Article publié le 7 juillet 2019, mis à jour le 19 septembre 2026 — jurisprudence 2026 et références de textes vérifiées.
L’expropriation consiste pour une autorité publique, à contraindre une personne privée de céder un bien immobilier ou des droits immobiliers pour cause d’utilité publique, en contrepartie d’une juste et préalable indemnité.
Lorsque l’expropriation concerne un immeuble où est exploité un fonds de commerce, le fonds de commerce exploité dans les lieux existe-t-il encore et par voie de conséquence peut-il être cédé après l’expropriation ?
En effet, l’expropriation implique le transfert de la propriété du bien exproprié auprès de l’autorité expropriante. Cela éteint en principe tous droits réels ou personnels existants sur le bien et notamment le droit au bail commercial. Cette expropriation restreint par conséquent les droits du locataire évincé et lui cause incontestablement un préjudice dont il doit être indemnisé.
Deux décisions rendues en 2011 et 2013 par la Cour de Cassation et la Cour Européenne des Droits de l’Homme fixent notamment la jurisprudence applicable en la matière.
L’expropriation doit donner lieu à une « juste indemnisation » du locataire privé de son droit au bail
Pour la Cour Européenne des Droit de l’Homme, l’indemnisation, qui vient réparer l’atteinte à la propriété du locataire, doit être à la mesure du préjudice et de l’atteinte à la propriété subie par le locataire évincé . (CEDH, 26 avril 2011, Di Marco c. Italie, n° 32521/05)
Dans une affaire qui lui était soumise, la Cour Européenne avait ainsi considéré que l’indemnisation proposée par l’Etat Italien à un locataire exploitant un local commercial était trop faible car l’atteinte au droit de propriété du locataire ne préservait pas suffisamment un juste équilibre entre l’intérêt général qui conditionne le droit à expropriation et l’intérêt particulier du locataire évincé.
Ce juste équilibre ne peut être trouvé que par une indemnisation à la hauteur de la valeur du bien ou du droit personnel dont le locataire a été privé.
Le droit français respecte ce “juste équilibre” dans la mesure où le locataire sera indemnisé de la perte de la valeur de son fonds de commerce. L’indemnité sera plus élevée si le propriétaire du fond exproprié est condamné à perdre sa clientèle : dans ce cas, elle doit être égale à la valeur du fonds. A l’inverse, si l’administration démontre que le propriétaire exproprié a la possibilité de se réinstaller sans perte significative de clientèle, l’indemnité d’expropriation s’analysera davantage en une indemnité de déplacement.
En vue de procéder à l’expropriation, le propriétaire est notifié par la collectivité publique, et doit faire connaître à l’expropriant l’identité de son locataire. A défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation.
Le juge va prononcer des indemnités différentes, pour le propriétaire de l’immeuble et le locataire dans le cadre du bail commercial.
L’expropriant peut en guise d’indemnisation proposer au locataire un local équivalent situé dans la même agglomération.
Dans ce cas, il peut être alloué au locataire, outre l’indemnité de déménagement, une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance.
Trois grands types de préjudice doivent être évalués, en dehors des préjudices accessoires, lors d’une expropriation d’un fonds de commerce.
D’abord, quand il s’agit d’évaluer le fonds de commerce en lui-même (notamment si aucune réinstallation n’est possible sans forte déperdition de clientèle), les juges utilisent la méthode du chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois dernières années, auquel il est affecté un pourcentage différent en fonction de l’activité exercée. Ce pourcentage, basé sur l’étude de transactions similaires sur le même marché, doit être justifié par l’administration devant le juge.
Parfois, le préjudice subi n’est pas la perte de la valeur totale du fonds de commerce, notamment si l’exploitant peut se réinstaller sans perdre significativement de clientèle. Dans ce cas, l’indemnité ne peut en tout état de cause pas être inférieure à la valeur du droit au bail (3e Civ., 11 juin 1992 n° 90-17.109).
Le préjudice subi par la perte du droit au bail est généralement calculé par les juges en faisant la différence entre le loyer qu’il faudrait payer pour retrouver un local similaire pour l’exploitant, et le loyer actuellement payé par le locataire exproprié.
Enfin, il est nécessaire d’évaluer le préjudice lié au coût des installations, notamment lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des travaux, constructions, agencements etc… dans le nouveau local. Sur ce point, les juges ont récemment revu leur méthode d’évaluation de l’indemnité principale. Aujourd’hui, les juges se basent sur la valeur neuve des installations présentes dans l’ancien local afin de calculer l’indemnisation due, ce montant étant corrigé d’un abattement allant jusqu’à 80% de la valeur afin de prendre en compte l’ancienneté. L’abattement est plus ou moins important selon les facilités de réinstallation du propriétaire du fonds. Auparavant, la tendance était de prendre la valeur amortie, mais aujourd’hui il semblerait que l’on tende à ignorer cet outil pour se concentrer sur la valeur d’usage (en ce sens, CA Versailles, 1er décembre 2017, n° 15/08923). La solution est heureuse car la valeur nette comptable n’est que rarement représentative de la valeur réelle d’un bien
Le propriétaire du fond peut également être indemnisé d’un éventuel préjudice de jouissance supplémentaire (perte de droit au bail notamment), et également de préjudices accessoires (par exemple, les indemnités de licenciement dues directement à cause de l’expropriation, quand l’entreprise ne peut pas se réinstaller…).
Durant la procédure, le locataire doit continuer à verser, jusqu’à son départ effectif l’indemnité d’occupation du local. Il bénéficiera cependant d’une indemnité d’indemnité d’éviction.
En effet l’ordonnance d’expropriation entraîne la résiliation du bail commercial.
En contrepartie, la collectivité expropriante indemnise le locataire selon le préjudice subi.
Expropriation du fonds de commerce : perte du fonds ou simple transfert ?
Tout le contentieux de l’indemnité d’éviction du commerçant exproprié tient dans une alternative. Soit l’activité peut être transportée ailleurs sans perdre la clientèle, et l’indemnité principale se limite à la valeur du droit au bail. Soit le transfert est impossible, le fonds disparaît, et l’indemnité se calcule sur la valeur du fonds de commerce. Entre les deux, l’écart n’est pas de degré : il est de nature. Deux arrêts rendus à six semaines d’intervalle en 2026 le montrent à nu.
Le principe est posé par l’article L. 321-1 du code de l’expropriation : les indemnités « couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». L’exproprié a droit à une indemnisation qui lui permette de se réinstaller dans des conditions équivalentes, sauf si l’expropriant préfère lui offrir lui-même un local équivalent dans la même agglomération, faculté que lui ouvre l’article L. 322-12. Et c’est ici que se situe le point dur, celui que je signale systématiquement à mes clients dès le premier rendez-vous : la preuve de l’impossibilité de transférer l’activité pèse sur l’exproprié, pas sur l’expropriant.
La cour d’appel de Montpellier, le 19 juin 2026 (n° 24/00067), a jugé le cas d’un garage franchisé installé sur 1 140 m², avec piste d’accueil et aire de stationnement, pour un loyer annuel de 24 000 euros. L’expropriant produisait une liste de locaux disponibles : tous de moins de 600 m², à 82 à 102 euros le mètre carré, sans piste d’accueil — élément que la cour juge indispensable à l’activité de garagiste. Réinstallation impossible dans des locaux comparables, donc perte du fonds. Appliquant au chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices (828 813 euros) un coefficient de 50 %, la cour fixe l’indemnité principale à 414 407 euros, augmentée de 40 290 euros de remploi, soit 454 697 euros.
La cour d’appel de Nîmes, le 30 juillet 2026 (n° 25/00005), juge l’inverse pour un centre de contrôle technique. La clientèle n’était pas une clientèle de proximité — elle se déplace en voiture, le local était en périphérie, sans visibilité particulière ; l’activité était donc transférable à quelques kilomètres. Surtout, l’exploitante n’apportait rien de probant : des captures d’écran d’échanges avec des agences, sans annonces, sans indication des surfaces recherchées ni des loyers, et aucun élément postérieur à son départ des lieux — ni radiation, ni dissolution, ni licenciement justifié. Faute de preuve, le juge de première instance qui avait alloué 338 895 euros au titre de la valeur du fonds est infirmé : l’indemnité principale tombe à 37 860 euros, celle du droit au bail.
Onze fois moins, sur une question qui ne s’est jouée ni sur le droit ni sur les chiffres, mais sur les pièces. C’est la raison pour laquelle un dossier d’expropriation commerciale se prépare avant l’offre de l’expropriant, et non après : recherches de locaux datées et conservées, annonces imprimées, visites documentées, attestation de l’expert-comptable sur la durée d’interruption, constat de commissaire de justice sur l’état des lieux quittés.
Les postes indemnisables, et ce qui les fait tomber
Indemnité principale — valeur du fonds si le transfert est impossible, valeur du droit au bail s’il ne l’est pas.
Indemnité de remploi — calculée par tranches sur l’indemnité principale ; elle couvre aussi les frais administratifs de la cessation, qui ne se réclament donc pas en plus.
Trouble commercial — dû en cas de transfert, évalué le plus souvent en jours de chiffre d’affaires.
Déménagement, stockage, réinstallation — sur devis, et jamais lorsque l’indemnisation porte déjà sur la valeur du fonds : le matériel y est compris.
Licenciements — seulement sur conventions de rupture et bulletins produits ; un tableau de l’expert-comptable non authentifié ne suffit pas.
Perte de revenus du dirigeant — seulement si la baisse est directement causée par l’expropriation ; un arrêt de travail concomitant rompt le lien.
L’indemnité d’éviction due au locataire évincé par l’expropriation ne disparaît pas par la vente du fonds
L’expropriation éteint immédiatement le droit au bail qui est un élément essentiel du fonds de commerce. Pour autant, les autres éléments du fonds existent toujours en dépit de l’expropriation.
La question s’est alors posée de savoir si le locataire évincé pouvait céder son fonds et par voie de conséquence la créance d’indemnité dont il bénéficiait en raison de son expropriation ?
La Cour de Cassation a nettement répondu par l’affirmative dans une affaire qui lui a été soumise en 2013.
Dans cette affaire, l’expropriation d’un immeuble comportant un fonds de commerce avait été prononcée au profit d’une commune en 2005. Le locataire évincé avait alors continué provisoirement à exploiter son fonds qu’il a ensuite cédé à une autre société. Cette dernière fait alors valoir son droit à l’indemnité d’éviction.
S’opposant à cette vente, la commune a saisi le juge de l’expropriation pour faire constater qu’en raison de cette cession, elle n’était plus redevable de la moindre indemnité d’éviction.
La Cour d’appel a accueilli cette demande en soutenant que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existants sur l’immeuble exproprié (article L. 222-2 du code de l’expropriation, ancien article L. 12-2 avant la recodification du 1er janvier 2015). Ainsi, aucun droit sur le fonds n’avait pu être transféré après l’expropriation.
Dans son arrêt du 20 mars 2013 (n° 11-28.788, publié au bulletin), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel en indiquant que si l’ordonnance d’expropriation éteint le droit au bail, elle « ne fait pas disparaître le fonds de commerce » et que par conséquent « la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l’acte, cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant ».
Les enseignements suivants peuvent par conséquent être tirés de cet arrêt :
- Un fonds de commerce peut être librement cédé en dépit d’une expropriation car celle-ci ne fait pas disparaître le fonds cédé mais uniquement le droit au bail ;
- L’indemnité d’éviction est cédée avec le fonds vendu au profit du nouveau locataire.
Cette jurisprudence est intéressante car en laissant subsister le droit de vendre au profit du locataire évincé par l’expropriation, elle permet d’accroître son droit d’indemnisation. En excluant toute disparition du fonds de commerce, elle permet ainsi au locataire évincé de :
- bénéficier directement ou par l’intermédiaire d’un acquéreur de l’indemnité d’éviction due au locataire évincé ;
- tirer profit de la vente des autres éléments de son fonds de commerce ce qui n’aurait pas été le cas en cas d’impossibilité de vendre.
Cependant, encore faut-il trouver un acquéreur dans de telles conditions……
Nadia Tigzim
Avocat en fonds de commerce
FAQ : vos questions sur l’expropriation d’un fonds de commerce
Qui doit prouver que l’activité ne peut pas être transférée ailleurs ?
Le commerçant évincé. À défaut de cette preuve, l’indemnité principale est limitée à la valeur du droit au bail, même si l’expropriant n’a proposé aucun local de remplacement.
Quelles pièces emportent la conviction du juge ?
Des recherches de locaux datées et complètes, les annonces correspondantes, les surfaces et loyers recherchés, une attestation de l’expert-comptable sur la durée d’interruption, un constat de sortie des lieux, et les justificatifs des ruptures de contrats de travail.
L’expropriant peut-il éviter de payer en proposant un autre local ?
Oui : il peut offrir un local équivalent dans la même agglomération en lieu et place de l’indemnité. Le juge tranche les contestations sur l’équivalence des locaux, et une offre qui n’est plus disponible au jour où il statue ne produit plus d’effet.
Peut-on cumuler l’indemnité de fonds et les frais de déménagement du matériel ?
Non. La valeur du fonds inclut les éléments corporels — matériel, outillage, stocks. Les frais de déménagement et de stockage de ces mêmes biens ne se réclament qu’en cas de transfert de l’activité.
Le greffe m’a notifié le jugement par lettre recommandée : le délai d’appel court-il ?
Non. Le jugement du juge de l’expropriation se notifie par voie de signification ; l’envoi par le greffe ne fait pas courir le délai d’un mois. Attention, en revanche, au dispositif du mémoire en appel : sans demande expresse d’infirmation formulée dans le délai, la cour n’est saisie d’aucune prétention et aucune régularisation n’est possible.
Le fonds donné en location-gérance est-il indemnisé, et au profit de qui ?
L’indemnité revient à celui qui subit le préjudice direct : le locataire-gérant pour l’exploitation perdue, le propriétaire du fonds pour ce qui lui appartient. La répartition se discute pièce par pièce, à partir du contrat.
