L’immatriculation au RCS doit porter sur l’activité réellement exercée
Dans l’arrêt du 22 septembre 2016 (Cass. 3ème civ, 22 septembre 2016, pourvoi n° 15-18456), l’avocat du bailleur avait assigné la société locataire en résiliation du bail ainsi qu’en déchéance de l’indemnité d’éviction sur le fondement du défaut de l’immatriculation au RCS, pour l’activité réellement exercée dans les lieux.
Les juges de première instance avaient alors jugé, selon la jurisprudence applicable à cette date, que l’absence de mention dans l’immatriculation de l’une des activités exercées dans les lieux, ne constituait pas un manquement suffisamment grave susceptible de priver le preneur de son indemnité d’éviction.
La Cour d’Appel reconnaissait ensuite l’existence d’un manquement, en indiquant que « l’activité figurant à l’extrait du k bis aurait dû être modifiée à la suite de la modification de l’activité exercée par la société », mais faisait toutefois preuve d’indulgence en refusant de priver le preneur de l’indemnité d’éviction devant lui être versée, en faisant prévaloir -comme il était alors d’usage- la force du droit au renouvellement, au formalisme de l’immatriculation.
L’audace de l’avocat du bailleur qui s’est pourvu en cassation, a finalement été récompensée dans la décision finale puisque la Cour de cassation a répondu favorablement à son pourvoi.
Après avoir rappelé d’une part le principe selon lequel « le défaut d’immatriculation prive le preneur de son droit au renouvellement et de l’indemnité d’éviction », et ce sans nul besoin d’une mise en demeure préalable, la Cour de Cassation ajoute en amont mais sans moins d’importance, que l’activité mentionnée dans l’extrait du k bis doit être l’activité effectivement exercée dans les lieux d’exploitation du fonds.
Si l’activité effectivement exploitée n’est pas l’activité indiquée dans l’extrait de Kbis, l’immatriculation ne vaut plus rien à elle seule, et le locataire ne bénéficie pas du statut des baux commerciaux et des droits afférents.
Non seulement, le fonds de commerce exploité doit être immatriculé mais en plus, il doit l’être pour toutes les activités effectivement exploitées.
De façon pratique et compte tenu de l’aspect novateur de cette nouvelle exigence, les preneurs et leurs avocats seraient particulièrement inspirés de procéder à la revue des baux dont ils ont le bénéfice ou la charge afin de s’assurer que non seulement le fonds de commerce est immatriculé mais également que l’activité exercée reste fidèle à celle qui est mentionnée dans ladite immatriculation au RCS.
Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux