Le 30 mai 2024, la Cour de cassation s’est penchée sur une pratique répandue dans les commerces de centre-ville : un même local loué au même exploitant par une succession de contrats de courte durée — vingt-trois mois, puis vingt-trois mois, puis trente-six mois. Lorsque le bailleur a délivré congé et demandé l’expulsion, l’occupant a réclamé la reconnaissance d’un véritable bail commercial et dénoncé une fraude. La troisième chambre civile a jugé que la fraude suspend le délai de prescription de l’action en requalification, et a censuré la cour d’appel qui avait déclaré cette action tardive sans vérifier la réalité de la fraude alléguée (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184).
Le bail dérogatoire — souvent appelé « bail précaire » ou « bail de courte durée » — est un outil précieux pour un commerçant, un artisan ou un dirigeant de TPE : il permet de tester un emplacement ou une activité sans s’engager dans un bail commercial de neuf ans. Mais c’est aussi un contrat piégeux. Mal maîtrisé, il fait basculer bailleur comme preneur dans le statut qu’ils voulaient précisément éviter — et le contentieux qui en résulte se règle souvent des années plus tard.
Le bail dérogatoire : une parenthèse hors statut, strictement encadrée
Le bail dérogatoire permet de louer un local commercial sans appliquer le statut protecteur des baux commerciaux — c’est-à-dire sans droit au renouvellement ni indemnité d’éviction. L’article L. 145-5 du Code de commerce autorise cette dérogation à une double condition : elle doit être décidée lors de l’entrée dans les lieux du preneur, et la durée totale du bail — ou des baux successifs portant sur le même local — ne doit pas dépasser trois ans depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (deux ans auparavant).
La limite se calcule en cumul : trois baux dérogatoires d’un an s’additionnent et épuisent le plafond. Au terme de ces trois années, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. La loi impose par ailleurs, depuis 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie annexé au contrat — précaution trop souvent négligée, alors qu’elle conditionne la répartition des réparations en fin d’occupation. Le bail dérogatoire n’est donc pas un bail commercial « allégé » : c’est une parenthèse, dont la brièveté est la raison d’être.
« Rester et être laissé en possession » : ce que cela signifie
Le principal piège tient à la fin du contrat. La bascule dans le statut repose sur deux conditions cumulatives : le preneur reste dans les lieux au-delà du terme, et il y est laissé en possession. Être « laissé en possession » ne signifie pas seulement continuer d’occuper les locaux : cela suppose que le bailleur tolère ce maintien, sans s’y opposer. Le silence du bailleur, la poursuite de l’encaissement des loyers ou la simple absence de réaction valent tolérance. À l’inverse, le preneur n’est pas « laissé en possession » si le bailleur manifeste clairement son opposition à ce qu’il reste.
La règle du mois : le bailleur doit réagir vite
De là une règle de délai décisive, souvent ignorée. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail dérogatoire pour réagir : dans ce mois, s’il entend récupérer les locaux, il doit manifester son opposition au maintien du preneur et, si celui-ci ne libère pas les lieux, saisir le tribunal compétent — aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation. Passé ce délai, si le preneur est toujours en place et laissé en possession, un nouveau bail soumis au statut naît automatiquement : un bail de neuf ans, avec droit au renouvellement et, à défaut, indemnité d’éviction.
La Cour de cassation applique cette bascule sans nuance. Elle juge que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou celle du maintien dans les lieux, dès lors que le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme, il naît un nouveau bail régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045). Une clause qualifiant la durée d’« irrévocable » ou excluant toute prorogation n’y change rien : c’est le fait matériel de laisser le preneur en place qui déclenche le statut.
Enchaîner les baux courts : le terrain de la fraude
Reste la tentation d’aligner les contrats courts pour éluder indéfiniment le statut, comme dans l’affaire du 30 mai 2024 évoquée en ouverture. Face à une succession de baux consentis au même exploitant au-delà du plafond légal, le preneur peut invoquer une fraude aux dispositions d’ordre public du statut. La Cour de cassation rappelle que la fraude corrompt tout et qu’elle suspend le délai de prescription de l’action en requalification : le preneur qui découvre le montage n’est pas nécessairement forclos, même plusieurs années après la signature (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184).
Deux ans ou cinq ans ? La prescription dépend de l’action
La prescription est ici un terrain d’erreurs fréquentes, car deux actions distinctes coexistent et n’obéissent pas au même délai.
La première est l’action en requalification, par laquelle le preneur revendique l’application du statut en contestant la qualification de bail dérogatoire. Elle est soumise à la prescription biennale de deux ans propre au statut des baux commerciaux (article L. 145-60 du Code de commerce). Son point de départ a longtemps désavantagé le preneur ; la Cour de cassation juge désormais que, même en présence d’une succession de contrats dérogatoires, le délai court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est demandée — et non de l’entrée initiale dans les lieux (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946). La distinction est décisive : elle évite que l’action soit mécaniquement prescrite dès que la relation dure depuis plus de deux ans. Ce point de départ est développé dans notre article consacré à la prescription biennale et au point de départ de l’action en requalification.
La seconde action est autre : lorsque le preneur, resté et laissé en possession à l’issue du bail dérogatoire, se prévaut du nouveau bail statutaire né du seul effet de l’article L. 145-5, sa demande n’est pas soumise à la prescription biennale, mais à la prescription de droit commun de cinq ans (Cass. 3e civ., 1er octobre 2014, n° 13-16.806 ; article 2224 du Code civil). Choisir le bon fondement — revendiquer la requalification du contrat, ou faire constater le bail né du maintien en possession — est souvent ce qui décide de la recevabilité de la demande. Et, dans les deux cas, la fraude évoquée plus haut suspend le délai applicable.
À ne pas confondre avec la convention d’occupation précaire
Un mot, enfin, sur une confusion courante. Le bail dérogatoire se définit par sa durée plafonnée. La convention d’occupation précaire, elle, obéit à une tout autre logique : elle échappe au statut, quelle que soit sa durée, à raison de circonstances objectives de précarité indépendantes de la seule volonté des parties (un local voué à démolition ou à expropriation, par exemple). Les deux outils ne sont pas interchangeables, et l’un ne permet pas de contourner les limites de l’autre. La convention d’occupation précaire mérite son propre développement : nous lui consacrerons un article dédié.
Avocat en baux commerciaux et fonds de commerce à Paris, le cabinet de Maître Nadia TIGZIM accompagne bailleurs et preneurs dans le choix, la rédaction et la sécurisation de leurs baux dérogatoires, ainsi que dans les contentieux de requalification. Ce cadrage se prépare aussi en amont d’une future cession de fonds de commerce ou d’un passage à un bail commercial et de son renouvellement.
FAQ : vos questions sur le bail dérogatoire
Quelle est la durée maximale d’un bail dérogatoire ?
Trois ans depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (deux ans pour les contrats antérieurs). Cette limite s’apprécie en cumulant tous les baux dérogatoires successifs portant sur le même local.
Que se passe-t-il si je reste dans les lieux après le terme ?
Si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (neuf ans) naît automatiquement. Le bailleur dispose d’un délai d’un mois à compter de l’échéance pour manifester son opposition et, au besoin, saisir le tribunal ; passé ce délai sans réaction, la bascule est acquise.
Peut-on enchaîner plusieurs baux dérogatoires successifs ?
Oui, mais uniquement dans la limite de trois ans cumulés pour le même local. Au-delà, un nouveau bail dérogatoire est interdit pour le même fonds dans les mêmes locaux, et l’empilement de contrats courts peut caractériser une fraude au statut.
Quel délai pour agir : deux ans ou cinq ans ?
Cela dépend de l’action. L’action en requalification du contrat en bail commercial se prescrit par deux ans (article L. 145-60), le délai courant à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est demandée (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946). L’action fondée sur le bail né du maintien en possession relève, elle, de la prescription de droit commun de cinq ans (article 2224 du Code civil). Dans les deux cas, la fraude suspend le délai.
Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire, est-ce la même chose ?
Non. Le bail dérogatoire se définit par sa durée plafonnée (trois ans). La convention d’occupation précaire échappe au statut, quelle que soit sa durée, en raison de circonstances objectives de précarité indépendantes de la volonté des parties. Ce sont deux régimes distincts, à ne pas confondre.
