Le 9 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi d’un exploitant de centre de santé qui contestait son expulsion. Le litige tenait à deux lignes d’une lettre recommandée. Le bailleur y écrivait, onze mois avant l’échéance, qu’il ne saurait être question de renouveler le bail si l’arriéré locatif n’était pas apuré. Le locataire soutenait qu’un congé formulé sous condition ne pouvait exprimer une volonté ferme et définitive. La Cour a jugé le contraire : cette lettre s’analysait en un congé, et elle respectait les conditions de forme et de délai prescrites par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (Cass. 3e civ., 9 septembre 2021, n° 19-25.160).
Cet arrêt dit l’essentiel du bail professionnel. Ce contrat tient dans un article unique, six alinéas, quelques lignes de texte — et cette brièveté est précisément ce qui le rend dangereux. Là où le bail commercial déroule cinquante articles de protections, de délais et de recours, le bail professionnel s’en remet presque entièrement à la vigilance des parties. Le médecin, l’expert-comptable, le kinésithérapeute ou l’avocat qui installe son cabinet signe un engagement long, dont il ne pourra sortir qu’en respectant un formalisme strict, et à l’issue duquel il ne disposera d’aucun droit au maintien dans les lieux.
Six ans d’engagement : la durée que l’on ne peut pas raccourcir
L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 pose une règle de durée minimale : le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans, et il est établi par écrit.
Deux conséquences pratiques en découlent. La première est qu’un bail professionnel signé pour trois ans n’est pas un bail de trois ans : il est irrégulier au regard du texte, et le preneur pourra en revendiquer la durée légale. La seconde est qu’à l’arrivée du terme, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Le silence des parties ne libère personne : il rengage tout le monde pour six nouvelles années. C’est le point que je vois le plus souvent découvert trop tard, lorsque le bailleur, qui pensait avoir laissé le bail s’éteindre, se retrouve lié jusqu’en 2032.
Le locataire part quand il veut, le bailleur attend l’échéance
Le bail professionnel est un contrat volontairement déséquilibré, et ce déséquilibre joue en faveur du preneur pendant toute la durée du bail.
Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. Il n’a pas à attendre une échéance triennale, il n’a pas à justifier d’un motif : il annonce son départ, il paie six mois, il s’en va. La souplesse est totale.
Le bailleur, lui, ne dispose que d’une seule fenêtre : celle de l’échéance. Il peut notifier son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci, en respectant le même préavis de six mois. En dehors de cette fenêtre, il ne peut pas reprendre son bien.
Mais l’équilibre se renverse à l’arrivée du terme. Le preneur professionnel ne bénéficie ni d’un droit au renouvellement, ni d’une indemnité d’éviction. Là où le locataire commercial évincé sans motif grave repart avec la valeur de son fonds, le locataire professionnel repart avec ses cartons. C’est la contrepartie de sa liberté de sortie, et c’est le paramètre décisif pour un cabinet dont la patientèle ou la clientèle est attachée à une adresse.
Le congé qui tient : recommandé, six mois, et pas un jour de moins
Le formalisme est le terrain sur lequel se perdent la plupart des congés. Le texte impose que les notifications soient effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Un courriel, une remise en main propre ou une conversation ne valent rien.
Le délai, lui, se compte à rebours depuis l’échéance. Un congé envoyé cinq mois et vingt jours avant le terme est inopérant, et le bail se reconduit pour six ans. L’affaire tranchée en 2021 illustre exactement cet enjeu : le bailleur avait multiplié les courriers — janvier, juillet, août, puis un acte extrajudiciaire en octobre — mais seul le premier, expédié plus de six mois avant le 31 décembre, pouvait produire effet. Les trois autres arrivaient trop tard.
Sur la fermeté du congé, l’arrêt apporte un enseignement que je crois sous-estimé : un congé assorti d’une condition — ici, l’apurement d’une dette locative — reste un congé valable dès lors que la condition n’a pas été satisfaite à l’échéance. La Cour n’a pas exigé une formule sacramentelle de rupture ; elle a vérifié la forme, le délai, et le fait que la régularisation n’était pas intervenue.
Avant d’envoyer un congé de bail professionnel, vérifiez ces quatre points
- La date exacte de l’échéance, reconductions tacites comprises — c’est elle, et non la date de signature, qui fixe le point de départ des six mois.
- Le mode d’envoi : lettre recommandée avec avis de réception, ou acte de commissaire de justice. Rien d’autre.
- L’identité du destinataire : en cas de cession du bail ou de reprise d’activité, le congé doit atteindre le titulaire actuel du contrat.
- La preuve de réception, à conserver : c’est elle qui établira que le délai de six mois a été tenu.
L’étiquette du contrat ne fait pas son régime
Le contentieux du bail professionnel commence souvent par une question d’appellation. Dans l’affaire de 2021, les parties n’avaient signé ni bail commercial ni bail professionnel, mais une « convention de mise à disposition de locaux » conclue pour neuf ans. La cour d’appel l’a requalifiée en bail de locaux professionnels, et c’est cette requalification qui a rendu applicable l’article 57 A et son préavis de six mois.
Le mouvement inverse existe également. Les parties peuvent volontairement soumettre un local à usage exclusivement professionnel au statut des baux commerciaux : l’article L. 145-2, I, 7° du code de commerce le permet expressément, par dérogation à l’article 57 A, « si les parties ont conventionnellement adopté ce régime ». L’opération n’est pas anodine : elle offre au preneur le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction, et elle enferme le bailleur dans le statut protecteur. Elle suppose une adoption claire, non une simple mention d’usage dans un intitulé.
La frontière entre les deux régimes, et les conditions dans lesquelles un bail peut basculer de l’un à l’autre, méritent un développement à part entière : je les ai traitées dans mon analyse consacrée à la différence entre bail commercial et bail professionnel et à la requalification du contrat.
Ce que je retiens pour un cabinet qui s’installe
Le bail professionnel est un bon contrat pour qui veut pouvoir partir, et un mauvais contrat pour qui veut être sûr de rester. Un praticien qui construit sa patientèle sur une adresse et qui investit dans l’aménagement de ses locaux prend, en signant un bail professionnel, le risque de devoir déménager au bout de six ans sans indemnité. Ce risque se traite en amont, à la négociation : par la durée retenue, par l’adoption conventionnelle du statut des baux commerciaux lorsqu’elle se justifie, ou par des stipulations qui organisent le sort des aménagements.
Côté bailleur, la vigilance porte tout entière sur le calendrier. Une échéance manquée de quelques jours, et le bien est immobilisé six ans de plus.
Maître Nadia TIGZIM
Avocat à la Cour — baux commerciaux et baux professionnels
FAQ : vos questions sur le bail professionnel
Un bail professionnel peut-il être conclu pour une durée de trois ans ?
Non. L’article 57 A impose une durée au moins égale à six ans. Une durée inférieure est contraire au texte, et le preneur est fondé à revendiquer la durée légale.
Que se passe-t-il si personne ne donne congé à l’échéance ?
Le contrat est reconduit tacitement pour la même durée, soit six ans. L’inaction ne met pas fin au bail : elle le prolonge d’un cycle complet.
Le locataire doit-il attendre une échéance pour partir ?
Non. Il peut notifier à tout moment son intention de quitter les locaux, sous réserve d’un préavis de six mois. C’est la principale souplesse du régime.
Un congé envoyé par courriel est-il valable ?
Non. Les notifications doivent être faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Le locataire d’un bail professionnel a-t-il droit à une indemnité d’éviction ?
Non, sauf si les parties ont conventionnellement soumis le bail au statut des baux commerciaux dans les conditions de l’article L. 145-2, I, 7° du code de commerce.
Un congé peut-il être formulé sous condition ?
La Cour de cassation a admis, le 9 septembre 2021, qu’une lettre annonçant le non-renouvellement à défaut d’apurement de la dette locative valait congé, dès lors que la forme et le délai de six mois étaient respectés et que la régularisation n’était pas intervenue à l’échéance.
Une convention de mise à disposition de locaux peut-elle être requalifiée en bail professionnel ?
Oui. Les juges s’attachent à la réalité de l’occupation et non à l’intitulé du contrat. C’est ce qui s’est produit dans l’affaire jugée en 2021, avec pour conséquence l’application du préavis de six mois de l’article 57 A.
