Prescription de l’emprunt immobilier

La prescription de l’emprunt immobilier est elle acquise au bout de 2 ou 5 ans? Un arrêt rendu en 2012 a clairement répondu à cette question, en retenant une prescription biénnale et non quinquenale.

Restait à déterminer le point de départ de ce délai de prescription. C’est également chose faite par deux arrêts rendus respectivement le 10 juillet 2014 et le 16 avril 2015.

L’emprunt immobilier est soumis à une prescription de deux ans

Selon l’article L137-2 du Code de la consommation, “l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans”. Cet article, de portée générale, s’applique aux crédits immobiliers ainsi qu’en a décidé la Cour de Cassation dans un arrêt du 28 novembre 2012 qui précise que “les crédits immobiliers consentis aux consommateurs par des organismes de crédit constituent des services financiers fournis par des professionnels”, et sont dès lors soumis à un délai de prescription de 2 ans.

En effet, dans l’affaire soumise à la Cour en 2012, un consommateur avait souscrit deux emprunts auprès d’une banque qui avait ensuite prononcé la déchéance du terme en date du 10 février 2006, à la suite d’impayés.

Cependant, la banque avait attendu l’année 2010 afin de lui délivrer un commandement de payer aux fins de saisie immobilière et contestait toute prescription de sa créance en indiquant que l’article L137-2 du Code de la consommation ne concernait pas les crédits immobiliers qui étaient soumis à la prescription commune de cinq ans à partir de l’introduction de la loi du 17 juin 2008 ( n° 2008-561 ) réformant la prescription en matière civile.

La Cour a rejeté son argumentaire en précisant que les crédits immobiliers octroyés aux consommateurs sont soumis à la prescription biennale et non quinquennale car ils sont fournis par des banques, portent sur des services financiers et concernent les relations entretenues entre un professionnel et un consommateur.

La prescription démarre au premier incident de paiement non régularisé

Dans les deux autres affaires évoquées ici et tranchées en 2014 et 2015, la Cour a eu ensuite à préciser et déterminer, dans le prolongement de l’arrêt de 2012, le point de départ de ce délai de prescription. Elle fixe ainsi le point de départ de la prescription de l’emprunt immobilier :

– au  moment du premier incident de paiement qui n’a pas été régularisé et non à la déchéance du terme comme il a longtemps été d’usage ( arrêts du 10 juillet 2014 et du 16 avril 2015).

– les paiements réalisés ultérieurement retardent le point de départ de ce délai de prescription de l’emprunt  à la nouvelle échéance non payée mais n’ont pas pour effet de faire repartir un nouveau délai de prescription ( arrêt du 10 juillet 2014)