Le 5 mars 2026, la Cour de cassation a rendu une décision qui illustre toute la fragilité de la convention d’occupation précaire. Le propriétaire d’un garage automobile désaffecté, promis à la démolition, avait laissé une société y exploiter un bar : d’abord par un bail de courte durée de vingt mois, puis par deux « conventions d’occupation précaire » successives de onze et quatorze mois. À la fin de l’occupation, l’exploitant a réclamé la requalification de ces conventions en bail commercial et le paiement d’une indemnité d’éviction. Le bailleur lui opposait une transaction signée peu avant son départ ; la troisième chambre civile a écarté cet obstacle, jugeant que, faute de concessions réciproques caractérisées, cette transaction ne pouvait rendre l’action irrecevable — et a ainsi rouvert la voie à la requalification (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422).
Cette affaire, encore toute récente, dit l’essentiel : la frontière entre convention d’occupation précaire et bail commercial reste un contentieux vivant, aux enjeux lourds — indemnité d’éviction, remboursement de loyers, maintien dans les lieux. La convention d’occupation précaire est un outil légitime pour laisser occuper un local sans appliquer le statut protecteur des baux commerciaux, mais elle repose sur une condition exigeante, souvent mal comprise des commerçants, artisans et dirigeants de TPE qui la signent. Mal employée, elle se retourne contre le bailleur et fait naître le bail de neuf ans qu’il voulait précisément éviter. Car, la Cour de cassation le répète, ce n’est pas le titre donné à un contrat qui le qualifie, mais sa réalité.
Convention d’occupation précaire : une exception, pas une facilité
La convention d’occupation précaire permet d’occuper un local commercial en dehors du statut des baux commerciaux — donc sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction. Longtemps purement jurisprudentielle, elle a été consacrée par la loi Pinel du 18 juin 2014 à l’article L. 145-5-1 du Code de commerce, qui la définit ainsi : n’est pas soumise au statut « la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».
Deux traits en découlent. D’abord, la durée est indifférente : une convention d’occupation précaire peut durer quelques mois comme plusieurs années sans jamais basculer dans le statut, là où le bail dérogatoire est enfermé dans un plafond de trois ans. Ensuite — et c’est l’essentiel — la précarité doit tenir à des circonstances objectives, extérieures à la volonté des parties. C’est cette précarité subie, et non voulue, qui justifie que le local échappe à la protection du statut. Un immeuble voué à la démolition ou à l’expropriation, comme le garage de l’affaire de 2026, en est l’exemple type.
Ce qui fait la vraie précarité : des circonstances subies, non choisies
La précarité objective suppose un aléa qui pèse sur le local lui-même ou sur la situation juridique du bailleur, indépendamment de ce que souhaitent les cocontractants. Les exemples classiques admis par la jurisprudence sont parlants : un immeuble voué à la démolition ou frappé d’un arrêté de péril, un local situé sur une emprise en cours d’expropriation, un bien dont le propriétaire n’a lui-même qu’un droit fragile ou temporaire, ou encore une occupation consentie dans l’attente de l’issue incertaine d’une procédure. Dans tous ces cas, le bailleur ne peut pas offrir mieux qu’une occupation précaire, parce qu’un événement extérieur menace l’occupation à échéance incertaine.
La volonté commune de rester en dehors du statut ne suffit jamais à elle seule. C’est le sens de l’arrêt du 6 juillet 2022 : la Cour de cassation y juge que la validité d’une convention dérogeant à un statut d’ordre public est subordonnée à l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties, et qu’il appartient au juge de les vérifier (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-18.450, publié au Bulletin). L’intention des parties de conférer un caractère précaire à l’occupation est nécessaire, mais elle ne suffit pas : la preuve doit être rapportée, au jour de la signature, d’un aléa objectif. Une convention qui affiche vouloir « déroger au statut » sans qu’aucune circonstance de cette nature ne l’explique n’est pas une convention d’occupation précaire : c’est, au mieux, un bail dérogatoire, et le plus souvent un bail commercial qui s’ignore.
Le piège de la fausse précarité : un exemple en matière commerciale
La jurisprudence commerciale offre une illustration parfaite de cette ligne rouge. Un commerçant avait mis fin à son bail commercial, puis signé avec son bailleur un accord l’autorisant à se maintenir dans les lieux vingt-trois mois au maximum, le temps de céder son fonds de commerce ; l’accord, prévoyant une faculté de départ avec préavis, se disait expressément « dérogatoire aux articles L. 145 et suivants du code de commerce ». Sur le papier, tout était fait pour éviter le bail commercial.
La Cour de cassation a pourtant refusé d’y voir une convention d’occupation précaire (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-23.784). Son raisonnement est limpide : le but de l’occupation était de permettre au preneur de céder son propre fonds de commerce ou son droit au bail. Or, la cession de son fonds par le locataire relève de sa stratégie économique, non d’une circonstance subie : elle ne caractérise donc aucune cause objective de précarité faisant obstacle à un bail commercial. Et comme, au-delà du terme, le preneur était resté dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’était opéré, par le seul effet de l’article L. 145-5 du Code de commerce, un nouveau bail soumis au statut. Le bailleur qui croyait ne consentir qu’une tolérance de courte durée s’est retrouvé lié par un bail de neuf ans.
L’enseignement pour les praticiens est double. La qualification ne dépend pas des mots employés — parler de « convention précaire » ou exclure « les articles L. 145 et suivants » ne protège de rien si l’aléa objectif fait défaut. Et le maintien du preneur dans les lieux après le terme, toléré par le bailleur, suffit à déclencher le statut, exactement comme en matière de bail dérogatoire.
Convention précaire ou bail dérogatoire : ne pas confondre la cause et la durée
Ces deux contrats servent la même intention — occuper un local sans s’enfermer dans le statut — mais reposent sur des logiques opposées, et l’un ne rattrape pas les faiblesses de l’autre. Le bail dérogatoire se définit par sa durée : il est licite quel que soit le motif, à la seule condition de ne pas dépasser trois ans cumulés pour le même local. La convention d’occupation précaire, elle, se définit par sa cause : elle échappe au statut quelle que soit sa durée, mais uniquement si une précarité objective la justifie.
La tentation est grande d’utiliser la convention d’occupation précaire comme un bail dérogatoire qui ne dirait pas son nom, pour dépasser le plafond de trois ans — c’est d’ailleurs exactement l’enchaînement que l’on retrouve dans l’affaire de 2026 (un bail dérogatoire suivi de deux conventions « précaires » sur le même local). Sans circonstances objectives de précarité, une occupation de longue durée présentée comme « précaire » sera requalifiée. Le sujet du plafond et de la bascule automatique après le terme est développé dans notre article consacré au bail dérogatoire et à son basculement en bail commercial. Choisir le bon instrument — et vérifier, avant de signer, qu’il correspond bien à la réalité de la situation — évite des années de contentieux.
La redevance et la sortie : les autres effets de la précarité
La qualification de convention d’occupation précaire emporte des conséquences concrètes au-delà de la seule exclusion du statut. La contrepartie versée par l’occupant s’analyse en une indemnité d’occupation, et non en un loyer soumis aux règles de plafonnement et de révision des baux commerciaux ; son montant, en principe modéré, reflète la fragilité du droit consenti. À l’échéance ou à la survenance de l’événement qui fondait la précarité, l’occupant doit libérer les lieux : faute de statut, il ne dispose ni du droit au renouvellement ni d’une indemnité d’éviction, et se trouve, s’il se maintient sans titre, redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective. C’est aussi pourquoi la rédaction de la convention — description précise de la circonstance de précarité, articulation avec son terme — est déterminante : c’est elle qui, en cas de litige, permettra ou non de démontrer la réalité de l’aléa.
Avocat en baux commerciaux et fonds de commerce à Paris, le cabinet de Maître Nadia TIGZIM conseille bailleurs et preneurs sur le choix, la rédaction et la sécurisation de leurs conventions d’occupation précaire et baux dérogatoires, comme dans les contentieux de requalification. Ce cadrage se prépare souvent en amont d’une cession de fonds de commerce ou d’un passage à un bail commercial et de son renouvellement.
FAQ : vos questions sur la convention d’occupation précaire
Qu’est-ce qu’une convention d’occupation précaire ?
C’est un contrat qui autorise l’occupation d’un local en dehors du statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée, à condition que la précarité tienne à des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L. 145-5-1 du Code de commerce). Sans cet aléa objectif, la convention peut être requalifiée en bail commercial.
Quelle est la différence avec un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire est licite quel que soit son motif, mais sa durée ne peut dépasser trois ans cumulés pour le même local. La convention d’occupation précaire n’a pas de limite de durée, mais suppose une véritable précarité objective (immeuble voué à la démolition, expropriation en cours, etc.). On ne peut pas utiliser l’une pour contourner les limites de l’autre.
La volonté des parties suffit-elle à rendre une occupation précaire ?
Non. La Cour de cassation exige que soit prouvée, au jour de la signature, l’existence de circonstances objectives indépendantes de la volonté des parties, qu’il appartient au juge de vérifier (Cass. 3e civ., 6 juillet 2022, n° 21-18.450). Le simple souhait de rester hors du statut, ou le fait de vouloir se ménager le temps de céder son fonds de commerce, ne constitue pas une cause de précarité (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-23.784).
Que risque le bailleur si la précarité n’est pas réelle ?
La convention peut être requalifiée. Et si l’occupant reste dans les lieux après le terme sans opposition du bailleur, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (neuf ans, avec droit au renouvellement) naît automatiquement. Le bailleur se retrouve alors lié bien au-delà de ce qu’il avait prévu.
Que paie l’occupant précaire ?
Une indemnité d’occupation, et non un loyer commercial soumis aux règles de plafonnement et de révision. Son montant est en principe modéré, en cohérence avec la fragilité du droit consenti.
