Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation vient de priver d’effet une clause que je lis dans la quasi-totalité des baux commerciaux portant sur des locaux en copropriété : celle par laquelle le locataire « fait son affaire personnelle » des autorisations du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Dans cette affaire, une bailleresse pensait pouvoir exiger de sa locataire, une pharmacie, l’exécution forcée de travaux touchant les parties communes. Elle a tout perdu : l’exécution forcée lui a été refusée, et elle s’est retrouvée face à une demande reconventionnelle d’indemnité d’éviction de cinq millions d’euros.
Cet arrêt mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il touche une situation que je rencontre régulièrement en consultation : le commerçant qui veut poser une enseigne, installer une climatisation en façade, percer un mur ou aménager des sanitaires dans un immeuble en copropriété — et qui découvre, souvent trop tard, que la question « qui demande l’autorisation, et à qui ? » n’a pas la réponse que son bail lui laissait croire.
Ce que juge l’arrêt du 19 mars 2026 : la clause « affaire personnelle » ne transfère rien
Les faits sont simples. Un bail commercial met à la charge de la locataire divers travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail, relevant des parties communes de la copropriété. Le bail précise que la preneuse fera son affaire personnelle des autorisations administratives et des autorisations du syndicat des copropriétaires. Les travaux ne sont pas réalisés. La bailleresse assigne en exécution forcée, puis délivre un congé sans offre d’indemnité d’éviction.
La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir rejeté la demande d’exécution forcée : la seule mention que le preneur ferait son affaire personnelle des autorisations est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une autorisation de travaux.
La logique est implacable. Le syndicat des copropriétaires ne connaît qu’un seul interlocuteur : le copropriétaire. Le locataire, fût-il titulaire d’un bail commercial, n’a aucune qualité pour saisir le syndic, exiger la convocation d’une assemblée ou faire inscrire une résolution à l’ordre du jour. Écrire dans le bail que le locataire « s’en occupera » ne lui confère pas un pouvoir que la loi réserve au copropriétaire. Le bailleur qui croit s’être déchargé de toute démarche par une clause de style n’a en réalité rien transféré du tout — il a simplement écrit qu’il ne s’en occuperait pas, ce qui ne tient pas juridiquement.
En pratique : si votre bail met à la charge du locataire des travaux touchant les parties communes, la clause « le preneur fera son affaire personnelle des autorisations » ne suffit pas. Il faut un mandat exprès donné au locataire pour agir auprès du syndicat, ou l’engagement du bailleur d’accomplir lui-même les démarches — et un calendrier, car une assemblée générale ne se convoque pas en huit jours.
Travaux du locataire en bail commercial : le droit de la copropriété prime le bail
Cet arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante, que la troisième chambre civile avait déjà illustrée en 2024. Des installations de climatisation et de chauffage avaient été posées sur une terrasse technique — une partie commune — avec l’autorisation du promoteur, donnée avant la naissance de la copropriété mais pour des travaux exécutés après. La Cour a cassé l’arrêt qui validait ces installations : dès lors que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ont été réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété, ils doivent être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).
Le fondement est l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 : l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à sa destination, relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Aucun contrat — ni le bail, ni un accord du promoteur, ni un arrangement entre voisins — ne peut se substituer à ce vote. Le bail commercial et le statut de la copropriété sont deux ordres juridiques étanches : le premier organise les rapports entre bailleur et locataire, le second régit l’immeuble, et le second prime dès que les parties communes ou l’aspect extérieur sont en cause.
Concrètement, sont concernés tous les travaux qui débordent les parties privatives louées : enseigne ou store en façade, groupe de climatisation extérieur, gaine d’extraction pour un restaurant, percement d’un mur porteur, occupation d’une courette ou d’un local commun. Pour un commerçant, c’est-à-dire l’essentiel des travaux qui font la valeur de son exploitation.
Qui fait quoi ? Les rôles respectifs du locataire, du bailleur et du syndicat
La répartition des rôles, telle qu’elle résulte de ces textes et de ces arrêts, peut se résumer ainsi — et c’est précisément là que l’arrêt du 19 mars 2026 rebat les cartes.
Le locataire définit son projet, chiffre ses travaux et exécute ses obligations contractuelles. Mais il ne peut pas, seul, obtenir l’autorisation de la copropriété : il n’a pas qualité pour saisir le syndic ni l’assemblée générale. S’il réalise les travaux sans autorisation, il s’expose — avec son bailleur — à une action en remise en état, et il commet une faute contractuelle susceptible de justifier la résiliation de son bail ou un refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
Le bailleur copropriétaire est le pivot du dispositif. C’est à lui de demander l’inscription de la résolution à l’ordre du jour, de porter le projet devant l’assemblée générale et d’obtenir le vote de l’article 25, b. S’il s’y refuse alors que le bail impose ces travaux au locataire, il ne peut pas reprocher ensuite au preneur leur inexécution : c’est l’enseignement direct de l’arrêt du 19 mars 2026. Il peut en revanche donner au locataire un mandat exprès pour accomplir ces démarches en son nom — mais il faut alors que le bail le stipule clairement, ce qu’une clause « affaire personnelle » ne fait pas.
Le syndicat des copropriétaires autorise ou refuse, en assemblée générale, à la majorité de l’article 25. Il est aussi le gardien des parties communes : il peut agir en suppression des ouvrages irréguliers, même des années après leur réalisation, et le locataire ne pourra pas lui opposer son bail.
En cas de refus de l’assemblée, tout n’est pas perdu — mais la voie de recours confirme encore la place centrale du bailleur. L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire de se faire autoriser par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le juge, des travaux d’amélioration affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, dès lors qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble. Ce recours appartient au copropriétaire — donc au bailleur — et non au locataire. Là encore, le preneur dépend entièrement de la diligence de son bailleur.
Ce que je retiens pour la rédaction et l’exécution des baux
Pour les bailleurs, l’arrêt du 19 mars 2026 est un avertissement. Mettre des travaux à la charge du locataire ne dispense pas d’organiser leur faisabilité au regard de la copropriété. Un bail bien rédigé doit soit prévoir que le bailleur sollicitera l’autorisation d’assemblée générale dans un délai déterminé, soit donner au locataire un mandat exprès et précis pour le faire. À défaut, la clause de travaux risque d’être inexécutable — et c’est le bailleur qui en supportera les conséquences, jusque dans le contentieux du congé et de l’indemnité d’éviction, dont j’ai détaillé les enjeux dans mon article sur la fixation de l’indemnité d’éviction du bail commercial.
Pour les locataires, la leçon est symétrique. Avant de signer un bail imposant des travaux, ou avant d’engager des aménagements touchant la façade ou les parties communes, il faut vérifier trois choses : le règlement de copropriété, l’existence d’une autorisation d’assemblée générale, et la répartition des démarches dans le bail. Un locataire qui exécute des travaux non autorisés fragilise son droit au renouvellement de son bail commercial et s’expose à une remise en état à ses frais. Un locataire à qui l’on reproche de ne pas avoir exécuté des travaux que le bailleur a rendus impossibles dispose, depuis cet arrêt, d’un argument solide.
Dans les deux cas, la question se joue à la rédaction du bail, bien avant le contentieux. C’est là que tout se gagne.
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Vos questions sur les travaux du locataire en copropriété
Un locataire commercial peut-il demander lui-même l’autorisation de travaux à la copropriété ?
Non. Le locataire n’a pas qualité pour saisir le syndic ni pour faire inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Seul le copropriétaire — donc le bailleur — peut solliciter l’autorisation prévue à l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, sauf mandat exprès donné au locataire.
La clause du bail selon laquelle le locataire « fait son affaire personnelle » des autorisations est-elle valable ?
Elle n’est pas nulle, mais elle est inefficace : la Cour de cassation a jugé le 19 mars 2026 (n° 24-20.715) qu’elle ne vaut ni mandat ni délégation. Le bailleur reste tenu d’accomplir lui-même les démarches auprès du syndicat des copropriétaires.
Quels travaux du locataire nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale ?
Tous les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : enseigne, store, climatisation en façade, gaine d’extraction, percement d’un mur porteur, aménagement d’un local commun. Les travaux purement intérieurs aux parties privatives louées relèvent du seul bail.
Travaux sur parties communes sans autorisation : quels sont les risques ?
Le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état, y compris plusieurs années après. Le bailleur copropriétaire en répond vis-à-vis de la copropriété, et le locataire s’expose de son côté à une résiliation du bail ou à un refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
Que faire si l’assemblée générale refuse les travaux ?
Le copropriétaire peut demander au tribunal judiciaire l’autorisation d’exécuter des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Ce recours est réservé au copropriétaire : le locataire ne peut pas l’exercer lui-même.
