Les commerçants dont le local est devenu inexploitable me posent presque tous la même question : « Est-ce que j’ai le droit d’arrêter de payer mon loyer ? » Le local est inondé, il y a des odeurs, les clients ne viennent plus, et pourtant le bailleur continue de réclamer le loyer comme si de rien n’était.
En réalité, la vraie question n’est pas tant de savoir si le locataire peut suspendre le paiement que de savoir ce qu’il fait de l’argent. En effet, le commerçant qui arrête de payer et utilise le montant du loyer pour sa trésorerie perd le plus souvent le procès qu’il pensait gagner, alors que celui qui consigne le loyer est protégé.
Payer l’intégralité du loyer d’un local devenu inexploitable ?
Le bail commercial ne donne pas seulement le droit d’occuper des murs. Le bailleur est en effet tenu de délivrer le local et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, en application de l’article 1719 du code civil, qui impose au bailleur de délivrer et d’entretenir la chose louée. Ainsi, lorsque le local ne peut plus être utilisé conformément à la destination prévue au bail, le bailleur ne fournit plus la prestation qu’il doit au locataire.
Le preneur peut alors invoquer l’exception d’inexécution, qui lui permet de refuser d’exécuter sa propre obligation lorsque le bailleur n’exécute pas la sienne et que ce manquement est suffisamment grave. J’ai présenté les conditions de ce moyen de défense et les dernières décisions rendues en la matière dans mon article sur l’exception d’inexécution appliquée au bail commercial. Je traiterai donc ici d’une question qui est souvent négligée : que faire de l’argent du loyer pendant le litige ?
Consigner de sa propre initiative, ou sur autorisation du juge ?
Le mot « consignation » laisse penser à beaucoup de commerçants qu’il suffit d’aller déposer son loyer quelque part pour être protégé. Ce n’est malheureusement pas le cas. Il existe en effet deux sortes de consignation, et une seule d’entre elles peut se faire sans passer par le juge.
La consignation sans autorisation : lorsque c’est le bailleur qui fait obstruction
L’article 1345 du code civil vise le cas où le créancier refuse, sans motif légitime, de recevoir le paiement à l’échéance, ou empêche le débiteur de payer. Le débiteur peut alors le mettre en demeure d’accepter le paiement.
Si le créancier n’a toujours pas accepté le paiement dans les deux mois de cette mise en demeure, l’article 1345-1 du code civil permet au débiteur de consigner la somme à la Caisse des dépôts et consignations. Cette consignation le libère de sa dette dès qu’elle est notifiée au créancier, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’autorisation d’un juge.
Trois conditions doivent donc être réunies : le bailleur doit faire obstacle au paiement, le locataire doit l’avoir mis en demeure de recevoir le paiement, et un délai de deux mois doit s’être écoulé. Dans la pratique, cette procédure est utile lorsque le bailleur a disparu, lorsque des héritiers ou des indivisaires ne s’entendent pas sur le compte sur lequel le loyer doit être versé, lorsque l’immeuble a été vendu sans que le locataire ait reçu les coordonnées bancaires du nouveau propriétaire, ou encore lorsque le bailleur refuse purement et simplement d’encaisser le loyer. Il s’agit dans tous ces cas d’un paiement bloqué, et non d’un loyer contesté.
La consignation sur autorisation du juge : le cas du local inexploitable
Le commerçant dont le local ne peut plus être exploité n’est pas dans cette situation. Son bailleur ne refuse pas le paiement, bien au contraire il le réclame, et c’est le locataire qui estime ne pas devoir la totalité du loyer. Les articles 1345 et 1345-1 du code civil ne peuvent donc pas s’appliquer.
Il faut être clair : dans ce cas, la consignation décidée par le locataire seul ne le libère pas. Le loyer reste considéré comme impayé au sens du bail. Le bailleur peut alors délivrer un commandement visant la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce et le locataire se retrouve devant le juge des référés à expliquer qu’il a mis l’argent de côté. Cela montre sa bonne foi, mais cela ne vaut pas paiement.
Le locataire doit donc demander au juge d’ordonner la consignation. L’article L. 518-17 du code monétaire et financier distingue d’ailleurs les consignations « prévues par une disposition législative ou réglementaire », comme celle de l’article 1345-1, et celles « ordonnées par une décision de justice ». En dehors du cas où le bailleur fait obstacle au paiement, la consignation des loyers nécessite donc une autorisation, qu’il faut demander au juge.
Avant de consigner quoi que ce soit
1. Vérifier dans quelle situation vous êtes : votre bailleur refuse-t-il le paiement, ou vous le réclame-t-il ? Tout dépend de la réponse à cette question.
2. Faire constater les désordres par un commissaire de justice, puis les faire constater de nouveau quelques mois plus tard, afin de prouver qu’ils persistent.
3. Mettre le bailleur en demeure par écrit de respecter son obligation de délivrance, en chiffrant les conséquences sur votre activité.
4. Ne jamais utiliser les sommes contestées pour la trésorerie de l’entreprise, car il faudra pouvoir justifier de leur existence le jour de l’audience.
Un désordre né des parties communes engage-t-il le bailleur ?
Dans ce type de dossier, le bailleur soutient presque systématiquement que les désordres proviennent de la copropriété et qu’ils ne lui sont pas imputables. Il se fonde alors sur l’article 1725 du code civil, qui l’exonère du trouble causé par des tiers et qui prévoit que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.
Cependant, le syndicat des copropriétaires ne peut pas être considéré comme un tiers à l’égard du bailleur, puisque ce dernier en est membre. Il en résulte que le bailleur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité lorsque les désordres trouvent leur origine dans une canalisation collective, une partie commune ou un équipement de l’immeuble. C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour d’appel de Paris dans un dossier que j’ai plaidé pour une commerçante parisienne, dont le local était devenu inexploitable en raison d’infiltrations de fioul provenant du réseau de chauffage de l’immeuble (CA Paris, pôle 1 chambre 8, 16 mai 2025, n° 24/17504).
Cet argument est d’ailleurs déterminant pour obtenir la consignation. En effet, lorsque les désordres proviennent d’une partie commune, le locataire ne dispose d’aucun moyen pour y remédier : il n’a pas le droit de faire réaliser des travaux sur une partie de l’immeuble qui ne lui appartient pas, il ne peut pas saisir l’assemblée générale et il ne peut pas davantage contraindre le syndic à intervenir. Seul le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, a le pouvoir d’agir, de sorte que son inaction peut lui être reprochée. La même répartition des rôles se retrouve d’ailleurs s’agissant des travaux du locataire commercial en copropriété.
Enfin, de nombreux baux contiennent une clause par laquelle le locataire renonce à toute indemnité et à tout recours en cas de rupture de canalisation. Une telle clause ne permet toutefois pas au bailleur de s’exonérer d’un manquement qui prive le locataire de la possibilité même d’utiliser le local, car le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance.
Ce que le juge ordonne, concrètement, lorsqu’il autorise la consignation
En pratique, le juge qui autorise la consignation fixe également les conditions dans lesquelles les sommes consignées seront ensuite libérées.
Ainsi, le locataire verse à la Caisse des dépôts et consignations le loyer prévu au bail, augmenté des charges et des taxes. Les sommes consignées seront remises au bailleur lorsqu’il produira un procès-verbal de commissaire de justice constatant la réalisation des travaux, ou un document signé par les deux parties qui fait le même constat. Le juge peut aussi prévoir qu’à défaut de réalisation des travaux dans un certain délai (par exemple six mois), les sommes consignées seront restituées au locataire.
Le bailleur a alors tout intérêt à faire réaliser les travaux rapidement s’il veut percevoir ses loyers. Quant au locataire, il n’accumule plus de dette locative et il ne risque plus de perdre son bail et son fonds de commerce.
Il convient de préciser que la consignation est le plus souvent ordonnée en référé, donc à titre provisoire. Le juge des référés ne tranche pas le fond du litige : il se borne à constater que l’obligation de payer le loyer est sérieusement contestable, à rejeter la demande de provision du bailleur et à ordonner la consignation. Il n’a d’ailleurs pas le pouvoir de réduire le loyer, puisque la réduction du loyer et l’indemnisation du trouble de jouissance relèvent de la compétence du juge du fond, devant lequel le débat se poursuivra. La décision de référé permet néanmoins au commerçant de poursuivre son activité dans de meilleures conditions en attendant le jugement.
Ce que je retiens pour les commerçants et les artisans
En résumé, le locataire ne peut pas décider seul de consigner son loyer, sauf dans l’hypothèse où le bailleur fait obstacle au paiement (mise en demeure, puis consignation à l’expiration d’un délai de deux mois). Dans tous les autres cas, il doit demander l’autorisation du juge, qui l’accordera si le manquement du bailleur rend l’obligation de payer sérieusement contestable. Bien préparée, la consignation permet d’échapper à l’expulsion et de mettre le loyer de côté jusqu’à la remise en état du local. A l’inverse, une consignation décidée sans autorisation laisse le loyer impayé et permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail.
Il faut en outre savoir que, depuis le 28 mai 2026, la loi de simplification appliquée au bail commercial ne permet au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire que si le preneur est en mesure de régler sa dette locative et s’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Il est donc important de ne pas laisser s’accumuler les impayés.
Vous êtes commerçant ou artisan, votre local est devenu difficile à exploiter et vous vous demandez si vous devez continuer à payer votre loyer ? Il est vivement recommandé de ne pas cesser les paiements de votre propre initiative. Il convient d’abord de faire constater les désordres, de mettre le bailleur en demeure et de chiffrer votre préjudice, puis de solliciter la consignation selon la procédure applicable à votre situation, avant même que le bailleur ne vous délivre un commandement de payer.
Je peux examiner votre bail, vos constats et l’état de votre local afin de déterminer la procédure la plus adaptée à votre situation : avocat en bail commercial à Paris.
Nadia TIGZIM, Avocat en baux commerciaux · Barreau de Paris
FAQ : vos questions sur la consignation des loyers commerciaux
Puis-je consigner mon loyer sans passer devant un juge ?
Uniquement si votre bailleur refuse le paiement ou vous empêche de payer. Dans ce cas, vous devez d’abord le mettre en demeure d’accepter le paiement et, s’il ne l’a toujours pas accepté au bout de deux mois, vous pouvez consigner le loyer à la Caisse des dépôts et le lui notifier, ce qui vous libère de votre dette. En revanche, si votre bailleur vous réclame le loyer et que c’est vous qui contestez le devoir, cette procédure ne peut pas être utilisée.
Consigner une partie du loyer seulement, est-ce possible ?
Oui, lorsque c’est le juge qui ordonne la consignation. Il peut en effet limiter la consignation à une partie du loyer, en fonction de l’importance du trouble de jouissance subi par le locataire. Il faudra alors lui fournir des éléments chiffrés, comme la surface qui ne peut plus être utilisée, la baisse du chiffre d’affaires ou la durée des désordres.
Que se passe-t-il si le bailleur fait enfin les travaux ?
Dans ce cas, les sommes consignées sont versées au bailleur dès qu’il justifie de la réalisation des travaux, soit par un constat de commissaire de justice, soit par un document signé par les deux parties. Le locataire conserve néanmoins la possibilité de demander au juge du fond l’indemnisation du préjudice qu’il a subi pendant toute la durée des désordres.
Et si rien n’est fait dans le délai fixé ?
Lorsque la décision le prévoit, les sommes consignées sont alors restituées au locataire.
La consignation efface-t-elle ma dette de loyers ?
Non. La consignation ne fait que mettre les sommes de côté pendant la procédure. Il appartiendra ensuite au juge du fond de déterminer ce que le locataire doit réellement et si le bailleur engage sa responsabilité.
Mon assurance ou celle de la copropriété change-t-elle quelque chose ?
Non, car l’indemnisation versée par un assureur ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. L’assureur répare le dommage subi, mais le local n’en reste pas moins inexploitable tant que les travaux n’ont pas été faits.
