Le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts, publiés au Bulletin, qui devraient inquiéter tous les locataires commerciaux ayant reçu un congé avec offre d’indemnité d’éviction. Dans la première affaire, l’exploitant d’un hôtel à Paris avait reçu en juin 2017 un congé avec refus de renouvellement pour le 31 décembre 2017, accompagné d’une offre d’indemnité. Quelques mois plus tard, c’est le bailleur lui-même qui avait saisi le juge des référés pour faire désigner un expert chargé de chiffrer cette indemnité. L’expert a déposé son rapport en juillet 2020. Entre-temps, le locataire avait assigné son bailleur en paiement de l’indemnité, en mars 2020, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. Son action a été déclarée prescrite, et la Cour de cassation a rejeté son pourvoi (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-18.382, publié au Bulletin).
Le locataire pensait sans doute que l’expertise en cours le protégeait, puisqu’elle avait précisément pour objet de chiffrer ce qui lui était dû. Il n’en est rien. Je constate régulièrement que ce raisonnement, qui paraît pourtant de bon sens, est celui de nombreux commerçants qui attendent le rapport de l’expert avant de faire quoi que ce soit. Lorsque ce rapport arrive, il est parfois trop tard : ils ont perdu leur indemnité, et avec elle le droit de rester dans les lieux.
Prescription de l’indemnité d’éviction : deux ans à compter de la date d’effet du congé
Cela est prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». L’article L. 145-9 du code de commerce précise que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal « avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
Le délai ne court donc pas à compter du jour où le congé est délivré, mais de sa date d’effet. Dans l’affaire de l’hôtel, le congé avait été délivré le 27 juin 2017 pour le 31 décembre 2017 : le locataire avait jusqu’au 31 décembre 2019 pour saisir le tribunal.
A l’inverse, le locataire qui a contesté le congé dans ce délai, même par de simples conclusions dans une instance engagée par le bailleur, peut demander plus tard le paiement de l’indemnité d’éviction sans se voir opposer la prescription (Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 17-31.807). J’ai commenté cet arrêt dans mon article consacré à la procédure de demande de l’indemnité d’éviction.
L’offre d’indemnité d’éviction ne dispense pas d’agir
Beaucoup de locataires considèrent que ce délai ne les concerne pas lorsque le bailleur a lui-même proposé une indemnité. Pourquoi faudrait-il aller en justice pour obtenir ce que l’autre partie a déjà offert ? La Cour de cassation répond, dans le second arrêt rendu le même jour, que la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé « même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin, § 9). L’offre n’est qu’une offre : tant que le montant n’a pas été fixé, par un accord écrit ou par le juge, il appartient au locataire d’agir.
Quand le bailleur demande l’expertise, le locataire n’est pas protégé
Le point le plus important de ces arrêts est celui de l’expertise. Il faut rappeler que la prescription peut être interrompue ou suspendue. L’article 2241 du code civil dispose que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription », et l’article 2239 du code civil prévoit que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai ne recommençant à courir qu’à compter de l’exécution de la mesure, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.
Mais ces effets ne profitent qu’à celui qui a formé la demande. La Cour de cassation l’avait déjà jugé dans d’autres matières, et elle en tire désormais la conséquence pour l’indemnité d’éviction : le locataire, défendeur à l’instance de référé engagée par le bailleur pour faire chiffrer l’indemnité, ne bénéficie de l’effet suspensif de la mesure d’instruction « que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert » (arrêt n° 24-18.382, § 10).
Or, dans l’affaire de l’hôtel, le locataire s’était contenté devant le juge des référés de formuler « protestations et réserves », ce qui est la formule habituelle du défendeur qui ne s’oppose pas à une expertise. Cette formule, que les avocats emploient depuis des années, l’a privé de toute protection. Il en résulte que l’expertise s’est déroulée pendant près de trois ans au seul profit du bailleur, tandis que le délai du locataire continuait de courir.
J’avoue que cette solution me paraît sévère. L’expertise avait pour seul objet de chiffrer la créance du locataire, et c’est bien son indemnité que l’expert évaluait. On peut comprendre qu’il ait cru que la mesure servait ses intérêts autant que ceux du bailleur. Mais la règle est désormais posée dans un arrêt publié, et il faut en tirer les conséquences dès l’audience de référé.
Ni les échanges avec le bailleur ni sa mauvaise foi n’arrêtent le délai
Le locataire soutenait également que le bailleur avait reconnu son droit à indemnité, ce qui, en application de l’article 2240 du code civil, interrompt la prescription. Il s’appuyait sur un dire adressé à l’expert par le bailleur, qui discutait la méthode de calcul de l’indemnité. La Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que ce dire ne comportait aucune reconnaissance « dénuée d’équivoque » de l’obligation de payer, d’autant que, dans son assignation en référé, le bailleur avait employé des termes dubitatifs au sujet de l’indemnité d’éviction. Discuter le montant n’est donc pas reconnaître la dette.
La mauvaise foi du bailleur ne sauve pas davantage le locataire. Dans la seconde affaire, une commune avait délivré à son locataire un congé avec offre d’indemnité pour le 31 décembre 2018, puis lui avait demandé en novembre 2019 des justificatifs pour chiffrer l’indemnité, en lui rappelant qu’il pourrait rester dans les lieux jusqu’au paiement. Deux ans plus tard, elle l’assignait en référé pour faire constater la prescription et obtenir son expulsion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé, en relevant que ce comportement était empreint de mauvaise foi. Son arrêt est cassé, au motif que la mauvaise foi du bailleur « n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ».
Après deux ans : plus d’indemnité, et l’expulsion en référé
La sanction ne se limite pas à la perte de l’indemnité. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Mais ce droit au maintien dans les lieux disparaît avec l’action en paiement. La Cour de cassation juge que le locataire est occupant sans droit ni titre « à compter de la date de prescription de son action », et le résumé publié de l’arrêt précise que cette occupation constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.
Il en résulte que le bailleur n’a pas à engager une procédure au fond : il peut obtenir l’expulsion devant le juge des référés, en quelques semaines, et réclamer une indemnité d’occupation. Le commerçant qui pensait partir avec une indemnité calculée sur la valeur de son fonds de commerce se retrouve expulsé sans rien.
Vous avez reçu un congé avec offre d’indemnité d’éviction : les réflexes à avoir
- Noter la date d’effet du congé, et non la date à laquelle il vous a été remis, et calculer immédiatement l’échéance des deux ans,
- vérifier que le congé mentionne bien ce délai de deux ans, car l’article L. 145-9 l’exige à peine de nullité,
- si le bailleur demande une expertise en référé, ne pas se contenter de protestations et réserves, mais s’associer expressément à la demande ou demander que la mission de l’expert soit complétée,
- ne pas compter sur les courriers, les dires à l’expert ou les promesses du bailleur pour arrêter le délai,
- en cas de doute, saisir le tribunal avant l’échéance, quitte à demander qu’il soit sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise.
Ce que je conseille au locataire qui a reçu un congé
Le locataire qui a reçu un congé avec offre d’indemnité d’éviction doit donc considérer qu’il dispose de deux ans pour agir, et pas un jour de plus, quelle que soit l’attitude de son bailleur. Les négociations, les échanges de courriers et même l’expertise ordonnée à la demande du bailleur ne changent rien à ce délai. La seule protection sûre consiste à saisir le tribunal, ou à prendre une part active à l’expertise dès l’audience de référé.
Le bailleur, de son côté, doit savoir que ces arrêts lui ouvrent une voie qui peut paraître brutale, mais qui est désormais clairement admise : si son locataire n’a pas agi dans les deux ans, il peut obtenir son expulsion sans indemnité. J’ai détaillé le calcul de l’indemnité elle-même, et les autres conditions de son paiement, dans mon article consacré à la fixation de l’indemnité d’éviction, et les règles du congé dans celui consacré au renouvellement du bail commercial. Vous avez reçu un congé, ou vous en avez délivré un ? Il est vivement recommandé de vous faire assister d’un avocat sans attendre.
Maître Nadia TIGZIM
Avocat à la Cour, baux commerciaux et indemnité d’éviction
FAQ : vos questions sur la prescription de l’indemnité d’éviction
À partir de quand court le délai de deux ans ?
À compter de la date pour laquelle le congé a été donné, c’est-à-dire sa date d’effet, et non à compter du jour où il a été délivré. Un congé délivré en juin pour le 31 décembre fait courir le délai à partir du 31 décembre.
Le délai s’applique-t-il si le bailleur a proposé une indemnité ?
Oui. La Cour de cassation l’a jugé le 12 février 2026 : le délai court même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction. Tant que le montant n’est pas fixé par un accord ou par le juge, le locataire doit agir.
Une expertise demandée par le bailleur suspend-elle le délai ?
Non, sauf si le locataire s’est expressément associé à la demande d’expertise ou a demandé, même à titre subsidiaire, que la mission de l’expert soit complétée ou modifiée. De simples protestations et réserves ne suffisent pas.
Des négociations ou des courriers du bailleur peuvent-ils interrompre le délai ?
Seule une reconnaissance claire, sans équivoque, du droit du locataire à l’indemnité interrompt la prescription. Un dire à l’expert qui discute la méthode de calcul n’a pas été jugé suffisant, et la mauvaise foi du bailleur n’a aucun effet sur le délai.
Que se passe-t-il une fois le délai expiré ?
Le locataire perd son droit à l’indemnité d’éviction et son droit au maintien dans les lieux. Il devient occupant sans droit ni titre, et le bailleur peut obtenir son expulsion devant le juge des référés, ainsi qu’une indemnité d’occupation.
Le congé doit-il mentionner ce délai de deux ans ?
Oui. L’article L. 145-9 du code de commerce impose, à peine de nullité, que le congé indique que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans les deux ans. C’est le premier point à vérifier à réception du congé.
