II- La réponse du bailleur à la demande de despécialisation partielle
La manifestation non équivoque de l’opposition du bailleur
Le bailleur qui s’oppose à une demande d’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire n’est pas tenu de motiver sa décision. En effet, si celui-ci a manifesté son opposition, de façon non équivoque et dans le délai légal, il n’encourt pas la déchéance prévue par l’article L. 145-47 précité.
Toutefois, il ne peut s’opposer à l’extension projetée qu’en invoquant l’absence de caractère connexe ou complémentaire de ces activités, à l’exclusion, donc, de tout autre motif.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, le 9 février 2017 (n°15-28.759), réitère ainsi la solution retenue ultérieurement dans un arrêt isolé (Cass. 3e civ. 1er février 1978, n° 76-12.490).
L’absence de tout formalisme
Pour l’adjonction d’une activité connexe ou complémentaire (déspécialisation partielle), le locataire doit faire la demande au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR.
En revanche, la Cour de cassation a considéré que le bailleur n’était pas tenu d’exprimer son opposition sous une forme particulière. La décision du 9 février 2017 (n°15-28.759) confirme cette solution.
Un locataire de locaux commerciaux avait sollicité, en l’espèce, une modification du bail pour y inclure une activité, selon lui, connexe ou complémentaire à celle prévue au bail. En réponse, le bailleur lui avait adressé une lettre simple dans laquelle il indique s’opposer à la déspécialisation projetée, sans autre précision.
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a admis que le bailleur puisse rejeter une demande de déspécialisation partielle sans formalisme particulier, par une simple lettre.
Cette question suscitait certaines interrogations car, en matière de déspécialisation plénière (lorsque le locataire sollicite l’exercice d’une activité totalement différente de celle prévue au bail), il a été jugé que le refus du bailleur devait être signifié par acte extrajudiciaire.
En effet, l’article L. 145-49 du Code de commerce, applicable à la déspécialisation plénière, prévoit expressément cette forme. Mais ce n’est pas le cas pour l’article L. 145-47 qui vient s’appliquer à la déspécialisation partielle.
À savoir que le locataire, qui voit sa demande de despécialisation partielle rejetée, dispose d’un recours contre son bailleur. Celui-ci peut saisir le juge des loyers commerciaux qui se prononcera en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.
Le locataire dispose d’un délai de prescription de deux ans qui court à compter de la réponse du bailleur.
Maître Nadia TIGZIM, avocate en droit commercial, conseille, représente et assiste les parties d’un contrat de bail commercial pour toutes problématiques liées à ce sujet
#avocat #droitcommercial #bailcommercial #déspécialisationpartielle #oppositiondubailleur #demandededéspécialisationpartielle
Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux