Le 28 mai 2026, la cour d’appel de Paris a rendu un arrêt dans lequel tout dépendait d’une annonce légale de quelques lignes (CA Paris, pôle 5 ch. 10, 28 mai 2026, n° 23/05185). Un commerçant avait donné son fonds en location-gérance par un contrat du 4 février 2019, la location prenant effet le 20 février. Un loueur de matériel, qui n’avait pas été payé, l’avait assigné en soutenant que ce contrat ne lui avait jamais été dénoncé ni publié, et qu’il pouvait donc réclamer au propriétaire du fonds les loyers dus par son gérant. Le tribunal de commerce de Paris lui avait donné raison, mais la cour d’appel a infirmé ce jugement, en considérant qu’une annonce légale du 27 février et deux avis publiés au BODACC les 11 et 12 mars 2019 suffisaient à prouver que le contrat avait été publié. A quelques semaines près, le propriétaire du fonds aurait donc dû payer les dettes d’un exploitant qui n’exploitait plus son fonds pour lui.
C’est toute la difficulté de la location-gérance : le propriétaire pense être à l’abri puisqu’il a confié son fonds à un exploitant qui travaille à ses risques et périls, et il découvre, bien souvent lorsque ce dernier dépose son bilan, qu’il reste tenu des engagements que le gérant a pris.
Location-gérance : ce que le loueur croit transférer, et ce qui lui reste
Aux termes de l’article L. 144-1 du code de commerce, la location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant « qui l’exploite à ses risques et périls ». Cette définition est rassurante pour le propriétaire, mais elle ne reflète pas toutes les conséquences juridiques de l’opération.
Il faut préciser que la location-gérance est aujourd’hui plus facile à mettre en place, puisque l’article L. 144-3, qui exigeait que le loueur ait exploité le fonds pendant au moins deux ans avant de le mettre en gérance, a été abrogé le 21 juillet 2019. Les contrats de location-gérance sont donc plus nombreux, et je constate qu’ils sont souvent conclus dans la précipitation, entre un commerçant qui souhaite arrêter de travailler et un repreneur qui ne peut pas acheter le fonds. Or ce sont justement ces contrats qui se retrouvent ensuite devant le tribunal de commerce.
En effet, l’article L. 144-7 du code de commerce prévoit que : « Jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds. » Ainsi, si le contrat n’a pas été publié, le propriétaire du fonds peut être poursuivi par les fournisseurs, les loueurs de matériel, les organismes sociaux ou les salariés que le gérant n’a pas payés, alors même qu’il n’a rien commandé ni rien signé, et qu’il ignorait parfois l’existence de ces dettes.
La quinzaine de l’article R. 144-1 : un délai qui ne court pas d’où l’on croit
La formalité qui protège le loueur est pourtant simple. L’article R. 144-1 du code de commerce exige en effet que les contrats de location-gérance soient publiés « dans la quinzaine de leur date », sous forme d’extrait ou d’avis, dans un support habilité à recevoir les annonces légales. Attention cependant à deux points, que l’on oublie souvent.
Le premier point concerne le point de départ du délai de quinze jours. Dans l’affaire jugée le 28 mai 2026, le contrat avait été signé le 4 février, et l’annonce légale n’avait été publiée que le 27 février, soit vingt-trois jours plus tard. La cour d’appel de Paris a pourtant considéré que la publication était intervenue dans la quinzaine, en faisant courir le délai non pas à compter de la date du contrat, mais à compter du début de la location, fixé au 20 février, et elle a ajouté que les avis publiés au BODACC, qui mentionnaient le changement d’exploitant et indiquaient « fonds reçu en location-gérance », confirmaient cette publicité. Il s’agit d’une décision de cour d’appel, et la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur ce point : je déconseille donc aux propriétaires de fonds de compter sur cette solution, même si elle leur est favorable. Par prudence, il faut donc publier le contrat dans les quinze jours de sa signature.
La seconde précision concerne la preuve de la publication. Quelques semaines plus tôt, dans une affaire où un salarié demandait le paiement de ses salaires et de ses indemnités, la cour d’appel de Nîmes (18 mai 2026, n° 25/03924) a relevé que le liquidateur du loueur « ne justifi[ait] pas de la publication du contrat de location gérance », et elle a donc jugé que le propriétaire du fonds était tenu solidairement, en application de l’article L. 144-7. C’est en effet à celui qui se prévaut du contrat de prouver qu’il a été publié. Il est donc indispensable de conserver l’annonce légale et l’avis au BODACC, qui seront les pièces essentielles en cas de procès.
Enfin, on oublie souvent que l’article R. 144-1 impose la même publicité à la fin de la location-gérance. Si le contrat a bien été publié au départ, mais que sa fin ne l’a jamais été, les créanciers pourront se prévaloir de cette situation.
Dettes du gérant : le loueur répond des dettes, pas des condamnations
La deuxième question que me posent les propriétaires de fonds est la suivante : si le gérant a déposé son bilan et que le créancier n’a pas déclaré sa créance à temps, le propriétaire est-il libéré ? La réponse est négative. La chambre commerciale de la Cour de cassation a en effet jugé que l’extinction de la créance à l’égard du débiteur soumis à une procédure collective « laisse subsister l’obligation distincte de son codébiteur solidaire », de sorte que le loueur du fonds ne peut pas opposer au créancier l’extinction de sa créance contre le locataire-gérant (Cass. com., 27 mai 1997, n° 94-17.454). Il en résulte que le loueur n’est pas seulement le garant du gérant : il est lui-même tenu de la dette, et la liquidation du gérant ne change rien pour lui, si ce n’est qu’il devient le seul débiteur auquel le créancier peut s’adresser.
Cette solidarité s’applique à des dettes très diverses. La chambre sociale a ainsi jugé qu’elle s’applique aux dettes nées de l’exécution comme de la rupture des contrats de travail des salariés employés par le gérant, et elle a condamné le loueur à garantir les sommes dues au salarié (Cass. soc., 28 mai 2015, n° 14-13.995). Un propriétaire de fonds qui n’a jamais eu de salarié peut donc être condamné à payer des rappels de salaire, une indemnité de préavis et une indemnité de licenciement.
Le loueur peut toutefois invoquer une limite à cette solidarité. L’action est réservée aux créanciers dont la créance est née de l’exploitation du fonds, et le liquidateur du locataire-gérant, qui agit dans l’intérêt collectif des créanciers, n’est pas recevable à invoquer ce texte (Cass. com., 9 novembre 2004, n° 02-13.685). Lorsque c’est un mandataire de justice qui forme la demande, il faut donc toujours se demander si cette fin de non-recevoir peut lui être opposée.
Ce que la location-gérance ne purge pas : les dettes d’avant
Dans l’arrêt du 28 mai 2026, le propriétaire du fonds était poursuivi au titre de trois contrats de location de matériel. Or, seul l’un d’entre eux avait été expressément mentionné dans le contrat de location-gérance, et la cour d’appel n’a condamné le gérant à garantir le propriétaire qu’au titre de ce contrat. Quant aux deux autres, c’est le propriétaire qui les avait signés à l’époque où il exploitait lui-même le fonds : il en restait donc débiteur, et les créances correspondantes ont été fixées au passif de sa propre liquidation judiciaire.
Les dettes antérieures à la location-gérance restent donc à la charge du propriétaire, sauf si le contrat de location-gérance les transfère expressément au gérant. Une clause qui renvoie de manière générale aux « contrats en cours » ne suffit pas, et il est nécessaire d’annexer au contrat la liste de ces contrats, avec leurs numéros et leurs échéances. Par ailleurs, l’article L. 144-9 du code de commerce prévoit que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes contractées par le gérant pendant la gérance, de sorte que, lorsque le fonds revient au propriétaire, les créanciers peuvent immédiatement réclamer le paiement de toutes ces dettes. Beaucoup de propriétaires l’ignorent.
Les quatre vérifications qui évitent le procès
1. Publier, et conserver la preuve — annonce légale dans la quinzaine, avis au BODACC, exemplaires archivés avec le contrat.
2. Publier aussi la fin de la location-gérance : l’obligation de R. 144-1 vaut aux deux bouts.
3. Annexer la liste nominative des contrats, crédits-baux et abonnements repris par le gérant, avec leurs numéros.
4. Anticiper l’exigibilité immédiate des dettes à la fin de la gérance : dépôt de garantie, caution du dirigeant, obligation d’information périodique sur les impayés.
Location-gérance : ce qu’il faut regarder quand le créancier réclame
Le créancier qui n’a pas été payé doit d’abord demander l’annonce légale. Si elle n’existe pas, ou si elle est tardive, il aura souvent intérêt à agir contre le propriétaire du fonds plutôt que de déclarer sa créance au passif d’un gérant insolvable, et cette action pourra être poursuivie quelle que soit l’issue de la procédure collective du gérant.
Le loueur qui est assigné doit quant à lui organiser sa défense en trois temps : il doit d’abord prouver que le contrat a été publié et à quelle date, puis contester, le cas échéant, que la dette réclamée ait été contractée par le gérant « à l’occasion de l’exploitation du fonds », et non par lui-même avant la location-gérance, et enfin appeler le gérant en garantie pour les engagements que le contrat lui avait effectivement transférés. C’est exactement ce qu’a fait la cour d’appel de Paris, et c’est ce qui a permis au propriétaire d’échapper à une condamnation pour la totalité des sommes réclamées.
La location-gérance reste une bonne solution pour le propriétaire d’un fonds, puisqu’elle lui permet de tester un repreneur, de rester propriétaire de son fonds et de préparer sa cession. Mais elle ne le protège que si le contrat est complet et s’il a été publié. A défaut, le propriétaire n’est protégé que sur le papier, et son patrimoine reste exposé.
Vous envisagez de mettre votre fonds en location-gérance, votre gérant ne paie plus ses fournisseurs, ou un créancier vous réclame des sommes que vous n’avez pas engagées ? Il est vivement recommandé de vous faire assister d’un avocat en fonds de commerce. Cette question est d’ailleurs souvent liée à celle de la cession du fonds de commerce et de ses étapes clefs, la location-gérance précédant fréquemment la vente du fonds.
Nadia TIGZIM, Avocat en baux commerciaux et fonds de commerce · Barreau de Paris
FAQ : vos questions sur la location-gérance
Faut-il encore avoir exploité le fonds pendant deux ans pour le mettre en location-gérance ?
Non. L’article L. 144-3 du code de commerce, qui imposait cette durée d’exploitation préalable, est abrogé depuis le 21 juillet 2019. Aucune condition d’ancienneté n’est plus exigée du loueur.
Où publier le contrat de location-gérance et dans quel délai ?
Dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du fonds, dans la quinzaine de la date du contrat, sous forme d’extrait ou d’avis. La fin de la location-gérance doit faire l’objet de la même publicité.
Le propriétaire du fonds est-il tenu des dettes fiscales et sociales du gérant ?
La solidarité de l’article L. 144-7 vise les dettes contractées par le gérant à l’occasion de l’exploitation du fonds, tant que le contrat n’est pas publié ; les créances sociales nées de l’exploitation en font partie. La solidarité fiscale obéit par ailleurs à ses propres textes, qu’il faut examiner séparément.
Que peut faire le loueur qui a payé à la place de son gérant ?
Il dispose d’un recours contre le locataire-gérant, qu’il exerce en appelant celui-ci en garantie dans l’instance engagée par le créancier. Encore faut-il que la dette entre dans le périmètre transféré par le contrat : d’où l’importance de l’annexe listant les engagements repris.
La liquidation judiciaire du locataire-gérant libère-t-elle le propriétaire du fonds ?
Non. L’obligation du loueur, codébiteur solidaire, est distincte de celle du gérant : l’extinction de la créance dans la procédure collective de ce dernier ne l’éteint pas à son égard.
Le locataire-gérant peut-il revendiquer un droit au renouvellement sur le fonds ?
Non : le locataire-gérant exploite un fonds qui ne lui appartient pas et ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux à ce titre. Le risque, en pratique, est inverse — celui d’une requalification lorsque le contrat porte en réalité sur des locaux et non sur un fonds pourvu d’une clientèle propre.
