évolution d'un indice. Dans certains cas (modification notable des facteurs locaux de commercialité, durée du bail supérieure à 12 ans…), le bailleur peut demander un déplafonnement à la valeur locative réelle. Cette demande peut être contestée, notamment en discutant la réalité des conditions du déplafonnement.
Si le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime, il doit verser au locataire une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice subi. Son montant tient compte notamment de la valeur du fonds et des frais de réinstallation.
La cession de fonds porte sur l'ensemble des éléments du fonds (clientèle, droit au bail, matériel…). La cession isolée du droit au bail ne transmet que le bail, souvent soumise à l'agrément du bailleur ou à des conditions prévues au contrat.
Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, par acte de commissaire de justice ou lettre recommandée AR, au moins 6 mois à l'avance. En dehors de ces échéances, la sortie suppose une cession du bail, un accord avec le bailleur ou, en cas de manquement de celui-ci, une résiliation judiciaire.
Oui, mais ce refus a un prix : sauf motif grave et légitime, le bailleur doit verser une indemnité d'éviction, qui peut atteindre la valeur du fonds de commerce. C'est précisément le rapport de force qui se joue dans la plupart des dossiers que je plaide.
Locataire, ce que vous pouvez réclamer. Bailleur, ce que vous coûterait un refus de renouvellement.
Estimer l’indemnité →Le loyer plafonné au renouvellement, ou le loyer révisé en cours de bail, à partir des indices publiés par l’INSEE. Bailleur ou locataire, vérifiez le montant dû.
Calculer le loyer →ou par téléphone : 01 46 36 79 33
Cabinet au 222 bd Saint-Germain, Paris 7e
