Par un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation a privé d’effet une clause qui figure dans la quasi-totalité des baux commerciaux portant sur des locaux situés dans un immeuble en copropriété, à savoir celle par laquelle le preneur « fait son affaire personnelle » des autorisations du syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). En l’espèce, la bailleresse entendait obtenir de sa locataire, qui exploitait une pharmacie, l’exécution forcée de travaux affectant les parties communes. Non seulement sa demande a été rejetée, mais elle s’est vu opposer une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’éviction de cinq millions d’euros.
Cet arrêt intéresse tous les commerçants installés dans un immeuble en copropriété qui envisagent des travaux, qu’il s’agisse de poser une enseigne, d’installer une climatisation sur la façade, de percer un mur ou de créer des sanitaires. En pratique, la question de savoir qui doit demander l’autorisation, et à qui, n’est pas toujours réglée par le bail, contrairement à ce que pensent bien souvent les parties.
Ce que juge l’arrêt du 19 mars 2026 : la clause « affaire personnelle » ne transfère rien
Le bail commercial mettait à la charge de la locataire différents travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local situé en dehors de l’assiette du bail et faisant partie des parties communes de la copropriété. Il était stipulé que la preneuse ferait son affaire personnelle des autorisations administratives et des autorisations du syndicat des copropriétaires. Les travaux n’ayant pas été réalisés, la bailleresse a assigné la locataire en exécution forcée puis lui a délivré un congé sans offre d’indemnité d’éviction.
La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir rejeté la demande d’exécution forcée, au motif que la seule mention selon laquelle le preneur ferait son affaire personnelle des autorisations était insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une autorisation de travaux.
Cette solution s’explique aisément. Le syndicat des copropriétaires n’a en effet qu’un seul interlocuteur, le copropriétaire. Le locataire, même titulaire d’un bail commercial, n’a pas qualité pour saisir le syndic, pour demander la convocation d’une assemblée générale ni pour faire inscrire une résolution à l’ordre du jour. Il en résulte qu’une clause du bail prévoyant que le locataire « s’en chargera » ne lui permet pas d’exercer un pouvoir que la loi réserve au copropriétaire. Le bailleur qui croyait avoir confié toutes les démarches à son locataire grâce à cette clause reste donc seul à pouvoir les accomplir.
En pratique : lorsque le bail met à la charge du locataire des travaux affectant les parties communes, la clause selon laquelle « le preneur fera son affaire personnelle des autorisations » est insuffisante. Il faut donc que le bail donne au locataire un mandat exprès pour agir auprès du syndicat, ou bien qu’il prévoie que le bailleur fera lui-même les démarches, dans un délai déterminé, puisqu’on ne peut pas réunir une assemblée générale du jour au lendemain.
Travaux du locataire en bail commercial : le droit de la copropriété prime le bail
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante. La troisième chambre civile avait déjà jugé en 2024, à propos d’installations de climatisation et de chauffage posées sur une terrasse technique constituant une partie commune avec l’autorisation du promoteur, donnée avant la mise en copropriété de l’immeuble mais pour des travaux réalisés après, que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble réalisés après la soumission de l’immeuble au statut de la copropriété doivent être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, peu important l’accord antérieurement donné par le propriétaire (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).
Cette règle résulte de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Ni le bail, ni l’accord du promoteur, ni un arrangement entre voisins ne peuvent remplacer ce vote. En effet, le bail commercial régit les relations entre le bailleur et le locataire, alors que le statut de la copropriété régit l’immeuble, et c’est ce dernier qui l’emporte dès lors que les travaux touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur.
Sont ainsi concernés tous les travaux qui ne se limitent pas aux parties privatives louées, tels que la pose d’une enseigne ou d’un store en façade, l’installation d’un groupe de climatisation extérieur ou d’une gaine d’extraction pour un restaurant, le percement d’un mur porteur ou encore l’utilisation d’une courette ou d’un local commun, c’est-à-dire la plupart des travaux qui conditionnent l’exploitation d’un commerce.
Qui fait quoi ? Les rôles respectifs du locataire, du bailleur et du syndicat
Dans l’affaire jugée le 19 mars 2026, la pharmacie ne pouvait pas faire les toilettes que lui imposait son bail, tout simplement parce qu’elle n’avait aucun moyen d’obtenir l’accord de la copropriété. Un locataire n’est en effet pas membre du syndicat des copropriétaires : il ne peut ni demander au syndic d’inscrire une question à l’ordre du jour, ni participer au vote. A défaut, s’il réalise les travaux sans autorisation, le syndicat pourra exiger la remise en état des lieux, et son bailleur pourra lui reprocher d’avoir violé le règlement de copropriété. Cela peut justifier la résiliation du bail, ou un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, c’est-à-dire sans indemnité d’éviction.
La démarche incombe donc au bailleur, seul copropriétaire. C’est lui qui doit demander l’inscription de la résolution à l’ordre du jour et défendre le projet devant l’assemblée générale, laquelle statue à la majorité de l’article 25, b. La bailleresse de la pharmacie ne l’avait pas fait et elle ne pouvait donc pas exiger l’exécution forcée des travaux. Le bailleur peut certes confier ces démarches à son locataire, mais à condition de lui donner un véritable mandat, rédigé comme tel dans le bail. La simple formule « fait son affaire personnelle » ne suffit pas.
Le syndicat des copropriétaires, de son côté, vote l’autorisation ou la refuse. Il veille aussi au respect des parties communes et peut agir en suppression d’un ouvrage irrégulier plusieurs années après, sans que le locataire puisse lui opposer son bail.
Enfin, si l’assemblée générale refuse, il reste l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet de demander au tribunal judiciaire l’autorisation de réaliser des travaux d’amélioration affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, s’ils sont conformes à sa destination. Mais là encore, seul le copropriétaire peut saisir le tribunal. Le locataire reste donc dépendant de la bonne volonté de son bailleur.
Ce que je retiens pour la rédaction et l’exécution des baux
Il en résulte que le bailleur qui met des travaux à la charge de son locataire doit, dès la rédaction du bail, s’assurer que ces travaux pourront être autorisés par la copropriété. Je conseille donc aux bailleurs de prévoir dans le bail, soit qu’ils demanderont eux-mêmes l’autorisation à l’assemblée générale dans un délai fixé, soit qu’ils donnent au locataire un mandat exprès et précis pour le faire à leur place. Faute de quoi la clause relative aux travaux risque de ne jamais pouvoir être exécutée, et c’est le bailleur qui en subira les conséquences, notamment lors d’un litige portant sur le congé et l’indemnité d’éviction (voir notre article sur la fixation de l’indemnité d’éviction du bail commercial).
Le locataire doit, de son côté, lire le règlement de copropriété, vérifier si l’assemblée générale a donné son autorisation et regarder qui, selon le bail, doit faire les démarches, et ce avant de signer un bail qui met des travaux à sa charge ou avant de commencer des aménagements qui touchent à la façade ou aux parties communes. Des travaux non autorisés peuvent en effet compromettre le renouvellement de son bail commercial et l’obliger à remettre les lieux en état à ses frais. Inversement, le locataire à qui l’on reproche de ne pas avoir exécuté des travaux que son bailleur a rendus impossibles pourra désormais invoquer l’arrêt du 19 mars 2026.
Vous êtes bailleur ou locataire d’un local commercial dans un immeuble en copropriété et vous rencontrez une difficulté au sujet de travaux ? Il est vivement recommandé de vous faire assister dès la rédaction du bail. Avocat en baux commerciaux et fonds de commerce à Paris, j’interviens au stade de la rédaction comme du contentieux. Le cabinet est joignable au 01 46 36 79 33.
Vos questions sur les travaux du locataire en copropriété
Un locataire commercial peut-il demander lui-même l’autorisation de travaux à la copropriété ?
Non, ce qui surprend souvent mes clients locataires. Comme je l’ai expliqué plus haut, seul le copropriétaire peut demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour. Le locataire ne peut agir que si son bailleur lui a donné un mandat exprès, ce que je conseille de prévoir dans le bail dès qu’il met des travaux à sa charge.
La clause du bail selon laquelle le locataire « fait son affaire personnelle » des autorisations est-elle valable ?
Elle n’est pas nulle, mais l’arrêt du 19 mars 2026 (n° 24-20.715) lui retire l’essentiel de son intérêt pour le bailleur, puisqu’elle ne vaut ni mandat ni délégation. Le bailleur doit donc faire lui-même les démarches et il ne pourra pas reprocher au locataire de ne pas avoir exécuté des travaux qui n’ont jamais été autorisés.
Quels travaux du locataire nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale ?
Il s’agit des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Pour un commerce, ce sont le plus souvent la pose d’une enseigne ou d’un store, l’installation d’une climatisation en façade ou d’une gaine d’extraction pour un restaurant, le percement d’un mur porteur, ou encore l’utilisation d’un local commun. Les travaux qui sont réalisés uniquement à l’intérieur du local loué ne relèvent, quant à eux, que du bail.
Travaux sur parties communes sans autorisation : quels sont les risques ?
Le syndicat des copropriétaires peut exiger la remise en état des lieux, y compris plusieurs années après les travaux, et c’est le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, qui devra en répondre. Il appartiendra ensuite au bailleur de se retourner contre son locataire, lequel s’expose alors à la résiliation de son bail ou à un refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
Que faire si l’assemblée générale refuse les travaux ?
Dans ce cas, le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, peut demander au tribunal judiciaire de l’autoriser à réaliser des travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble. Cela est prévu par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. Attention cependant : le locataire ne peut pas exercer ce recours à la place de son bailleur, et il est donc préférable de prévoir dans le bail ce que fera le bailleur si l’assemblée générale refuse les travaux.
