Le 28 mai 2026, la cour d’appel de Paris a jugé un litige qui tenait tout entier dans une annonce légale de quelques lignes (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 28 mai 2026, n° 23/05185). Un commerçant avait donné son fonds en location-gérance par contrat du 4 février 2019, la location prenant effet le 20 février. Un loueur de matériel, resté impayé, l’a assigné en soutenant que ce contrat ne lui avait jamais été dénoncé ni publié, et qu’il pouvait donc réclamer au propriétaire du fonds les loyers dus par son gérant. Le tribunal de commerce de Paris lui avait donné raison. La cour d’appel a infirmé : une annonce légale du 27 février et deux avis au BODACC des 11 et 12 mars 2019 suffisaient à établir la publication. Quelques semaines de retard sur cette formalité, et le propriétaire du fonds payait les dettes d’un exploitant qui n’était plus le sien.
C’est tout le paradoxe de la location-gérance : le propriétaire croit avoir mis son fonds à l’abri en le confiant à un exploitant qui travaille à ses risques et périls, et il découvre, souvent au moment où ce dernier dépose son bilan, qu’il reste tenu de ce que celui-ci a signé.
Location-gérance : ce que le loueur croit transférer, et ce qui lui reste
L’article L. 144-1 du code de commerce définit la location-gérance comme la convention par laquelle le propriétaire d’un fonds en concède la location à un gérant « qui l’exploite à ses risques et périls ». La formule rassure. Elle est pourtant loin de dire toute la vérité juridique de l’opération.
L’opération est d’ailleurs devenue plus accessible : l’article L. 144-3, qui imposait au loueur d’avoir exploité le fonds pendant deux ans au moins avant de le mettre en gérance, est abrogé depuis le 21 juillet 2019. La condition d’expérience a disparu ; les contrats se sont multipliés, souvent rédigés à la hâte, entre un propriétaire qui veut souffler et un exploitant qui n’a pas les moyens d’acheter. Ce sont précisément ces contrats-là qui finissent devant le tribunal de commerce.
Car l’article L. 144-7 du code de commerce pose une règle brève et redoutable : « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. » Tant que la publication n’est pas faite, le fournisseur, le bailleur du matériel, l’organisme social ou le salarié impayé peuvent se retourner contre le propriétaire du fonds — qui n’a rien commandé, rien signé, et parfois rien su.
La quinzaine de l’article R. 144-1 : un délai qui ne court pas d’où l’on croit
La formalité protectrice est modeste. L’article R. 144-1 du code de commerce exige que les contrats de gérance soient publiés « dans la quinzaine de leur date » sous forme d’extrait ou d’avis dans un support habilité à recevoir les annonces légales. Deux précisions que la pratique néglige régulièrement.
La première tient au point de départ. Dans l’affaire du 28 mai 2026, le contrat datait du 4 février et l’annonce n’avait paru que le 27 février : plus de quinze jours. La cour d’appel de Paris a retenu que la publication était intervenue dans la quinzaine non pas du contrat, mais du début de la location, fixé au 20 février — et que les avis publiés au BODACC, mentionnant le changement d’exploitant avec la mention « fonds reçu en location-gérance », achevaient d’établir cette publicité. La lecture est favorable au loueur ; elle émane d’une cour d’appel et non de la Cour de cassation, et je ne conseillerais à aucun propriétaire de fonds de bâtir sa sécurité dessus. La règle de prudence reste de publier dans la quinzaine du contrat lui-même.
La seconde tient à la preuve. Trois semaines plus tôt, dans une affaire où un salarié réclamait le paiement de ses salaires et indemnités, la cour d’appel de Nîmes (18 mai 2026, n° 25/03924) a relevé que le liquidateur du loueur « ne justifi[ait] pas de la publication du contrat de location gérance » et a dit, en conséquence, le propriétaire du fonds solidairement tenu par application de L. 144-7. La charge de cette preuve pèse sur celui qui entend se prévaloir du contrat. L’annonce légale et l’avis au BODACC ne sont pas des pièces administratives à classer : ce sont les pièces du procès à venir.
Dernier oubli classique : le même article R. 144-1 impose la même publicité à la fin de la location-gérance. Un contrat correctement publié à son début et dont la fin n’est jamais annoncée laisse prospérer une apparence dont les créanciers savent faire usage.
Dettes du gérant : le loueur répond des dettes, pas des condamnations
Vient ensuite la question que l’on me pose toujours en second : le gérant a déposé le bilan, la créance n’a pas été déclarée à temps, le propriétaire est-il libéré pour autant ? Non. La chambre commerciale l’a jugé sans détour : l’extinction de la créance à l’égard du débiteur soumis à une procédure collective « laisse subsister l’obligation distincte de son codébiteur solidaire », de sorte que le loueur du fonds ne peut opposer au créancier l’extinction de sa créance contre le locataire-gérant (Cass. com., 27 mai 1997, n° 94-17.454). Le loueur ne garantit pas une condamnation prononcée contre le gérant : il est tenu d’une dette qui est aussi la sienne. La disparition du gérant ne l’allège en rien — elle le laisse seul face au créancier.
L’assiette de cette solidarité est large. La chambre sociale a confirmé qu’elle couvre les dettes nées de l’exécution comme de la rupture des contrats de travail du personnel employé par le gérant, le loueur étant condamné à garantir les sommes dues au salarié (Cass. soc., 28 mai 2015, n° 14-13.995). Un propriétaire qui n’a jamais eu le moindre salarié à son service peut ainsi se voir réclamer des rappels de salaire, un préavis et une indemnité de licenciement.
Une limite, toutefois, et elle est précieuse en défense : l’action appartient aux créanciers dont la créance est née des besoins de l’exploitation du fonds, non au liquidateur du locataire-gérant, qui n’agit que dans l’intérêt collectif et n’est pas recevable à se prévaloir de ce texte (Cass. com., 9 novembre 2004, n° 02-13.685). Lorsque la demande émane d’un mandataire de justice, la fin de non-recevoir mérite toujours d’être examinée.
Ce que la location-gérance ne purge pas : les dettes d’avant
L’arrêt du 28 mai 2026 rappelle un second point, que le gain sur la publication masque un peu. Le propriétaire y avait été condamné au titre de trois contrats de location de matériel. Un seul avait été expressément inclus dans le contrat de location-gérance, et c’est pour celui-là seulement que la cour a condamné le gérant à le relever et garantir. Pour les deux autres, il restait débiteur : il les avait signés lui-même, du temps où il exploitait encore le fonds. Les créances ont été fixées au passif de sa propre liquidation.
La location-gérance n’efface pas le passé. Elle ne transporte au gérant que ce que le contrat lui transporte effectivement, contrat par contrat, ligne par ligne. Un renvoi général aux « contrats en cours » ne suffit pas : il faut la liste, les numéros, les échéances. Et l’article L. 144-9 du code de commerce ajoute une échéance que beaucoup découvrent trop tard : la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le gérant pendant la gérance. Le jour où le fonds revient, tout tombe en même temps.
Les quatre vérifications qui évitent le procès
1. Publier, et conserver la preuve — annonce légale dans la quinzaine, avis au BODACC, exemplaires archivés avec le contrat.
2. Publier aussi la fin de la location-gérance : l’obligation de R. 144-1 vaut aux deux bouts.
3. Annexer la liste nominative des contrats, crédits-baux et abonnements repris par le gérant, avec leurs numéros.
4. Anticiper l’exigibilité immédiate des dettes à la fin de la gérance : dépôt de garantie, caution du dirigeant, obligation d’information périodique sur les impayés.
Location-gérance : ce qu’il faut regarder quand le créancier réclame
Du côté du créancier impayé, la première pièce à réclamer est l’annonce légale. Si elle manque, ou si elle est tardive, l’action contre le propriétaire du fonds devient une voie souvent plus solide que la déclaration de créance au passif d’un gérant insolvable — et elle se poursuit indépendamment du sort de cette procédure.
Du côté du loueur assigné, la défense se construit en trois temps : établir la publication et sa date ; contester que la dette invoquée soit née « à l’occasion de l’exploitation du fonds » par le gérant plutôt que de ses propres engagements antérieurs ; appeler le gérant en garantie pour ce que le contrat lui avait effectivement transféré. C’est exactement le chemin suivi par la cour d’appel de Paris, et il a fait la différence entre une condamnation intégrale et une condamnation résiduelle.
Mettre son fonds en location-gérance reste une bonne opération : elle permet de tester un repreneur, de conserver la propriété du fonds et de préparer une cession. Mais elle ne protège que si le contrat est complet et si la publicité est faite. Un contrat non publié, c’est un fonds protégé sur le papier et un patrimoine exposé en pratique.
Si vous envisagez de mettre votre fonds en gérance, si votre gérant accumule les impayés, ou si un créancier vous réclame aujourd’hui des sommes que vous n’avez pas engagées, je vous accompagne sur ces dossiers : avocat en fonds de commerce. Cette question rejoint souvent celle de la cession du fonds de commerce et de ses étapes clefs, la location-gérance précédant fréquemment la vente.
Nadia TIGZIM, Avocat en baux commerciaux et fonds de commerce · Barreau de Paris
FAQ : vos questions sur la location-gérance
Faut-il encore avoir exploité le fonds pendant deux ans pour le mettre en location-gérance ?
Non. L’article L. 144-3 du code de commerce, qui imposait cette durée d’exploitation préalable, est abrogé depuis le 21 juillet 2019. Aucune condition d’ancienneté n’est plus exigée du loueur.
Où publier le contrat de location-gérance et dans quel délai ?
Dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du fonds, dans la quinzaine de la date du contrat, sous forme d’extrait ou d’avis. La fin de la location-gérance doit faire l’objet de la même publicité.
Le propriétaire du fonds est-il tenu des dettes fiscales et sociales du gérant ?
La solidarité de l’article L. 144-7 vise les dettes contractées par le gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds, tant que le contrat n’est pas publié ; les créances sociales nées de l’exploitation en font partie. La solidarité fiscale obéit par ailleurs à ses propres textes, qu’il faut examiner séparément.
Que peut faire le loueur qui a payé à la place de son gérant ?
Il dispose d’un recours contre le locataire-gérant, qu’il exerce en appelant celui-ci en garantie dans l’instance engagée par le créancier. Encore faut-il que la dette entre dans le périmètre transféré par le contrat : d’où l’importance de l’annexe listant les engagements repris.
La liquidation judiciaire du locataire-gérant libère-t-elle le propriétaire du fonds ?
Non. L’obligation du loueur, codébiteur solidaire, est distincte de celle du gérant : l’extinction de la créance dans la procédure collective de ce dernier ne l’éteint pas à son égard.
Le locataire-gérant peut-il revendiquer un droit au renouvellement sur le fonds ?
Non : le locataire-gérant exploite un fonds qui ne lui appartient pas et ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux à ce titre. Le risque, en pratique, est inverse — celui d’une requalification lorsque le contrat porte en réalité sur des locaux et non sur un fonds pourvu d’une clientèle propre.
