La mise à disposition de bureaux équipés assortie de prestations de services constitue-t-elle une sous-location au sens du statut des baux commerciaux ? La question, devenue centrale avec l’essor du coworking et des espaces de travail flexibles, vient de recevoir une réponse de principe. Par un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823), la Cour de cassation juge que la qualification de sous-location est exclue lorsque le prix, fixé globalement, rémunère indissociablement la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques. La solution sécurise tout un pan de l’économie des bureaux partagés. Elle redessine aussi les stratégies contractuelles des bailleurs comme des locataires.
I. Le cadre : l’interdiction de principe de la sous-location
Contrairement au droit commun du louage (article 1717 du Code civil), l’article L. 145-31 du Code de commerce interdit par principe toute sous-location, totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. Même autorisée, la sous-location reste enserrée dans un formalisme substantiel : information préalable du bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée AR, puis appel du bailleur à concourir à l’acte — exigence dont l’autorisation stipulée au bail ne dispense pas le locataire (Cass. 3e civ., 27 septembre 2006, n° 05-14.700).
Les enjeux financiers sont considérables. Si le sous-loyer excède le loyer principal, le bailleur peut exiger un réajustement correspondant de celui-ci (L. 145-31, alinéa 3). Et la sous-location irrégulière expose le locataire à la résiliation du bail ou au refus de renouvellement pour motif grave et légitime, sans versement de l’indemnité d’éviction. On mesure dès lors tout l’intérêt, pour le locataire, d’échapper à cette qualification — et pour le bailleur, de l’obtenir.
II. L’affaire : des bureaux équipés, des services et une demande de réajustement
En l’espèce, une SCI avait donné à bail des locaux commerciaux à une société qui concluait avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à disposition de bureaux » : bureaux équipés, accueil, entretien, sécurité, assurance, wifi. Invoquant des sous-locations irrégulières, la bailleresse demandait le réajustement du loyer principal sur le fondement de l’article L. 145-31, alinéa 3.
La cour d’appel lui avait donné raison. Pour les juges du fond, la prestation essentielle fournie par la locataire était la mise à disposition de bureaux équipés ; les autres services n’étaient qu’accessoires ; et la contrepartie financière était fixée en fonction de la surface occupée — autant d’indices d’une sous-location déguisée.
III. La solution : le critère de l’indissociabilité du prix
La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle pose en principe que la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31, est exclue lorsque le locataire met les locaux à disposition de tiers « moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de services spécifiques recherchées par les clients ».
Le critère retenu n’est donc ni la hiérarchie des prestations (essentielle ou accessoire), ni le mode de calcul de la redevance en fonction de la surface. C’est l’indissociabilité économique du prix qui commande la qualification. Dès lors que la redevance globale rémunère à la fois les locaux et les services recherchés par les clients, il n’y a pas de sous-location — et donc ni réajustement du loyer principal, ni formalités de l’article L. 145-31, ni droit du client occupant au statut des baux commerciaux ou au renouvellement de l’article L. 145-32.
IV. La portée : sécurisation du coworking, vigilance contractuelle
L’apport de l’arrêt est double.
A. Pour les locataires exploitants : un modèle sécurisé
Les opérateurs de coworking, centres d’affaires et tiers-lieux voient leur modèle conforté. La mise à disposition d’espaces avec services, facturée globalement, échappe au régime de la sous-location. Encore faut-il que les services soient réels, spécifiques et recherchés par les clients : un habillage purement formel — services symboliques, redevance dissociée entre « loyer » et « services » — exposerait à une requalification. La rédaction du contrat et la réalité de son exécution sont déterminantes.
B. Pour les bailleurs : reprendre la main par le bail
Pour les bailleurs, l’arrêt sonne comme un avertissement. Le réajustement du loyer de l’article L. 145-31, alinéa 3, ne pourra être obtenu lorsque le locataire opte pour un schéma de mise à disposition avec services indissociables. La parade est contractuelle : il appartient au bailleur de stipuler dans le bail une interdiction expresse de toute mise à disposition des locaux à des tiers, sous quelque forme que ce soit — et pas seulement de la sous-location. À défaut, le contrôle de l’occupation des lieux lui échappera en partie.
En pratique : le locataire qui souhaite valoriser ses locaux par une offre de bureaux flexibles doit structurer son contrat autour d’un prix global rémunérant indissociablement locaux et services réels (accueil, équipements, entretien, connectique), et conserver la preuve de leur exécution effective. Le bailleur qui entend conserver la maîtrise de l’occupation doit, lui, viser expressément dans le bail toute forme de mise à disposition à des tiers, au-delà de la seule sous-location. Dans les deux cas, un audit du bail et des contrats d’occupation s’impose avant tout déploiement.
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Nadia TIGZIM
Avocat en baux commerciaux
