Un commerçant me pose presque toujours la même question, et il la pose avec une sorte de culpabilité : « Est-ce que j’ai le droit d’arrêter de payer ? » Le local est inondé, envahi d’odeurs, impraticable ; les clients ne viennent plus ; le bailleur, lui, réclame ses loyers au terme convenu, comme si de rien n’était. Ma réponse porte rarement sur le droit de suspendre — elle porte sur ce que devient l’argent. Car le commerçant qui cesse de payer et dépense le loyer dans sa trésorerie perd, presque toujours, le procès qu’il croyait gagner. Celui qui consigne, non.
Payer l’intégralité du loyer d’un local devenu inexploitable ?
Le bail commercial n’est pas un simple droit d’occuper des murs. Le bailleur doit délivrer la chose louée et l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée : c’est l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur de délivrer et d’entretenir la chose louée. Un local dont on ne peut plus se servir conformément à la destination prévue au bail n’est pas un local partiellement défectueux : c’est une prestation qui n’est pas fournie.
Le preneur dispose alors d’un moyen de défense, l’exception d’inexécution, qui lui permet de refuser d’exécuter son obligation lorsque celle de l’autre n’est pas exécutée et que ce manquement est suffisamment grave. J’en ai exposé les conditions et les évolutions récentes dans un autre article, auquel je renvoie : l’exception d’inexécution appliquée au bail commercial. Le présent article traite de la question qui vient immédiatement après, et que l’on néglige presque toujours : où va l’argent pendant le litige.
Consigner de sa propre initiative, ou sur autorisation du juge ?
C’est le point sur lequel je veux être la plus claire possible, parce que le mot « consignation » donne à beaucoup de commerçants l’impression rassurante qu’il suffirait d’aller déposer son loyer quelque part. La réalité juridique est plus étroite : il existe deux voies, et une seule des deux se passe du juge.
La consignation sans autorisation : lorsque c’est le bailleur qui fait obstruction
L’article 1345 du code civil vise le cas du créancier qui, à l’échéance et sans motif légitime, refuse de recevoir le paiement ou l’empêche par son fait. Le débiteur peut alors le mettre en demeure d’accepter ce paiement ou d’en permettre l’exécution.
Si l’obstruction n’a pas cessé dans les deux mois de cette mise en demeure, l’article 1345-1 du code civil autorise le débiteur à consigner la somme à la Caisse des dépôts et consignations — et cette consignation le libère à compter de sa notification au créancier. Aucune autorisation judiciaire n’est requise.
Trois conditions, donc, et elles sont cumulatives : une obstruction imputable au bailleur, une mise en demeure préalable de recevoir le paiement, et l’écoulement d’un délai de deux mois. En pratique, cette voie sert dans des situations bien identifiées : bailleur devenu introuvable, indivision ou succession en conflit qui ne s’accorde sur aucun compte, vente de l’immeuble sans notification des nouvelles coordonnées bancaires, refus caractérisé d’encaisser. Ce sont des cas de blocage du paiement, non des cas de contestation du loyer.
La consignation sur autorisation du juge : le cas du local inexploitable
Le commerçant dont le local est devenu impropre à son usage n’est pas dans cette situation. Son bailleur ne refuse rien : il réclame. C’est le preneur qui conteste devoir la totalité de ce qui lui est demandé. Les articles 1345 et 1345-1 ne lui sont donc d’aucun secours.
La conséquence doit être dite sans détour : une consignation décidée seul, dans ce cas, ne libère pas. Le loyer demeure impayé au sens du bail. Le bailleur délivre un commandement visant la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce, la mécanique s’enclenche, et le preneur se retrouve à expliquer devant le juge des référés qu’il a mis l’argent de côté — ce qui témoigne de sa bonne foi, mais ne vaut pas paiement.
La voie correcte est judiciaire. C’est le juge qui ordonne la consignation, et l’article L. 518-17 du code monétaire et financier le confirme en distinguant expressément les consignations « prévues par une disposition législative ou réglementaire » — celle de l’article 1345-1 — et celles « ordonnées par une décision de justice ». Autrement dit : hors le cas d’obstruction du bailleur, la consignation des loyers suppose une autorisation, et cette autorisation se demande.
Avant de consigner quoi que ce soit
1. Déterminer dans lequel des deux cas vous vous trouvez : votre bailleur refuse-t-il le paiement, ou vous le réclame-t-il ? La réponse commande toute la suite.
2. Faire constater les désordres par un commissaire de justice, et les faire constater à nouveau quelques mois plus tard : c’est la persistance qui emporte la conviction.
3. Mettre le bailleur en demeure par écrit, en visant son obligation de délivrance et en chiffrant l’impact sur l’exploitation.
4. Ne jamais consommer les sommes litigieuses dans la trésorerie de l’entreprise : le jour de l’audience, il faut pouvoir les produire.
Un désordre né des parties communes engage-t-il le bailleur ?
C’est l’objection que j’entends systématiquement en face : « Le problème vient de la copropriété, ce n’est pas moi. » Le bailleur invoque alors l’article 1725 du code civil, qui l’exonère du trouble causé par des tiers : il n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.
L’argument est séduisant et il est faux. Le syndicat des copropriétaires n’est pas un tiers au bailleur : celui-ci en est membre. Un désordre né d’une canalisation collective, d’une partie commune défaillante, d’un équipement de l’immeuble, ne peut donc pas être renvoyé à un « tiers » commode. La Cour d’appel de Paris l’a jugé dans une affaire que j’ai plaidée pour une commerçante parisienne dont le local était rendu inexploitable par des infiltrations de fioul venues du réseau de chauffage de l’immeuble (CA Paris, pôle 1 chambre 8, 16 mai 2025, n° 24/17504).
Le raisonnement va plus loin, et il est décisif pour obtenir la consignation. Lorsque le désordre a son origine dans une partie commune, le locataire n’a aucun pouvoir pour y remédier : il ne peut pas faire entreprendre des travaux sur ce qui ne lui appartient pas, ni saisir l’assemblée générale, ni contraindre le syndic. Seul le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, dispose de ce pouvoir. Lui reprocher son inaction n’est donc pas un procès d’intention : c’est le constat que la seule personne qui pouvait agir ne l’a pas fait. Cette répartition des rôles rejoint celle que j’ai décrite à propos des travaux du locataire commercial en copropriété.
Quant aux clauses par lesquelles le preneur renonce par avance à toute indemnité et à tout recours en cas de rupture de canalisation, elles sont d’un secours limité pour le bailleur : elles ne peuvent pas couvrir un manquement qui atteint la substance même de la chose louée. Une clause aménage un risque ; elle ne dispense pas de délivrer.
Ce que le juge ordonne, concrètement, lorsqu’il autorise la consignation
La décision ne se borne pas à autoriser un dépôt. Elle organise l’attente, et c’est ce qui en fait un outil utile.
Le loyer contractuel, majoré des charges et des taxes, est versé entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations. L’argent n’est ni au bailleur ni au locataire : il attend. Le juge fixe ensuite les conditions de sa libération — remise au bailleur sur présentation d’un procès-verbal de commissaire de justice constatant la réalisation des travaux, ou d’un document signé des deux parties faisant le même constat. Et il fixe un terme : à défaut de travaux dans le délai imparti, six mois par exemple, les sommes consignées reviennent au locataire.
Le dispositif a une vertu que je trouve remarquable : il transforme un rapport de force stérile en incitation. Le bailleur n’est plus privé de ses loyers, il en est différé ; et il a désormais un intérêt concret et daté à faire réaliser les travaux. Le commerçant, lui, cesse d’accumuler une dette qui pourrait l’emporter, tout en gardant son local et son fonds.
Une précision s’impose : ces décisions se prennent le plus souvent en référé, c’est-à-dire au provisoire. Le juge des référés ne dit pas qui a raison sur le fond ; il constate que l’obligation de payer est sérieusement contestable, refuse au bailleur la provision qu’il réclamait, et met le loyer sous séquestre. Il ne peut d’ailleurs pas réduire le loyer contractuel : une réduction de loyer, comme l’indemnisation du trouble de jouissance, relève du juge du fond. Le débat sur l’étendue réelle de la dette locative et sur la responsabilité du bailleur se poursuit donc ailleurs. Ce n’est pas une victoire définitive — c’est le temps et la sécurité que l’on gagne, ce qui, pour une entreprise, est déjà l’essentiel.
Ce que je retiens pour les commerçants et les artisans
La consignation n’est pas un droit que l’on exerce seul en déposant son loyer quelque part. Hors le cas particulier du bailleur qui fait obstruction au paiement — mise en demeure, deux mois, consignation libératoire —, elle se demande au juge, et elle s’obtient lorsque le manquement du bailleur rend l’obligation de payer sérieusement contestable. Bien conduite, elle neutralise le référé-expulsion et met le loyer à l’abri jusqu’à la remise en état du local. Improvisée, elle laisse le loyer impayé et offre au bailleur la résiliation qu’il cherchait. Une raison de plus de ne pas laisser filer les échéances : depuis le 28 mai 2026, la loi de simplification appliquée au bail commercial subordonne l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler sa dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.
Si votre local est devenu difficilement exploitable et que la question du loyer se pose, ne décidez pas seul de cesser les paiements : faites d’abord constater, mettre en demeure et chiffrer, puis demandez la consignation par la voie qui correspond à votre situation. C’est à ce stade, et non après le commandement de payer, que le dossier se gagne.
Vous pouvez me contacter pour examiner votre bail, vos constats et l’état de votre local, et déterminer la voie adaptée à votre situation : avocat en bail commercial à Paris.
Nadia TIGZIM, Avocat en baux commerciaux · Barreau de Paris
FAQ : vos questions sur la consignation des loyers commerciaux
Puis-je consigner mon loyer sans passer devant un juge ?
Seulement si votre bailleur refuse le paiement ou l’empêche par son fait. Vous devez alors le mettre en demeure de l’accepter, attendre deux mois, puis consigner à la Caisse des dépôts et notifier cette consignation : elle vous libère. Si votre bailleur réclame le loyer et que c’est vous qui contestez le devoir, cette voie ne s’applique pas.
Consigner une partie du loyer seulement, est-ce possible ?
Oui lorsque c’est le juge qui l’ordonne : la mesure est proportionnée à la privation de jouissance subie, et elle peut ne porter que sur une fraction du loyer. Cette proportion se discute avec des éléments chiffrés — surface inexploitable, baisse de chiffre d’affaires, durée des désordres.
Que se passe-t-il si le bailleur fait enfin les travaux ?
Les sommes consignées lui sont remises, sur présentation du constat de réalisation des travaux ou d’un document signé des deux parties. Le bail se poursuit normalement. Le débat sur les pertes subies pendant la période de désordres reste entier devant le juge du fond.
Et si rien n’est fait dans le délai fixé ?
Les sommes reviennent au locataire. C’est ce qui donne au dispositif son effet incitatif : l’inaction du bailleur a désormais un coût daté.
La consignation efface-t-elle ma dette de loyers ?
Non. Elle met les sommes à l’abri pendant l’instance ; elle ne tranche pas le fond. L’étendue réelle de ce que vous devez, et l’éventuelle responsabilité du bailleur, se jugent ensuite au fond.
Mon assurance ou celle de la copropriété change-t-elle quelque chose ?
L’indemnisation par un assureur ne fait pas disparaître le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle répare un préjudice ; elle ne rend pas le local exploitable. Les deux discussions sont distinctes et se mènent en parallèle.
