Article publié le 28 juin 2015 — mis à jour en juin 2026.
La prescription de l’emprunt immobilier est elle acquise au bout de 2 ou 5 ans? Un arrêt rendu en 2012 a clairement répondu à cette question, en retenant une prescription biénnale et non quinquenale.
Restait à déterminer le point de départ de ce délai de prescription. C’est également chose faite par deux arrêts rendus respectivement le 10 juillet 2014 et le 16 avril 2015.
L’emprunt immobilier est soumis à une prescription de deux ans
Selon l’article L137-2 du Code de la consommation (devenu, depuis la recodification de 2016, l’article L. 218-2 du même code), « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ». Cet article, de portée générale, s’applique aux crédits immobiliers ainsi qu’en a décidé la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 novembre 2012 qui précise que « les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels », et sont dès lors soumis à un délai de prescription de 2 ans.
En effet, dans l’affaire soumise à la Cour en 2012, un consommateur avait souscrit deux emprunts auprès d’une banque qui avait ensuite prononcé la déchéance du terme en date du 10 février 2006, à la suite d’impayés.
Cependant, la banque avait attendu l’année 2010 afin de lui délivrer un commandement de payer aux fins de saisie immobilière et contestait toute prescription de sa créance en indiquant que l’article L137-2 du Code de la consommation ne concernait pas les crédits immobiliers qui étaient soumis à la prescription commune de cinq ans à partir de l’introduction de la loi du 17 juin 2008 ( n° 2008-561 ) réformant la prescription en matière civile.
La Cour a rejeté son argumentaire en précisant que les crédits immobiliers octroyés aux consommateurs sont soumis à la prescription biennale et non quinquennale car ils sont fournis par des banques, portent sur des services financiers et concernent les relations entretenues entre un professionnel et un consommateur.
La prescription démarre au premier incident de paiement non régularisé
Dans les deux autres affaires évoquées ici et tranchées en 2014 et 2015, la Cour a eu ensuite à préciser et déterminer, dans le prolongement de l’arrêt de 2012, le point de départ de ce délai de prescription. Elle fixe ainsi le point de départ de la prescription de l’emprunt immobilier :
– au moment du premier incident de paiement qui n’a pas été régularisé et non à la déchéance du terme comme il a longtemps été d’usage ( arrêts du 10 juillet 2014 et du 16 avril 2015).
– les paiements réalisés ultérieurement retardent le point de départ de ce délai de prescription de l’emprunt à la nouvelle échéance non payée mais n’ont pas pour effet de faire repartir un nouveau délai de prescription ( arrêt du 10 juillet 2014)
Mise à jour (juin 2026) : la division de la prescription et l’incidence des clauses abusives de déchéance du terme
La règle du point de départ a été précisée par un important revirement quelques mois après le présent article. Par quatre arrêts du 11 février 2016 (Cass. 1re civ., n° 14-22.938 et a., publiés au bulletin), la Cour de cassation a jugé que, s’agissant d’une dette payable par échéances successives, la prescription se divise comme la dette elle-même et court, pour chacune de ses fractions, à compter de son échéance. Il en résulte que l’action en paiement des échéances impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, tandis que l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité. La prescription ne court donc plus de manière unique à compter du premier incident de paiement : elle se fractionne, ce qui impose un examen échéance par échéance.
Un contentieux nourri s’est par ailleurs développé autour de la validité même de la déchéance du terme, dont dépend précisément le point de départ de la prescription du capital. Dans le prolongement de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE, 8 décembre 2022, aff. C-600/21), la Cour de cassation juge qu’est abusive, et donc réputée non écrite, la clause permettant au prêteur de prononcer la déchéance du terme sans mise en demeure préalable assortie d’un délai de régularisation raisonnable (Cass. 1re civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié au bulletin). Lorsque la clause est ainsi écartée, la déchéance du terme ne peut produire effet, de sorte que le capital n’est pas valablement rendu exigible : l’emprunteur a donc tout intérêt à vérifier, en amont, la régularité de la déchéance du terme qui lui est opposée.
Nadia Tigzim
Avocat en droit des affaires et droit commercial
