Le 9 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par l’exploitant d’un centre de santé qui contestait son expulsion. Le litige portait sur une lettre recommandée, adressée par le bailleur onze mois avant l’échéance, dans laquelle celui-ci indiquait qu’il ne saurait être question de renouveler le bail si l’arriéré locatif n’était pas apuré. Le locataire soutenait qu’un congé formulé sous condition ne pouvait pas exprimer une volonté ferme et définitive de mettre fin au bail. La Cour de cassation a jugé le contraire, en considérant que cette lettre s’analysait en un congé et qu’elle respectait les conditions de forme et de délai prévues par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 19-25.160).
Il convient de rappeler à cette occasion les règles applicables au bail professionnel, qui sont très différentes de celles du bail commercial. Le bail professionnel est régi par le seul article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, qui ne comporte que quelques alinéas, alors que le statut des baux commerciaux, qui figure aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise de manière détaillée la protection du locataire. Le médecin, l’expert-comptable, le kinésithérapeute ou l’avocat qui signe un bail professionnel pour installer son cabinet s’engage donc pour une longue durée, il ne pourra quitter les lieux qu’en respectant certaines formes, et il n’aura aucun droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.
Six ans d’engagement : la durée que l’on ne peut pas raccourcir
Cela est prévu par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 : « Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. »
Il en résulte qu’un bail professionnel conclu pour trois ans est irrégulier, et que le preneur pourra se prévaloir de la durée légale de six ans. Par ailleurs, le même article prévoit qu’au terme fixé par le contrat, celui-ci est reconduit tacitement pour la même durée. Ainsi, si aucune des parties n’a donné congé dans les formes et délais requis, le bail se poursuit pour six nouvelles années. Je constate régulièrement que des bailleurs, qui pensaient que le bail avait pris fin faute pour eux d’avoir fait quoi que ce soit, découvrent qu’ils sont en réalité engagés jusqu’en 2032.
Le locataire part quand il veut, le bailleur attend l’échéance
Le législateur a fait le choix d’un régime plus favorable au preneur pendant la durée du bail. L’article 57 A dispose en effet que « le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois ». Le locataire n’a donc pas à attendre l’échéance du bail ni une échéance triennale, et il n’a pas à justifier d’un motif particulier : il lui suffit de notifier son départ six mois à l’avance et de payer les loyers jusqu’à l’expiration de ce délai.
Le bailleur ne dispose pas de la même liberté puisqu’il ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance, en notifiant au locataire son intention de ne pas renouveler le contrat, et en respectant lui aussi un préavis de six mois. Il ne peut donc pas reprendre ses locaux en cours de bail.
En revanche, à l’expiration du bail, le locataire professionnel ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement ni d’aucune indemnité d’éviction, contrairement au locataire commercial, qui a droit à une indemnité lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif grave et légitime. Le locataire professionnel dont le bail n’est pas renouvelé doit donc quitter les lieux sans indemnité. C’est la contrepartie de la possibilité qui lui est offerte de partir à tout moment, mais c’est un risque important pour un professionnel dont la patientèle ou la clientèle est attachée à l’adresse de son cabinet.
Le congé qui tient : recommandé, six mois, et pas un jour de moins
Le congé doit respecter les formes prévues par l’article 57 A, aux termes duquel « les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice ». Il en résulte que le congé ne peut pas être donné par un simple courriel, ni par une lettre remise en main propre, et encore moins oralement.
Quant au délai de six mois, il doit être décompté à partir de la date d’échéance du bail. A défaut, c’est-à-dire si le congé a été adressé ne serait-ce que quelques jours trop tard, par exemple cinq mois et vingt jours avant l’échéance, il ne produira aucun effet, et le bail sera reconduit pour six ans. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation en 2021, le bailleur avait envoyé plusieurs courriers, en janvier, en juillet et en août, puis fait délivrer un acte de commissaire de justice en octobre. Seul le courrier de janvier, adressé plus de six mois avant l’échéance du 31 décembre, pouvait valoir congé ; les autres avaient été envoyés trop tard.
Cet arrêt est également intéressant sur la question du congé conditionnel. La Cour de cassation a admis qu’un congé subordonné à une condition, en l’occurrence l’apurement de la dette locative, était valable dès lors que cette condition n’avait pas été remplie à la date d’échéance. Elle n’a pas exigé que le bailleur exprime sa volonté de mettre fin au bail en des termes particuliers, et s’est contentée de vérifier que la forme et le délai avaient été respectés et que le locataire n’avait pas réglé sa dette.
Avant d’envoyer un congé de bail professionnel, vérifiez ces quatre points
- La date exacte de l’échéance, en tenant compte des reconductions tacites, puisque c’est à partir de cette date, et non de la date de signature du bail, que se calcule le délai de six mois,
- le mode d’envoi : le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice,
- le destinataire : si le bail a été cédé ou si l’activité a été reprise, le congé doit être adressé à la personne qui est actuellement titulaire du bail,
- la preuve de la réception, qu’il faut conserver car c’est elle qui permettra de démontrer que le délai de six mois a été respecté.
L’étiquette du contrat ne fait pas son régime
Il arrive fréquemment que les parties discutent d’abord de la qualification de leur contrat. Dans l’affaire de 2021, elles n’avaient signé ni un bail commercial ni un bail professionnel, mais une « convention de mise à disposition de locaux » d’une durée de neuf ans, que la cour d’appel a requalifiée en bail de locaux professionnels. C’est cette requalification qui a conduit à appliquer l’article 57 A et son préavis de six mois.
A l’inverse, les parties peuvent soumettre un local à usage exclusivement professionnel au statut des baux commerciaux. Cela est prévu par l’article L. 145-2, I, 7° du code de commerce, qui le permet par dérogation à l’article 57 A, « si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ». Dans ce cas, le preneur bénéficie du droit au renouvellement et, à défaut, d’une indemnité d’éviction, et le bailleur est tenu de respecter l’ensemble des règles du statut des baux commerciaux. Il est donc nécessaire que les parties expriment clairement cette volonté dans le bail, et il ne suffit pas que le contrat soit intitulé « bail commercial ».
J’ai examiné plus en détail la distinction entre ces deux régimes, et les cas dans lesquels un bail peut être requalifié, dans mon article consacré à la différence entre bail commercial et bail professionnel et à la requalification du contrat.
Ce que je retiens pour un cabinet qui s’installe
Le bail professionnel présente l’avantage de permettre au locataire de partir à tout moment, mais il ne lui garantit pas de pouvoir rester dans les lieux au-delà de six ans. Le praticien qui développe sa patientèle à une adresse et qui réalise des travaux d’aménagement importants dans ses locaux court donc le risque de devoir déménager à la fin du bail, sans aucune indemnité. Il lui appartient d’anticiper ce risque lors de la négociation du bail, en prévoyant une durée plus longue, en soumettant le bail au statut des baux commerciaux lorsque cela se justifie, ou en prévoyant des clauses relatives au sort des aménagements qu’il aura réalisés.
Le bailleur doit quant à lui surveiller attentivement la date d’échéance du bail, car un congé délivré ne serait-ce que quelques jours trop tard l’engage pour six années supplémentaires. Vous êtes locataire ou propriétaire d’un local professionnel ? Il est vivement recommandé de vous faire assister d’un avocat, aussi bien lors de la signature du bail qu’au moment de délivrer un congé.
Maître Nadia TIGZIM
Avocat à la Cour — baux commerciaux et baux professionnels
FAQ : vos questions sur le bail professionnel
Un bail professionnel peut-il être conclu pour une durée de trois ans ?
Non. L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 impose une durée au moins égale à six ans. Si le bail prévoit une durée plus courte, cette clause est contraire au texte, et le preneur peut revendiquer la durée légale de six ans.
Que se passe-t-il si personne ne donne congé à l’échéance ?
Le bail est reconduit tacitement pour la même durée, c’est-à-dire pour six ans. Le fait de ne rien faire ne met donc pas fin au bail : au contraire, il le prolonge pour six nouvelles années.
Le locataire doit-il attendre une échéance pour partir ?
Non. Le locataire peut notifier à tout moment son intention de quitter les locaux, à condition de respecter un préavis de six mois. C’est le principal avantage du bail professionnel pour le preneur.
Un congé envoyé par courriel est-il valable ?
Non. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. A défaut, il est sans effet.
Le locataire d’un bail professionnel a-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non, sauf si les parties ont décidé de soumettre le bail au statut des baux commerciaux, comme le permet l’article L. 145-2, I, 7° du code de commerce.
Un congé peut-il être formulé sous condition ?
Oui, dans certaines limites. Dans son arrêt du 9 septembre 2021, la Cour de cassation a jugé qu’une lettre annonçant le non-renouvellement du bail si la dette locative n’était pas apurée valait congé, dès lors que la forme et le délai de six mois avaient été respectés et que le locataire n’avait pas régularisé sa situation à l’échéance.
Une convention de mise à disposition de locaux peut-elle être requalifiée en bail professionnel ?
Oui. Le juge ne s’arrête pas à l’intitulé du contrat, il recherche dans quelles conditions les locaux sont réellement occupés. C’est ce qui s’est passé dans l’affaire jugée en 2021, où la convention a été requalifiée en bail professionnel, ce qui a entraîné l’application du préavis de six mois prévu par l’article 57 A.
