Indemnité d’éviction : comment la fixer?

IV – Les indemnités accessoires

Les indemnités de remplacement et de déplacement sont qualifiées d’indemnités principales. Elles constituent un minimum auquel s’ajoutent des indemnités accessoires qui peuvent se cumuler, faisant ainsi grimper le montant de l’indemnité d’éviction.

Ce système est prévu par l’article L. 145-14 alinéa 2 du Code de commerce qui dispose : “Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Ces indemnités accessoires consistent à dédommager le preneur des :

  • Frais de déménagement : coût du déménageur notamment
  • Frais de réinstallation : pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l’ancien fonds de commerce [arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 novembre 1969]
  • Frais et droits de mutation liés à l’achat du nouveau fonds de commerce [arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, 27 décembre 1961]
  • Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l’éviction entraîne leur licenciement [arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 mars 1976]
  • Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d’habitation
  • Frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats
  • Préjudice lié à la perte d’activités accessoires
  • Indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l’éviction et notamment la perte de chiffre d’affaires, subie par le preneur, durant la période de déménagement et de réinstallation.
  • Frais de double loyer : lorsque, durant la période de réinstallation, le preneur paie à la fois le loyer de l’ancien local et du nouveau.

Vous êtes preneur et votre bailleur vient de vous donner congé ? La liste des indemnités accessoires est longue et il est vivement recommandé de se faire assister d’un avocat qui pourra vous aiguiller sur vos droits, et notamment sur les frais dont vous pouvez demander le dédommagement auprès de votre bailleur.

V – Date d’évaluation de l’indemnité d’éviction

Le préjudice doit être évalué au jour le plus proche de l’éviction, c’est-à-dire :

  • Au jour du départ effectif du locataire
  • Ou à la date de la décision du juge, si le locataire se trouve encore dans les lieux.

Le bailleur dispose alors d’un délai de 15 jours pour mettre en œuvre son droit de repentir c’est-à-dire pour revenir sur sa décision et proposer le renouvellement du bail à son locataire.

En outre, il faut savoir que le preneur n’est pas tenu de quitter les locaux tant qu’il n’a pas perçu l’indemnité d’éviction. En revanche, une fois que le bailleur à verser l’indemnité d’éviction, le preneur a 3 mois pour quitter les lieux.

Une fois ce délai dépassé, le preneur pourra se voir contraint de verser à son bailleur 1% de l’indemnité d’éviction par jour. Concrètement, passé 100 jours le preneur perdra l’intégralité de son indemnité d’éviction et passé 200 jours ce sera à lui de verser le montant de l’indemnité à son bailleur.

VI – Cas dans lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due

L’article L. 145-17 du Code de commerce prévoit deux cas pour lesquels l’indemnité d’éviction n’est pas due au preneur :

  • Lorsque l’immeuble loué est en état d’insalubrité
  • Lorsque le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du preneur.

En outre, un troisième cas est ouvert et résulte de la spécificité même du droit au bail, aussi appelé par les praticiens “propriété commerciale”. Cette propriété commerciale n’est accordée qu’à un certain type de locataires respectant des conditions précises. Par conséquent, si le preneur ne remplit plus l’une de ces conditions, il ne peut plus bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial.

Vous êtes bailleur et vous venez de refuser le renouvellement du bail à votre preneur ? Il vous est recommandé de vous faire assister d’un avocat pour savoir si vous êtes dans l’une de ces trois situations vous permettant d’échapper au versement de l’indemnité d’éviction.