Loyers commerciaux durant le confinement : nouveau moyen d’en écarter l’exigibilité

Paiement du loyer commercial durant le confinement : une jurisprudence novatrice consacrant une longue bataille judiciaire

L’exigibilité des loyers commerciaux pour les commerces frappés d’une interdiction d’ouverture constitue une problématique récurrente et ce depuis la période du premier confinement.

Les décisions de justice, nombreuses en la matière, ont cependant déclaré comme étant exigibles les loyers échus durant la période du COVID-19, ainsi, ont été rejetés successivement l’exception d’inexécution ainsi que la force majeure invoqués par le locataire pour se soustraire au paiement des loyers commerciaux (Tribunal de commerce de Paris 11/12/2020 n°2020035120, Tribunal de commerce de Lyon 17/11/2020 n°02020J00420).

Jusqu’à la décision du Tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2021, il semblait donc que le locataire ne disposait d’aucun moyen pour se soustraire au paiement des loyers commerciaux dûs durant la période du confinement. Les pouvoirs publics incitant seulement les bailleurs et les locataires à trouver un accord amiable.

En effet, l’ordonnance du 25 mars 2020, loin de suspendre l’exigibilité des loyers commerciaux, n’a fait qu’interdire aux bailleurs de recourir à des voies d’exécution forcée pour obtenir le recouvrement des loyers dûs pour la période allant du 12 mars au 23 juin 2020 (Cf.TJ Paris, 10 juillet 2020 n° 20/04516).

En effet, le Juge de l’exécution du Tribunal de judiciaire de Paris l’a également rappelé par une décision en date du 9 juillet 2020 dans laquelle il énonçait que : « la force du principe de créance que le bailleur tire du contrat de bail n’est pas telle qu’elle justifie une mesure conservatoire sans autorisation préalable ». Ainsi, le bailleur titulaire d’un titre exécutoire tel qu’un bail notarié ne pourra saisir sans autorisation du juge le montant des loyers dûs pour la période du premier confine

Le jugement rendu le 20 janvier 2021 est novateur en ce qu’il ajoute un nouveau moyen de droit permettant aux locataires de se soustraire au paiement des loyers dûs pour la période couverte par l’ordonnance du 25 mars 2020.

Un nouveau moyen de droit offert au locataire sur le fondement du droit commun des contrats

Si les décisions précédemment mentionnées semblaient écarter les différents fondements portant sur le droit commun des contrats et invoqués par les locataires pour se soustraire au paiement des loyers commerciaux, l’approbation par le Tribunal judiciaire de la demande de mainlevée d’une saisie attribution au nom de la destruction de la chose louée de l’article 1722 du Code civil semble offrir un nouveau moyen de droit aux locataires.

En effet, cette décision pourrait être le point de départ d’une nouvelle jurisprudence en ce qui concerne l’exigibilité des loyers commerciaux dûs pendant la période du premier confinement.

Si l’importance de cette décision doit être relativisée, cette dernière n’étant qu’une décision de première instance susceptible d’appel et reposant sur un fondement (la destruction de la chose louée) généralement invoqué en matière de sinistre, il est fort à parier néanmoins que les locataires, de par cette jurisprudence, disposeront d’une nouvelle corde à leur arc leur permettant d’agir en justice aux fins de se soustraire aux paiement des loyers dûs pendant le confinement.

A noter enfin que le même Tribunal Judiciaire de Paris, en formation de référé, a également considéré, par une décision du 21 janvier 2021 (n°20/55750) , que l’exigibilité des loyers commerciaux au cours du deuxieme confinement se heurtaient également à une contestation sérieuse permettant d’écarter l’application de la clause résolutoire.

A suivre donc.