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Interprétation trés stricte de la clause résolutoire
C’est la raison pour laquelle, la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, parce qu’elle entraîne automatiquement la résolution du bail pour les manquements qu’elle vise est d’interprétation stricte. Par voie de conséquence, une telle clause ne peut être mise en oeuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail et uniquement si ce manquement est clairement visé et stipulé.
A titre d’exemple, on citera l’obligation d’exploiter le fonds de commerce qui est une condition d’application du statut des baux commerciaux.Son inexécution ne peut cependant entraîner la résiliation du bail commercial en l’absence d’une clause spéciale imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués. En conséquence, si le bail est muet sur ce point, le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation du fonds dans les lieux loués.
Résiliation judiciaire du bail commercial en l’absence de clause résolutoire
Cette voie qui est moins rapide et plus aléatoire est utilisée en cas d’absence dans le bail commercial de toute clause résolutoire ( ce qui est peu fréquent……), en cas de bail verbal non écrit ou bien lorsque le manquement visé par le demandeur à la résiliation n’est pas prévu par la clause résolutoire.
Le demandeur peut ainsi se prévaloir d’une inexécution, par le locataire ou le propriétaire, des obligations du bail ou des obligations issues du statut des baux commerciaux.
La mise en demeure préalable à la demande de résiliation n’est pas nécessaire sauf clause contraire du bail et doit être portée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation des lieux loués. Les juges disposent d’un large pouvoir d’appréciation pour décider si la résiliation peut ou non être prononcée.
Ils doivent en effet examiner si la partie qui sollicite une telle résiliation dispose d’un motif suffisamment grave et légitime pour entraîner une telle sanction :
- non-paiement des loyers,
- exercice dans les lieux loués d’activités complètement différentes de celles prévues par le bail, sans autorisation préalable du propriétaire,
- sous-location irrégulière ou cession du bail réalisée au mépris de la clause exigeant l’agrément du cessionnaire par le propriétaire,
- non-exploitation régulière du fonds de commerce dès lors que l’obligation d’exploiter le fonds est expressément prévue au bail.
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Nadia TIGZIM
Avocat en droit des baux commerciaux