Expropriation et vente d’un fonds de commerce

Lorsque l’expropriation d’un immeuble où est exploité un fonds de commerce a été prononcée, le fonds de commerce exploité dans les lieux existe t’il encore et par voie de conséquence peut t’il être cédé?

En effet, l’expropriation implique le transfert de la propriété du bien exproprié auprès de l’autorité expropriante. Cela éteint en principe tous droits réels ou personnels existants sur le bien et notamment le droit au bail commercial. Cette expropriation restreint par conséquent les droits du locataire évincé et lui cause incontestablement un préjudice dont il doit être indemnisé.

Deux décisions rendues en 2011 et 2013 par la Cour de Cassation et la Cour Européenne des Droits de l’Homme fixent notamment la jurisprudence applicable en la matière.

L’expropriation doit donner lieu à une « juste indemnisation » du locataire privé de son droit au bail

Pour la Cour Européenne des Droit de l’Homme, l’indemnisation, qui vient réparer l’atteinte à la propriété du locataire, doit être à la mesure du préjudice et de l’atteinte à la propriété subie par le locataire évincé .

Dans l’affaire qui lui était soumise, la Cour Européenne avait ainsi considéré que l’indemnisation proposée par l’Etat Italien à un locataire exploitant un local commercial était trop faible car l’atteinte au droit de propriété du locataire ne préservait pas suffisamment un juste équilibre entre l’intêrét général qui conditionne le droit à expropriation et l’intérêt particulier du locataire évincé.

Ce juste équilibre ne peut être trouvé que par une indemnisation à la hauteur de la valeur du bien ou du droit personnel dont le locataire a été privé.

Le droit français respecte ce “juste équilibre” dans la mesure où le locataire sera indemnisé :

  • De la perte de la valeur de son fonds de commerce (jurisprudence abondante….)
  • D’un éventuel préjudice de jouissance supplémentaire (perte de droit au bail notamment….).

L’indemnité d’éviction due au locataire évincé par l’expropriation ne disparaît pas par la vente du fonds

L’expropriation éteint immédiatement le droit au bail qui est un élément essentiel du fonds de commerce. Pour autant, les autres éléments du fonds existent toujours en dépit de l’expropriation.

La question s’est alors posée de savoir si le locataire évincé pouvait céder son fonds et par voie de conséquence la créance d’indemnité dont il bénéficiait en raison de son expropriation ?

La Cour de Cassation a nettement répondu par l’affirmative dans une affaire qui lui a été soumise en 2013.

Dans cette affaire, l’expropriation d’un immeuble comportant un fonds de commerce avait été prononcée au profit d’une commune en 2005. Le locataire évincé avait alors continué provisoirement à exploiter son fonds qu’il a ensuite cédé à une autre société. Cette dernière fait alors valoir son droit à l’indemnité d’éviction.

S’opposant à cette vente, la commune a saisi le juge de l’expropriation pour faire constater qu’en raison de cette cession, elle n’était plus redevable de la moindre indemnité d’éviction.

La Cour d’appel a accueilli cette demande en soutenant que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existants sur l’immeuble exproprié. Ainsi, aucun droit sur le fonds n’avait pu être transféré après l’expropriation.

Dans son arrêt du 20 mars 2013, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel en indiquant que si l’ordonnance d’expropriation éteint le droit au bail, elle « ne fait pas disparaître le fonds de commerce » et que par conséquent « la cession de ce fonds emporte, sauf clause contraire incluse dans l’acte, cession de la créance d’indemnité d’éviction due au cédant ».

Les enseignements suivants peuvent par conséquent être tirés de cet arrêt :

  • Un fonds de commerce peut être librement cédé en dépit d’une expropriation car celle-ci ne fait pas disparaître le fonds cédé mais uniquement le droit au bail ;
  • L’indemnité d’éviction est cédée avec le fonds vendu au profit du nouveau locataire ;

Cette jurisprudence me semble intéressante car en laissant subsister le droit de vendre au profit du locataire évincé par l’expropriation, elle permet d’accroître son droit d’indemnisation. En excluant toute disparition du fonds de commerce, elle permet ainsi au locataire évincé de :

  • bénéficier directement ou par l’intermédiaire d’un acquéreur de l’indemnité d’éviction due au locataire évincé ;
  • tirer profit de la vente des autres éléments de son fonds de commerce ce qui n’aurait pas été le cas en cas d’impossibilité de vendre.

Cependant, encore faut-il trouver un acquéreur dans de telles conditions…………

#expropriation #bailcommercial #fondsdecommerce #avocat

Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux

1 commentaire sur “Expropriation et vente d’un fonds de commerce”

  1. Bonjour
    Je suis propriétaire d’un commerce qui est actuellement loué, je fais l’objet d’une expropriation, mon locataire va être indemnisé de son fonds avant que je le soit aussi ?
    Qui va continuer à me payer le loyer ?
    Cordialement

Les commentaires sont fermés.